Когда вы продаете квартиру, государство может потребовать с вас НДФЛ, налог с дохода от продажи недвижимости, который уплачивается физическими лицами в России. Также известный как подоходный налог, он не всегда обязателен — если вы знаете, как и когда действовать. Многие думают, что любая продажа квартиры — повод платить 13%, но это не так. Если вы владели жильём больше минимального срока, или использовали налоговый вычет, вы можете продать его вообще без налога — и это абсолютно законно.
Ключевой фактор — срок владения, период, в течение которого собственник имеет право на освобождение от налога при продаже. Для квартир, купленных после 2016 года, этот срок — пять лет. Но если жильё вы получили по наследству, в дар от близкого родственника, или по договору ренты — достаточно трёх лет. Не забывайте: срок считается с даты регистрации права в Росреестре, а не с даты подписания договора. Если вы продаете квартиру, купленную в 2022 году, и сейчас 2025-й — вы ещё не прошли пятилетний порог. Но если вы оформили вычет при покупке, вы можете уменьшить доход на 1 миллион рублей — и если цена продажи не выше этой суммы, налога не будет. Это работает даже если вы владели жильём меньше срока.
Ещё один важный инструмент — правило 70%, метод расчёта минимальной налоговой базы, при котором налог начисляется не от кадастровой стоимости, а от 70% от неё. Если ваша квартира стоит 8 миллионов по кадастру, налоговая может считать её ценой 5,6 миллиона. Но если вы продали её за 4 миллиона — налога вообще не будет, потому что доход ниже порога. Это особенно полезно в регионах с завышенной кадастровой оценкой. Не путайте это с налоговым вычетом — это два разных механизма, которые можно применять вместе. Например: вы продали квартиру за 4,5 млн, кадастровая стоимость — 7 млн, вычет вы уже использовали при покупке. Тогда налоговая берёт 70% от 7 млн — это 4,9 млн. Ваша цена ниже — налог не начисляется.
Не стоит занижать цену в договоре, чтобы «избежать налога» — это рискованно. Росреестр и ФНС обмениваются данными, и если цена в договоре в два раза ниже кадастровой — вас могут проверить. Лучше работать с законными льготами: срок владения, вычет, правило 70%. Всё это уже проверено судебной практикой и работает в 2025 году.
В коллекции ниже — подробные инструкции, как рассчитать налог при продаже, как правильно оформить вычет, как проверить кадастровую стоимость, и какие ошибки приводят к штрафам. Здесь нет теории — только то, что реально помогает продать квартиру без лишних платежей.
Узнайте, в каких случаях можно продать недвижимость в 2025 году без уплаты налога: по сроку владения, имущественному вычету, наследству или маткапиталу. Простые правила, которые помогут избежать лишних платежей.