Налог при продаже недвижимости: сколько платить и как не переплатить

Когда вы продаете квартиру, дом или апартаменты, налог при продаже недвижимости, обязательный платеж в бюджет за полученный доход от продажи жилья. Также известен как налог с продажи квартиры, он не всегда требуется — всё зависит от срока владения и стоимости жилья. Многие думают, что если продали жильё, то сразу плати 13%. Это не так. Закон даёт льготы — и если их не использовать, вы переплачиваете сотни тысяч рублей.

Ключевой фактор — срок владения недвижимостью, время, которое вы официально являетесь собственником жилья. Если вы держали квартиру больше пяти лет (или три года, если она досталась по наследству, в дар от близкого родственника или была приватизирована), налог не платите вообще. Никаких деклараций, никаких расчётов. А если владели меньше — тогда вступает в силу имущественный вычет, право уменьшить доход от продажи на 1 миллион рублей перед налогообложением. Например, продали квартиру за 4 миллиона — вычет в 1 млн снимает налогооблагаемую базу до 3 млн. Налог — 13% от 3 млн, то есть 390 тысяч. Без вычета — 520 тысяч. Разница — 130 тысяч. Это не мелочь.

Если вы купили квартиру за 3 миллиона, а продали за 3,5 миллиона — вы можете не использовать вычет в 1 млн, а вычесть фактические расходы на покупку. Тогда налог считается только с 500 тысяч. Это выгоднее. Главное — сохранить договор купли-продажи, платежки, выписки из банка. Без документов вычет не примут. И да, апартаменты — это не жильё. Налог на них считается по тем же правилам, но вычет на них не распространяется, если вы не можете подтвердить, что они использовались как жилое помещение. Пенсионный фонд и ФНС это чётко разделяют.

Декларация 3-НДФЛ — это не страшный документ, а просто форма, где вы сообщаете государству, что продали жильё. Подать её нужно до 30 апреля года, следующего за продажей. Если не подать — штраф 5% от суммы налога за каждый месяц просрочки, минимум 1000 рублей. Но если налог не должен был платиться — декларацию всё равно подавать не обязательно. Система сама знает, если вы владели больше пяти лет. Но если вы сомневаетесь — лучше подать. Потому что если ФНС найдёт сделку, а вы не подали, штраф будет. А если подали и налога не оказалось — всё в порядке.

Сколько людей теряют деньги? Десятки тысяч. Потому что думают: «Продал — и всё». Или: «Я же не получал деньги — всё через счёт». Или: «Мне сказали, что если продал по 1 млн — налога нет». Но если вы купили за 800 тысяч, а продали за 900 тысяч — вы всё равно должны подать декларацию, потому что доход есть. Или если вы продали двухкомнатную квартиру за 5 млн, а купили за 4,5 млн — вычет в 1 млн не нужен, потому что вычесть можно реальные расходы. Это не теория — это практика, которую проверяют в судах. И если вы не знаете, как правильно, вы рискуете.

Всё, что вам нужно — это понять: срок владения, вычет или расходы, документы и сроки. Не больше. Всё остальное — отвлекающие манёвры. Ниже — реальные инструкции, которые помогут вам не переплатить, не попасть на штраф и не потерять деньги из-за ошибок, которые легко избежать.