Срок владения недвижимостью: как он влияет на налоги, продажу и выгоду

Когда вы продаете квартиру, дом или апартаменты, срок владения недвижимостью, период, в течение которого вы официально являетесь собственником жилья, рассчитываемый с даты регистрации права в Росреестре. Также известен как период владения, он напрямую решает, платите ли вы налог или нет. Это не формальность — это ключевой параметр, который может сэкономить вам до 260 тысяч рублей или заставить заплатить десятки тысяч лишних. Если вы держали жилье меньше минимального срока, налоговая автоматически требует 13% от сделки — даже если вы продали квартиру за ту же цену, за которую купили.

Срок владения зависит от того, как вы получили жилье. Если купили на вторичном рынке — минимум три года. Если получили в наследство, по договору дарения от близкого родственника или по программе «семейная ипотека» — пять лет. Но есть исключения: если вы купили жилье в новостройке по ДДУ и получили акт приема-передачи, срок начинает отсчитываться именно с этой даты, а не с даты регистрации. Многие ошибочно считают, что «пять лет» — это всегда правило, но на практике налог при продаже недвижимости, обязательный платеж, который рассчитывается исходя из срока владения и кадастровой стоимости объекта может быть нулевым, если вы держали квартиру дольше установленного срока. Или если вы используете имущественный вычет, право на возврат 13% от суммы покупки, которое можно применить даже при продаже, если срок владения еще не истек.

Самая частая ошибка — продать квартиру через три года после покупки, а потом обнаружить, что налоговая считает ее «недостаточно долго» вашей. Почему? Потому что вы купили ее по ипотеке, а дата регистрации права — это не то же самое, что дата подписания ДДУ. Или потому что вы получили жилье в дар от тети, а не от родителей. В таких случаях кадастровая стоимость, официальная оценка жилья, которая используется для расчета налога, если вы не можете подтвердить расходы на покупку становится вашим главным врагом. Если вы продаете квартиру за 5 миллионов, а кадастровая стоимость — 6 миллионов, налог считается с 70% от 6 млн — то есть с 4,2 млн. Без вычета это 546 тысяч рублей. А если вы держали жилье пять лет — платить вообще не нужно.

Иногда срок владения можно сократить — например, если вы меняете квартиру на квартиру, и обе сделки оформляются в одном году. Или если вы продаете долю, которую получили по наследству, но уже владели другой долей в этом же доме. Такие случаи требуют точного расчета и подтверждения документов. В 2025 году правила не изменились, но налоговая стала строже проверять связи между сделками. Если вы продаете квартиру, купленную с материнским капиталом, и хотите избежать налога — вам нужно не только соблюдать срок владения, но и выполнить требования по выделению долей детям. Иначе даже если прошло пять лет, опека может потребовать разрешение на продажу — а без него сделка не пройдет.

В коллекции ниже — всё, что нужно знать о сроке владения недвижимостью на практике: как его считать, как не попасть на налог, как использовать вычет, когда можно продать без разрешения опеки и почему правило 70% кадастровой стоимости часто становится спасением. Здесь нет теории — только проверенные сценарии, реальные примеры и инструкции, которые работают в 2025 году. Вы найдете ответы на те вопросы, которые не задают риелторы, но которые решают, останетесь ли вы с деньгами или с долгом перед налоговой.