Когда вы самозанятый, физическое лицо, которое ведёт деятельность без оформления ИП и платит налог на профессиональный доход. Также известен как налогоплательщик по ПДН, он может официально зарабатывать, но не имеет стандартной справки 2-НДФЛ. Именно это становится главной преградой при получении ипотеки, займа на покупку жилья с обеспечением в виде недвижимости. Многие банки до сих пор считают самозанятых рискованными заемщиками — хотя законодательство давно разрешило им получать кредиты.
Но ситуация меняется. В 2025 году уже 17 банков, включая Сбербанк, ВТБ и Почта Банк, предлагают ипотеку самозанятым без справок о доходах. Вместо 2-НДФЛ они принимают выписки из приложения «Мой налог» — данные о доходах за последние 12 месяцев. Это не формальность: Пенсионный фонд и ФНС передают эти данные напрямую банкам. Главное — чтобы вы платили налоги регулярно, без перерывов, и чтобы ваш среднемесячный доход был выше 30 тысяч рублей. Не работает, если вы только начали работать — банки требуют стаж в 6–12 месяцев. Также важно: если вы работаете по договору ГПХ, а не через приложение, шансы на одобрение резко падают. Банки не верят таким доходам — они не фиксируются в государственной системе.
Если вы ИП, индивидуальный предприниматель, зарегистрированный в ЕГРИП и ведущий деятельность на упрощёнке или патенте, условия чуть мягче. Вам нужно предоставить декларацию 3-НДФЛ или выписку из ЕГРИП, но не обязательно брать справку из налоговой. Многие банки уже знают: ИП с доходом 80–100 тысяч в месяц — стабильный клиент. Но если вы только открыли ИП, ждите минимум год — банки не доверяют новичкам. А вот если вы самозанятый и одновременно ИП — это не плюс, а минус. Банки видят это как нестабильность: вы не определились, какой режим выбираете. Лучше выбрать один и держаться за него хотя бы полгода.
Самая большая ошибка — подавать заявку с низким доходом и пытаться «подогнать» сумму под ипотеку. Банк посчитает вашу платежеспособность по формуле: доход минус все текущие платежи. Если у вас есть кредиты, алименты, даже маленькие — это уменьшает вашу допустимую сумму кредита. И не пытайтесь скрыть другие обязательства — банки проверяют кредитную историю через БКИ. Даже один просроченный платёж 10 лет назад может стать причиной отказа. А если вы оформили ипотеку на другом объекте — это вообще красный флаг. Банки не любят заемщиков с несколькими жилищными кредитами.
Не забывайте про страховку. Для самозанятых она стоит дороже — потому что банк не видит стабильного дохода. Но если вы оформите полис на жизнь и здоровье, ставка может снизиться на 0,5–1%. Это выгоднее, чем переплачивать по процентам. Также учитывайте: если вы берёте ипотеку на новостройку с эскроу-счетом, требования к доходу выше — банк рискует больше. А если покупаете вторичку — шансы выше, особенно если жильё в хорошем районе.
Вы можете получить ипотеку, даже если работаете не в офисе — уборщица, курьер, фрилансер, репетитор, дизайнер. Главное — чтобы вы платили налоги, а не «в конверте». Банки не спрашивают, чем вы занимаетесь. Они спрашивают: сколько вы зарабатываете, и как давно. И если вы показываете честные данные — вы получите кредит. Не нужно подделывать документы, не нужно искать «бюро по оформлению ипотеки для самозанятых». Это мошенники. Только официальные банки, только настоящие выписки из «Мой налог» — и вы не останетесь без жилья.
В этом разделе вы найдёте пошаговые инструкции, как правильно подать заявку, какие документы собрать, как снизить ставку и избежать отказа. Здесь — реальные кейсы, ошибки, которые делают 9 из 10 самозанятых, и чек-листы, которые помогут вам не попасть в ловушку.
Как получить ипотеку ИП или фрилансеру в 2025 году: новые правила, требования к доходу, лучшие банки и лайфхаки для одобрения. Узнайте, сколько нужно зарабатывать и как избежать отказа.