Как получить ипотеку ИП или фрилансеру в 2025 году: требования, ставки и лайфхаки
июл, 7 2025
Получить ипотеку как ИП или фрилансер в 2025 году - уже не миф, но и не просто. Это задача, которую можно решить, если понимать, какие правила сейчас работают. Раньше банки требовали 2-НДФЛ - документ, который самозанятые просто не могут дать. Теперь всё изменилось. С 15 января 2025 года вступили в силу новые правила, которые открыли двери для тех, кто работает на себя. Но это не значит, что банки стали мягкими. Наоборот - они стали точнее. И если вы не подготовитесь, вас откажут. Всё, что вам нужно - это понять, какие документы сейчас принимают, сколько вы должны зарабатывать, и как не испортить кредитную историю при подаче заявок.
Что изменилось в 2025 году?
Главное изменение - с 15 февраля 2025 года государственные МФО получили право выдавать ипотеку. Это не банки, но они работают по государственным программам. Их задача - заполнить пробел, который оставили коммерческие банки. Они не дают льготные ставки, но они не требуют 2-НДФЛ. Вместо этого они принимают справку из приложения «Мой налог» - ту самую, что вы получаете, когда платите налоги как самозанятый. Это огромный шаг вперёд. Раньше вы могли зарабатывать 300 тысяч в месяц, но если не оформляли ИП и не сдавали отчётность, банк не верил вам. Теперь - если вы платите налоги, вы уже в системе.
Ещё одно изменение - с 1 апреля 2025 года начнётся пилот, когда данные из «Мой налог» будут передаваться в банки напрямую. Это значит, что вам не нужно будет скачивать и загружать справку. Банк сам увидит ваш доход. Это сократит время одобрения на 40%. Уже сейчас некоторые банки, как ВТБ и Тинькофф, работают с этими данными вручную. Но в ближайшие месяцы всё автоматизируется.
Какие документы нужны?
Список простой, но требует внимания:
- Паспорт
- Второй документ: СНИЛС, водительское удостоверение, загранпаспорт или военный билет
- Справка о доходах по форме КНД 1122036 - её можно получить в приложении «Мой налог» или в личном кабинете ФНС
Это всё. Никаких выписок из банка, никаких договоров с клиентами - если только вы не хотите их подать как дополнительное подтверждение. Но формально - только справка из налоговой. Важно: справка должна быть за последние 12 месяцев. Если вы начали работать 6 месяцев назад - банк не примет заявку. Стаж предпринимательской деятельности должен быть не менее 12 месяцев. Это требование есть у всех банков - и у государственных МФО тоже.
Сколько нужно зарабатывать?
Это самое жёсткое ограничение. Допустим, вы хотите взять ипотеку на 5 млн рублей на 30 лет. Ежемесячный платёж - около 126 тысяч рублей. Банк не даст кредит, если ваш доход не покрывает этот платёж минимум в 1,3 раза. То есть вам нужно зарабатывать не менее 162 тысяч рублей в месяц. Это не 150, не 140 - именно 162. И это только для кредита в 5 млн. Если вы хотите 8 млн - вам нужно 260 тысяч в месяц. Для 10 млн - 320 тысяч.
И тут возникает парадокс. Статус самозанятого можно получить, если ваш годовой доход не превышает 2,4 млн рублей. То есть 200 тысяч в месяц. А для ипотеки в 5 млн вам нужно 162 тысячи - это почти 2 млн в год. То есть вы на грани. Если вы зарабатываете 190 тысяч в месяц - вы уже не можете официально быть самозанятым. Вам нужно оформлять ИП и платить 6% или 15% налога. Но тогда вы выходите из системы «Мой налог». И банк начинает требовать бухгалтерскую отчётность. Это усложняет процесс.
Для IT-специалистов есть льгота. Если вы зарегистрированы как самозанятый или ИП и прошли аккредитацию в Минцифры РФ через Госуслуги - вы можете претендовать на программу «IT-ипотека». В ней ставка от 5%, срок до 30 лет, первоначальный взнос от 15%, и максимальная сумма - 30 млн рублей для Москвы и Санкт-Петербурга. Но важно: вы должны подтвердить, что работаете именно в IT. Договоры с иностранными клиентами, портфолио, подтверждение от заказчиков - всё это помогает.
Какие банки дают ипотеку самозанятым?
В 2025 году 11 банков предлагают специальные программы. Вот ключевые:
- Тинькофф Банк - один из лидеров. Принимает данные из «Мой налог», работает с IT-специалистами, даёт ипотеку до 30 млн рублей.
- ВТБ - принимает справку КНД 1122036, максимальная сумма - 100 млн рублей, но ставка от 11%.
- Сбербанк - закрыл программу «Ипотека для IT» с лимитом 18 млн рублей, но предлагает стандартную ипотеку для ИП с подтверждением дохода через налоговые документы.
- Государственные МФО - ставки выше, но они одобряют даже при небольшом стаже. Идеальны для тех, кто не попадает под требования банков.
Не пытайтесь подавать заявку в один банк и ждать ответа месяц. Это ошибка. Каждая заявка снижает ваш кредитный рейтинг на 1-3 пункта. Если вы подаёте в 5 банков подряд - ваш рейтинг может упасть на 15 пунктов. Это повлияет на будущие кредиты. Лучше - подать в 3-4 банка в течение 14 дней. Банки считают это «одним запросом» и не наказывают за это.
Лайфхаки, которые реально работают
Вот что помогает 65% успешных кейсов, по данным форума Banki.ru:
- Добавьте второй источник дохода. Если вы сдаёте квартиру, получаете дивиденды или торгуете акциями - подайте договоры аренды или выписки с брокерского счёта. Это увеличивает шансы на одобрение на 35%. Банки любят стабильность, даже если она не от основной работы.
- Не берите кредиты на телефоны, бытовую технику или микрозаймы. Даже если вы их погасили - они остаются в кредитной истории. 15% отказов связаны с плохой кредитной историей. Даже один микрозайм за последние 6 месяцев может стать причиной отказа.
- Подайте заявку весной. В первом квартале банки ещё не исчерпали лимиты по льготным программам. Во втором квартале ставки начинают расти. Лучшее время - март-апрель.
- Если ваш доход ниже 162 тыс. - не подавайтесь. Лучше подождать 6-12 месяцев и увеличить доход. Или найдите созаёмщика - с официальной зарплатой. Это снимает давление с вашего дохода.
Почему отказывают?
78% отказов - из-за несоответствия дохода. Вы зарабатываете 150 тысяч, а банк требует 162. Просто не хватает. 15% - из-за кредитной истории. Даже если вы всё платили вовремя, но у вас был один просроченный платеж год назад - банк может отказать. 7% - из-за стажа. Вы открыли ИП 8 месяцев назад - банк не верит, что вы будете работать ещё 30 лет.
Если вам отказали - не сдавайтесь. Запросите причину отказа. В большинстве случаев банк пишет: «Недостаточный доход». Это не значит «вы не подходит». Это значит «вы не соответствуете требованиям по этому конкретному кредиту». Попробуйте взять меньшую сумму, увеличьте первоначальный взнос до 30%, или найдите созаёмщика. Или подождите 6 месяцев - пока ваш доход вырастет.
Что будет в 2026 году?
Минстрой уже анонсировал программу «Ипотека для самозанятых» с гарантированной ставкой не выше 12%. Она начнётся в 2026 году. Это значит, что ставки для самозанятых снизятся до уровня, близкого к обычным ипотекам. К 2027 году доля самозанятых среди заемщиков может вырасти с 4,7% до 15%. Это не фантастика - это план. И вы можете быть в числе первых, кто воспользуется этой возможностью.
Сейчас - 12,7 млн самозанятых в России. Только 0,8% из них получили ипотеку. Это значит, что рынок почти не тронут. У вас есть шанс стать одним из первых, кто докажет, что можно быть фрилансером и жить в собственной квартире. Не потому что вам повезло. А потому что вы знаете правила.
Что делать прямо сейчас?
- Зайдите в приложение «Мой налог» и скачайте справку о доходах за последние 12 месяцев.
- Посчитайте, сколько вы зарабатываете в месяц. Если меньше 162 тыс. - подождите или найдите дополнительный доход.
- Проверьте кредитную историю через НБКИ. Если есть просрочки - погасите их.
- Если вы в IT - пройдите аккредитацию в Минцифры через Госуслуги.
- Подайте заявки в Тинькофф, ВТБ и одну государственную МФО в течение двух недель.
Ипотека для самозанятых - это не про то, чтобы быть идеальным. Это про то, чтобы быть подготовленным. Вы не обязаны зарабатывать миллион. Вы обязаны знать, что банк хочет видеть. И если вы это знаете - вы уже на шаг впереди 90% других фрилансеров.
Можно ли получить ипотеку, если я только начал работать как ИП?
Нет, не можете. Большинство банков требуют минимум 12 месяцев стажа в качестве ИП или самозанятого. Если вы открыли ИП 3 месяца назад - вам нужно ждать ещё 9 месяцев. За это время вы сможете накопить справку о доходах, улучшить кредитную историю и, возможно, увеличить доход. Попробуйте подать заявку только после того, как у вас будет 12 полных месяцев подтверждённого дохода.
Какая ставка у ипотеки для самозанятых в 2025 году?
Ставки начинаются от 11% и могут достигать 37%. Это зависит от банка, размера первоначального взноса и качества подтверждения дохода. Для IT-специалистов с аккредитацией Минцифры ставка может быть от 5%. Для обычных самозанятых - от 11%. Государственные МФО предлагают ставки от 15%, но они одобряют больше заявок. Чем выше ваш доход и чем больше первоначальный взнос - тем ниже ставка.
Нужно ли сдавать бухгалтерскую отчётность?
Нет, не нужно. Если вы зарегистрированы как самозанятый - достаточно справки из «Мой налог». Если вы ИП на упрощёнке - банк может запросить декларацию 3-НДФЛ или выписку из налоговой. Но не требует полной бухгалтерии. Только если вы подаёте заявку на сумму свыше 50 млн рублей - тогда могут попросить отчётность. Для большинства - справка КНД 1122036 - это всё, что нужно.
Можно ли взять ипотеку без первоначального взноса?
Нет, нельзя. Минимальный первоначальный взнос - 15%. Для некоторых программ - 20-30%. Банки не дают 100% кредитов самозанятым. Это связано с высоким риском. Даже если вы зарабатываете 300 тысяч в месяц - вам всё равно нужно внести 15% от стоимости квартиры. Лучше собрать 20-30% - тогда ставка будет ниже, а шансы на одобрение выше.
Почему ставка выше, чем у наёмных работников?
Потому что банки считают, что у самозанятых доход менее стабильный. Даже если вы зарабатываете больше, чем офисный сотрудник, банк не знает, будет ли у вас работа через полгода. Поэтому они компенсируют риск более высокой ставкой - на 3-5 процентных пунктов выше. Это не дискриминация - это страх. Но с новыми программами и прозрачностью данных из «Мой налог» этот разрыв постепенно сокращается.
Если вы читаете это - вы уже на пути к своей квартире. Не потому что вы богатый. А потому что вы ищете правильную информацию. Продолжайте в том же духе - и вы получите ипотеку. Не в следующем году. Не через три года. А в ближайшие 60 дней.
Ольга Моргунова
декабря 5, 2025 AT 17:22Это действительно важная информация, особенно для тех, кто работает на себя. Я сама фрилансер и несколько месяцев назад проходила этот путь - сначала думала, что ипотека мне не светит, но после того, как скачала справку из «Мой налог» и подала в Тинькофф, всё оказалось проще, чем казалось. Главное - не паниковать, не подавать заявки в пять банков подряд и не брать микрозаймы на телефон. У меня был один отказ - из-за просрочки по кредиту три года назад, но после её погашения и трёх месяцев спокойной работы - одобрили. Не сдавайтесь. Это реально.
Дмитрий Новенький
декабря 6, 2025 AT 20:05О, конечно, всё просто: плати налоги, зарабатывай 162к в месяц, не берёшь кредиты на пылесосы - и тебе дадут 30 млн на квартиру в Москве. А если ты не IT-гений и не живёшь в столице? Тогда ты - мусор. Банки теперь не банки, а кастовые суды. Спасибо, что открыли глаза на «прозрачность»: теперь, когда ты не зарабатываешь 300к, тебя не просто откажут - тебя проигнорируют с презрением. Классная система. Жаль, что я не родился в сказке.
Erlan Maulana
декабря 7, 2025 AT 21:50это всё фейк. мфо не дают ипотеку. это просто пропаганда. я знаю человека который подавал - ему сказали «мы не можем подтвердить ваш доход» - хотя он платил налоги 3 года. у них всё на бумаге, но в реальности - система не работает. и да, данные из «мой налог» не передаются напрямую - это ложь. банки сами не хотят меняться. это всё для того, чтобы вы думали, что есть шанс. а на самом деле - вы просто тратите время. и да, минцифры - это ещё один обман. они не проверяют ничего. просто ставят галочку и забывают.
Nikita Elkin
декабря 9, 2025 AT 08:53Привет, Ольга, спасибо за твой коммент - ты меня вдохновила 😊 Я тоже фрилансер, только начал в прошлом году. Думал, что ипотека - это про других. Но теперь понял: если я буду работать ещё 6 месяцев, наберу 12 месяцев стажа, и добавлю сдачу квартиры - у меня будет шанс. Не надо ждать идеальных условий. Надо просто начать. Я уже скачал справку из «Мой налог» - она выглядит как документ из будущего. И да, я не IT, но у меня есть портфолио и 2 клиента из-за рубежа. Может, попробую подать в Тинькофф в марте. Всё возможно, если не бояться. 💪
Нуржан Мусрепов
декабря 10, 2025 AT 17:58Люди, вы вообще понимаете, что происходит? Это не ипотека - это тест на выживание. Банки не хотят, чтобы вы купили квартиру. Они хотят, чтобы вы оставались в аренде, платили им проценты, и не создавали «стабильности». Всё это - маркетинговая уловка. «Мой налог»? Это просто трекер, чтобы знать, сколько вы зарабатываете. А потом они придут и скажут: «Вы слишком богаты, чтобы получать льготы». А IT-ипотека? Это для избранных. Для тех, кто сидит в офисах Google, а не для тех, кто работает из Казахстана на 12 часов вперёд. Вы думаете, вам дадут кредит? Нет. Вам дадут 30 дней на сбор бумаг, а потом - «не соответствуете». И вы будете благодарить за шанс. Это не система - это ловушка с красивой оберткой.
Maksym Ivasenko
декабря 12, 2025 AT 01:08Нет. Справка КНД 1122036 не является достаточным документом для ипотеки. Это не закон, а внутренняя инструкция банка. По закону РФ, доход должен подтверждаться 2-НДФЛ или декларацией 3-НДФЛ. Всё остальное - неформально. Банки нарушают Банковский кодекс, используя такие справки. Если вы подадите в суд - они проиграют. Это не прогресс. Это обход закона. И если вы согласны на это - вы соглашаетесь на нестабильность. В 2026 году всё вернётся. И вы останетесь без квартиры и с испорченной кредитной историей. Не верьте в сказки.
Ganna Grytsenko
декабря 12, 2025 AT 22:36ОЙ, МОИ ДОРОГИЕ, Я ТАК ВОДИЛА ЭТОТ ПУТЬ И ПОНИМАЮ, КАК ЭТО ТРУДНО! 🤍 Я БЫЛА САМОЗАНЯТОЙ С 2023 ГОДА, И ПОКА НЕ ПОЛУЧИЛА ИПОТЕКУ, Я ПРОШЛА ЧЕРЕЗ 4 ОТКАЗА, ДВА ПОПЫТКИ ПОДАТЬ ЗАЯВКУ В ОДИН ДЕНЬ (НЕ ДЕЛАЙТЕ ЭТО!), ПОТЕРЯЛА СОН, ПЛАКАЛА, А ПОТОМ - ВДРУГ - ВСЁ СЛУЧИЛОСЬ! Я ПОДАЛА В ТИНЬКОФФ, ПРИЛОЖИЛА ВЫПИСКИ С БРОКЕРСКОГО СЧЁТА, ПОКАЗАЛА ДОГОВОРЫ С ИНОСТРАННЫМИ КЛИЕНТАМИ - И ОНИ СКАЗАЛИ: «ДА, ВЫ СТАБИЛЬНЫ». СТАВКА БЫЛА 11,5%, ПЕРВОНАЧАЛЬНЫЙ ВЗНОС - 25%. Я КУПИЛА КВАРТИРУ В ПЕТЕРБУРГЕ, И СЕЙЧАС СПЛЮ В СВОЁЙ КОМНАТЕ, А НЕ В АРЕНДЕ. ВЫ МОЖЕТЕ ЭТО СДЕЛАТЬ. ДА, ВАМ НУЖНО БУДЕТ ПОРАБОТАТЬ. ДА, ВАМ НУЖНО БУДЕТ ПОДОЖДАТЬ. ДА, ВАМ НУЖНО БУДЕТ ПОПЛАКАТЬ. НО ВЫ ЭТО СДЕЛАЕТЕ. ПОТОМУ ЧТО ВЫ ЧИТАЕТЕ ЭТО - ЗНАЧИТ, ВЫ УЖЕ НА ПУТИ. Я ВАС ЛЮБЛЮ. И ВЫ СМОЖЕТЕ. 💖
Александр Стойчан
декабря 14, 2025 AT 16:56всё это круто, но честно - я не понял, как получить справку из мого налога. кто-то может скинуть скриншот, как её скачать? я там полчаса копался - вроде всё есть, но не знаю, какая именно нужна. и ещё - если я сдал налоги за 12 месяцев, но в одном месяце был ноль - это плохо? спасибо заранее