В каких случаях не нужно платить налог при продаже недвижимости в 2025 году

Вы продаете квартиру, дом или комнату - и вдруг задаетесь вопросом: а нужно ли платить налог? Многие думают, что при любой продаже недвижимости налог неизбежен. Это не так. Налог при продаже недвижимости в 2025 году можно не платить - и это не лазейка, а четко прописанные правила в Налоговом кодексе. Тысячи россиян каждый год избегают лишних платежей, просто зная, когда и как это сделать. Разберемся, в каких случаях вы вообще не обязаны подавать декларацию и платить 13% или 15%.

Срок владения - главный ключ к освобождению от налога

Самое простое и надежное правило: если вы владели недвижимостью достаточно долго, налог не возникает. С 2025 года сроки остались прежними, но теперь они работают точнее. Общее правило - 5 лет. Но есть важные исключения, при которых достаточно всего 3 года.

• Недвижимость получена в наследство от близкого родственника (родитель, супруг, ребенок, брат, сестра, дедушка, бабушка).
• Квартира или дом получены в дар от близкого родственника.
• Объект был приватизирован - то есть вы получили его бесплатно от государства.
• Недвижимость приобретена в браке, даже если сейчас вы разведены. Срок считается с момента регистрации права собственности, а не с момента развода.
• Объект приобретен с использованием материнского капитала - новое правило с 2025 года. Даже если вы купили квартиру на рынке, но часть денег - из маткапитала, срок снижается до 3 лет.
• Недвижимость приобретена по договору пожизненного содержания с иждивением.

Пример: вы унаследовали квартиру от матери в марте 2023 года. Продаете ее в апреле 2026 года - прошло 3 года и 1 месяц. Налог не платите. Даже если квартира стоила 10 млн рублей, и вы продали ее за 12 млн - никаких 13% не нужно. Документы подтверждают, что вы получили ее по наследству - и этого достаточно.

А если вы купили квартиру на рынке в 2021 году? Тогда ждать нужно 5 лет. Продаете в 2025 - налог не платите. Продаете в 2024 - уже платите. Никаких исключений. Даже если вы живете там все это время, даже если это ваша единственная жилплощадь - без 5 лет налог есть.

Имущественный вычет - 1 млн рублей как щит от налога

Даже если срок владения не выдержан, есть второй способ избежать налога - имущественный вычет. Это не скидка, а уменьшение налогооблагаемой базы. Вы можете уменьшить доход от продажи на 1 млн рублей - и платить налог только с разницы.

Представьте: вы продаете комнату за 900 тысяч рублей. Доход меньше 1 млн. Налоговая база = 0. Налог = 0. Декларацию подавать не обязательно.

Еще пример: купили квартиру за 4,2 млн, продали за 5 млн. Прибыль - 800 тысяч. Применяете вычет в 1 млн. Налогооблагаемая база = 800 000 - 1 000 000 = -200 000. Отрицательная сумма - налог не платите. Вычет полностью «съел» прибыль. Даже если вы не платили налог при покупке - вычет все равно доступен.

Можно выбрать между двумя вариантами:

• Вычет в 1 млн рублей - просто, без документов.
• Вычет по фактическим расходам - если вы купили недвижимость дороже 1 млн и можете подтвердить расходы договором, квитанциями, выписками из банка.

Если вы купили квартиру за 5,5 млн и продали за 6 млн - разница всего 500 тысяч. Логичнее выбрать вычет по расходам: налог = 13% × 500 000 = 65 000 рублей. А если выбрать стандартный вычет в 1 млн - налог = 0. Выбор за вами. Но в большинстве случаев 1 млн - проще и выгоднее.

Кадастровая стоимость и правило 70% - не отменяет вычет

С 2025 года налоговая может считать доход не по цене в договоре, а по 70% кадастровой стоимости. Например, кадастровая стоимость квартиры - 7 млн рублей. 70% от этого - 4,9 млн. Если вы продаете за 4 млн - налоговая возьмет за основу 4,9 млн. Это не значит, что вы платите налог. Это значит, что ваша база для вычета выше.

Но здесь ключевое: вычет в 1 млн рублей применяется после расчета базы по кадастру. То есть, если база - 4,9 млн, а вычет - 1 млн, то налоговая база = 3,9 млн. Но если вы продали за 3 млн, а кадастровая стоимость - 5 млн, то база = 3,5 млн (70% от 5 млн). Применяете вычет - 3,5 млн - 1 млн = 2,5 млн. Налог платите.

Однако если вы продаете за 4 млн, а кадастровая стоимость - 6 млн, база = 4,2 млн. Но вы купили ее за 4,5 млн. Вычет по расходам = 4,5 млн. Налоговая база = 4,2 млн - 4,5 млн = -300 000. Налог = 0. Вычет работает даже при применении кадастрового правила.

Важно: регионы могут повысить коэффициент с 0,7 до 1,0. То есть, если в вашем городе кадастровая стоимость - 5 млн, налоговая может считать доход за 5 млн, даже если вы продали за 3 млн. Но и здесь вычет в 1 млн или 3-летний срок все еще работают. Правило кадастра не отменяет льготы - оно только меняет базу, с которой считают налог.

Новые правила для ипотечных квартир

Если вы купили квартиру в ипотеку и полностью погасили кредит в течение 3 лет - минимальный срок владения для освобождения от налога теперь тоже 3 года. Даже если вы зарегистрировали право собственности 5 лет назад, но погасили ипотеку только в прошлом году - срок считается с даты полного погашения. Это нововведение с 2025 года. Раньше срок считался с момента регистрации, теперь - с момента, когда вы стали полноправным собственником без долгов.

Пример: купили квартиру в 2022 году, оформили ипотеку на 20 лет. В 2024 году досрочно погасили кредит. Продаете в 2027 году. Срок владения - 5 лет. Но если вы продаете в 2025 году - прошло всего 3 года с момента погашения кредита. Налог не платите. Это важно для тех, кто активно погашает ипотеку и планирует продать жилье раньше 5 лет.

Что не работает - коммерческая недвижимость

Все эти правила - только для жилой недвижимости: квартиры, дома, комнаты, дачи. Если вы продаете офис, магазин, склад, гараж в ТСН - минимальный срок владения всегда 5 лет. Никаких исключений. Никаких 3 лет. Никаких вычетов в 1 млн рублей. Даже если вы купили его в браке, даже если получили в наследство - 5 лет обязательны. Это правило жесткое и не менялось с 2025 года.

Что делать: подавать декларацию или нет?

Если вы попадаете под одно из условий освобождения - декларацию 3-НДФЛ подавать не нужно. Вы не обязаны ничего писать. Но если вы сомневаетесь - лучше подать. Налоговая не штрафует за подачу декларации, если налог не должен быть уплачен. А вот если не подадите, а налоговая обнаружит сделку - может начать проверку. И тогда вы потратите время, чтобы доказать, что налог не должен быть уплачен.

Если вы используете вычет в 1 млн рублей - декларацию подавать обязательно. Без нее вычет не примут. Если вы продаете квартиру за 1,2 млн, а купили за 800 тыс. - вычет по расходам не нужен, но вычет в 1 млн - нужен. Подаете декларацию, пишете: «применяю имущественный вычет в 1 млн». Налоговая увидит: доход 1,2 млн - 1 млн = 200 тыс. - налог 26 тыс. рублей. Вы платите только это.

Срок подачи декларации - до 30 апреля года, следующего за годом продажи. Уплатить налог - до 15 июля.

Что могут сказать налоговые инспекторы - и как на это реагировать

Многие люди получают звонки от налоговой: «Вы продали квартиру, почему не подали декларацию?». Это не значит, что вы обязаны платить. Инспекторы просто получают данные от Росреестра. Они не знают, сколько вы владели, не знают, получали ли вы недвижимость в наследство. Их задача - запросить информацию. Не паникуйте.

Если вы знаете, что срок владения выдержан - ответьте: «Я продал объект, которым владел более 5 лет. Декларация не требуется по статье 217.1 НК РФ». Приложите копию свидетельства о регистрации права собственности. Если вы получили квартиру в дар от матери - приложите договор дарения. Налоговая не может требовать от вас больше, чем закон.

По данным Ассоциации налоговых консультантов, 65% сделок с недвижимостью в 2025 году не облагаются налогом. Большинство из них - просто потому, что люди владели жильем дольше 3 или 5 лет. Или использовали вычет. Вы тоже можете быть в этой цифре.

Что делать, если вы не уверены?

Сделайте простой чек-лист:

1. Как вы получили недвижимость? (покупка, наследство, дар, приватизация, маткапитал)
2. Сколько лет вы ей владели? (с даты регистрации права)
3. Сколько вы получили за продажу?
4. Сколько вы потратили на покупку? (если покупали)
5. Какова кадастровая стоимость? (можно узнать на сайте Росреестра)

Если срок - 3+ года и вы получили жилье по льготному основанию - налога нет. Если срок - 5+ лет - налога нет. Если срок меньше, но доход меньше 1 млн - налога нет. Если доход больше, но вычет «съел» прибыль - налога нет.

Налог - это не автомат. Это расчет. И вы можете его не платить - если знаете правила.