Как применять кадастровую стоимость и правило 70% при продаже недвижимости в 2025 году

Что такое кадастровая стоимость и зачем она нужна при продаже недвижимости

Кадастровая стоимость - это официальная оценка недвижимости, которую устанавливает государство. Её используют для расчёта налога на имущество, земельного налога и, что важно для продавцов, - для определения налоговой базы при продаже квартиры, дома или земли. Эта цифра не всегда совпадает с реальной рыночной ценой. Иногда кадастровая стоимость выше, иногда ниже. Но когда вы продаёте недвижимость, государство смотрит не на то, сколько вы реально получили, а на то, что указано в реестре на 1 января года продажи.

С 2020 года действует правило 70%. Оно означает: если вы продали квартиру дешевле, чем 70% от её кадастровой стоимости, то для налога берётся не ваша цена, а именно 70% от кадастровой. Например, если кадастровая стоимость вашей квартиры - 5 млн рублей, то 70% от этого - 3,5 млн. Даже если вы продали её за 2,8 млн, налог будет считаться с 3,5 млн. Это не штраф, не дополнительный сбор - это просто другой способ определить доход, с которого нужно платить НДФЛ.

Когда правило 70% не работает

Правило 70% - не универсальный закон. Есть ситуации, когда оно просто не применяется.

• Если кадастровая стоимость на 1 января года продажи не определена. Так бывает с новыми домами, только что поставленными на учёт. Тогда налог считается по реальной цене в договоре.
• Если 70% от кадастровой стоимости меньше или равно 1 млн рублей. В этом случае вы вообще не платите налог и не обязаны подавать декларацию. Это важное исключение, особенно для продавцов небольших квартир в регионах.
• Если вы владели недвижимостью больше минимального срока - 3 или 5 лет. Тогда налог не платится вообще, вне зависимости от цены и кадастровой стоимости. Это самый простой способ избежать всех сложностей.

Например, человек продал однокомнатную квартиру в Тюмени за 950 тыс. рублей. Кадастровая стоимость - 1,3 млн. 70% от неё - 910 тыс. Но так как это меньше 1 млн, налог не платится. Никакой декларации, никаких расчётов - просто не нужно ничего делать.

Как рассчитать налог правильно: два примера

Самый простой способ понять правило - посмотреть на два сценария.

Пример 1: Цена ниже 70%
Вы продали квартиру за 2,2 млн рублей. Кадастровая стоимость - 4 млн. 70% от неё - 2,8 млн. Так как 2,2 млн меньше 2,8 млн, налог считается с 2,8 млн. НДФЛ - 13% от этой суммы: 364 тыс. рублей. Вы реально получили 2,2 млн, но платите налог с 2,8 млн. Разница - 600 тыс. рублей, которые вы не получили, но налог платите с них.

Пример 2: Цена выше 70%
Вы продали дом за 6 млн рублей. Кадастровая стоимость - 5 млн. 70% от неё - 3,5 млн. Так как 6 млн больше 3,5 млн, налог считается с реальной суммы - 6 млн. НДФЛ - 780 тыс. рублей. Здесь правило 70% не влияет - вы платите налог с того, что реально получили.

Вывод: если ваша цена выше 70% кадастровой - всё просто. Если ниже - готовьтесь к неожиданному налогу.

Что изменилось в 2025 году: региональные коэффициенты

С 2025 года правила стали гибче - и сложнее. Теперь каждый регион может увеличить коэффициент с 0,7 до 1,0. То есть вместо 70% может применяться 80%, 90% или даже 100% кадастровой стоимости.

Важно: коэффициент определяется не по месту расположения недвижимости, а по месту постоянной регистрации продавца на момент сделки. Это значит: если вы зарегистрированы в Санкт-Петербурге, где установлен коэффициент 0,9, но продаёте квартиру в Калининграде, где коэффициент 0,7 - налог считается с 90% кадастровой стоимости.

По данным Минфина, к концу 2025 года около 30 регионов повысят коэффициент до 0,8-0,9. В Москве, Московской области, Санкт-Петербурге, Краснодарском крае и некоторых других - уже 0,9. В 5-7 регионах с очень дорогой недвижимостью (например, в Москве и на Камчатке) могут ввести 1,0. Это означает: если кадастровая стоимость - 10 млн, налог будет считаться с 10 млн, даже если вы продали за 5 млн.

Это не случайность. Регионы хотят больше налогов. И они получают: по оценкам, только за счёт повышения коэффициентов налоговые поступления вырастут на 8-12 млрд рублей в год.

Как проверить кадастровую стоимость и не попасть в ловушку

Никогда не покупайте и не продавайте недвижимость, не проверив кадастровую стоимость. Это не просто формальность - это ключ к расчёту налога.

• Зайдите на публичную кадастровую карту Росреестра - там бесплатно можно найти кадастровую стоимость по адресу.
• Или войдите в личный кабинет на сайте ФНС - там тоже есть эта информация.
• Если не уверены - запросите выписку из ЕГРН. Она стоит 350 рублей, но спасает от ошибок.

После получения данных сделайте простой расчёт: умножьте кадастровую стоимость на 0,7 (или на коэффициент вашего региона). Сравните с ценой в договоре. Если цена ниже - налог будет выше, чем вы ожидали. Это поможет решить: стоит ли продавать сейчас или подождать, пока не пройдёт срок владения.

Можно ли оспорить кадастровую стоимость?

Да. И это не просто теория - это реальный способ снизить налог.

Если вы считаете, что кадастровая стоимость завышена (например, ваша квартира в панельном доме 1970-х оценена как новостройка), вы можете подать заявление в комиссию по оспариванию кадастровой стоимости. Это бесплатно. Нужно приложить документы: справки о состоянии дома, фотографии, оценки от независимых экспертов.

По данным Ассоциации юристов России, в 2022-2023 годах около 25% таких заявлений заканчивались снижением кадастровой стоимости. Это значит: каждый четвёртый человек, кто попытался, добился результата.

Важно: вы можете оспорить стоимость даже после продажи, если налог уже заплатили. Если комиссия снизит стоимость - вы сможете пересчитать налог и получить переплату обратно. Не ждите, пока вас «поймают» - действуйте заранее.

Почему правило 70% существует: правда и мифы

Многие думают, что это налоговая ловушка. На самом деле - это мера против теневого рынка.

До 2016 года продавцы часто указывали в договоре сумму 1 млн рублей, даже если квартира стоила 5 млн. Налог платили только с 1 млн. Государство теряло миллиарды. Правило 70% закрыло эту дыру. Теперь продавец не может просто «записать» цену ниже реальной - налоговая система сама учитывает рыночную цену через кадастровую оценку.

Рынок адаптировался. В 2015 году кадастровая стоимость была в среднем на 30-40% ниже рыночной. К 2022 году разница сократилась до 15-20%. Это значит: государство не «выдумывает» цифры - оно просто приводит их в соответствие с реальностью.

Но у этого есть обратная сторона. В регионах с нестабильной оценкой - например, в Крыму, на Дальнем Востоке - кадастровая стоимость часто сильно отстаёт от реальной. Там правило 70% не помогает, а мешает: налог берётся с завышенной цифры, хотя рынок не поддерживает такие цены. Это - проблема, которую пока не решили.

Что делать, если вы продаете недвижимость в 2025 году

1. Проверьте кадастровую стоимость - на сайте Росреестра или ФНС.
2. Узнайте коэффициент вашего региона - он может быть 0,8 или 0,9, а не 0,7.
3. Сравните цену в договоре с 70% (или 80%, 90%) кадастровой стоимости. Если цена ниже - налог будет выше.
4. Посчитайте, выгодно ли продавать сейчас. Если вы владеете недвижимостью меньше 3-5 лет - подумайте, стоит ли платить налог с 70% кадастровой, или лучше подождать.
5. Если кадастровая стоимость кажется завышенной - оспорите её. Это реально работает.
6. Не путайте физических лиц и ИП. Если вы индивидуальный предприниматель - правило 70% к вам не относится. Налог считается по реальной цене, независимо от кадастра.

Помните: налоговая система не хочет вас обмануть. Она хочет, чтобы вы платили честно. Правило 70% - не враг. Это просто инструмент. Если вы его понимаете - он работает на вас. Если игнорируете - он работает против вас.