Как получить ипотеку ИП или фрилансеру в 2025 году: требования, ставки и лайфхаки

Получить ипотеку как ИП или фрилансер в 2025 году - уже не миф, но и не просто. Это задача, которую можно решить, если понимать, какие правила сейчас работают. Раньше банки требовали 2-НДФЛ - документ, который самозанятые просто не могут дать. Теперь всё изменилось. С 15 января 2025 года вступили в силу новые правила, которые открыли двери для тех, кто работает на себя. Но это не значит, что банки стали мягкими. Наоборот - они стали точнее. И если вы не подготовитесь, вас откажут. Всё, что вам нужно - это понять, какие документы сейчас принимают, сколько вы должны зарабатывать, и как не испортить кредитную историю при подаче заявок.

Что изменилось в 2025 году?

Главное изменение - с 15 февраля 2025 года государственные МФО получили право выдавать ипотеку. Это не банки, но они работают по государственным программам. Их задача - заполнить пробел, который оставили коммерческие банки. Они не дают льготные ставки, но они не требуют 2-НДФЛ. Вместо этого они принимают справку из приложения «Мой налог» - ту самую, что вы получаете, когда платите налоги как самозанятый. Это огромный шаг вперёд. Раньше вы могли зарабатывать 300 тысяч в месяц, но если не оформляли ИП и не сдавали отчётность, банк не верил вам. Теперь - если вы платите налоги, вы уже в системе.

Ещё одно изменение - с 1 апреля 2025 года начнётся пилот, когда данные из «Мой налог» будут передаваться в банки напрямую. Это значит, что вам не нужно будет скачивать и загружать справку. Банк сам увидит ваш доход. Это сократит время одобрения на 40%. Уже сейчас некоторые банки, как ВТБ и Тинькофф, работают с этими данными вручную. Но в ближайшие месяцы всё автоматизируется.

Какие документы нужны?

Список простой, но требует внимания:

• Паспорт
• Второй документ: СНИЛС, водительское удостоверение, загранпаспорт или военный билет
• Справка о доходах по форме КНД 1122036 - её можно получить в приложении «Мой налог» или в личном кабинете ФНС

Это всё. Никаких выписок из банка, никаких договоров с клиентами - если только вы не хотите их подать как дополнительное подтверждение. Но формально - только справка из налоговой. Важно: справка должна быть за последние 12 месяцев. Если вы начали работать 6 месяцев назад - банк не примет заявку. Стаж предпринимательской деятельности должен быть не менее 12 месяцев. Это требование есть у всех банков - и у государственных МФО тоже.

Сколько нужно зарабатывать?

Это самое жёсткое ограничение. Допустим, вы хотите взять ипотеку на 5 млн рублей на 30 лет. Ежемесячный платёж - около 126 тысяч рублей. Банк не даст кредит, если ваш доход не покрывает этот платёж минимум в 1,3 раза. То есть вам нужно зарабатывать не менее 162 тысяч рублей в месяц. Это не 150, не 140 - именно 162. И это только для кредита в 5 млн. Если вы хотите 8 млн - вам нужно 260 тысяч в месяц. Для 10 млн - 320 тысяч.

И тут возникает парадокс. Статус самозанятого можно получить, если ваш годовой доход не превышает 2,4 млн рублей. То есть 200 тысяч в месяц. А для ипотеки в 5 млн вам нужно 162 тысячи - это почти 2 млн в год. То есть вы на грани. Если вы зарабатываете 190 тысяч в месяц - вы уже не можете официально быть самозанятым. Вам нужно оформлять ИП и платить 6% или 15% налога. Но тогда вы выходите из системы «Мой налог». И банк начинает требовать бухгалтерскую отчётность. Это усложняет процесс.

Для IT-специалистов есть льгота. Если вы зарегистрированы как самозанятый или ИП и прошли аккредитацию в Минцифры РФ через Госуслуги - вы можете претендовать на программу «IT-ипотека». В ней ставка от 5%, срок до 30 лет, первоначальный взнос от 15%, и максимальная сумма - 30 млн рублей для Москвы и Санкт-Петербурга. Но важно: вы должны подтвердить, что работаете именно в IT. Договоры с иностранными клиентами, портфолио, подтверждение от заказчиков - всё это помогает.

Какие банки дают ипотеку самозанятым?

В 2025 году 11 банков предлагают специальные программы. Вот ключевые:

• Тинькофф Банк - один из лидеров. Принимает данные из «Мой налог», работает с IT-специалистами, даёт ипотеку до 30 млн рублей.
• ВТБ - принимает справку КНД 1122036, максимальная сумма - 100 млн рублей, но ставка от 11%.
• Сбербанк - закрыл программу «Ипотека для IT» с лимитом 18 млн рублей, но предлагает стандартную ипотеку для ИП с подтверждением дохода через налоговые документы.
• Государственные МФО - ставки выше, но они одобряют даже при небольшом стаже. Идеальны для тех, кто не попадает под требования банков.

Не пытайтесь подавать заявку в один банк и ждать ответа месяц. Это ошибка. Каждая заявка снижает ваш кредитный рейтинг на 1-3 пункта. Если вы подаёте в 5 банков подряд - ваш рейтинг может упасть на 15 пунктов. Это повлияет на будущие кредиты. Лучше - подать в 3-4 банка в течение 14 дней. Банки считают это «одним запросом» и не наказывают за это.

Лайфхаки, которые реально работают

Вот что помогает 65% успешных кейсов, по данным форума Banki.ru:

• Добавьте второй источник дохода. Если вы сдаёте квартиру, получаете дивиденды или торгуете акциями - подайте договоры аренды или выписки с брокерского счёта. Это увеличивает шансы на одобрение на 35%. Банки любят стабильность, даже если она не от основной работы.
• Не берите кредиты на телефоны, бытовую технику или микрозаймы. Даже если вы их погасили - они остаются в кредитной истории. 15% отказов связаны с плохой кредитной историей. Даже один микрозайм за последние 6 месяцев может стать причиной отказа.
• Подайте заявку весной. В первом квартале банки ещё не исчерпали лимиты по льготным программам. Во втором квартале ставки начинают расти. Лучшее время - март-апрель.
• Если ваш доход ниже 162 тыс. - не подавайтесь. Лучше подождать 6-12 месяцев и увеличить доход. Или найдите созаёмщика - с официальной зарплатой. Это снимает давление с вашего дохода.

Почему отказывают?

78% отказов - из-за несоответствия дохода. Вы зарабатываете 150 тысяч, а банк требует 162. Просто не хватает. 15% - из-за кредитной истории. Даже если вы всё платили вовремя, но у вас был один просроченный платеж год назад - банк может отказать. 7% - из-за стажа. Вы открыли ИП 8 месяцев назад - банк не верит, что вы будете работать ещё 30 лет.

Если вам отказали - не сдавайтесь. Запросите причину отказа. В большинстве случаев банк пишет: «Недостаточный доход». Это не значит «вы не подходит». Это значит «вы не соответствуете требованиям по этому конкретному кредиту». Попробуйте взять меньшую сумму, увеличьте первоначальный взнос до 30%, или найдите созаёмщика. Или подождите 6 месяцев - пока ваш доход вырастет.

Что будет в 2026 году?

Минстрой уже анонсировал программу «Ипотека для самозанятых» с гарантированной ставкой не выше 12%. Она начнётся в 2026 году. Это значит, что ставки для самозанятых снизятся до уровня, близкого к обычным ипотекам. К 2027 году доля самозанятых среди заемщиков может вырасти с 4,7% до 15%. Это не фантастика - это план. И вы можете быть в числе первых, кто воспользуется этой возможностью.

Сейчас - 12,7 млн самозанятых в России. Только 0,8% из них получили ипотеку. Это значит, что рынок почти не тронут. У вас есть шанс стать одним из первых, кто докажет, что можно быть фрилансером и жить в собственной квартире. Не потому что вам повезло. А потому что вы знаете правила.

Что делать прямо сейчас?

1. Зайдите в приложение «Мой налог» и скачайте справку о доходах за последние 12 месяцев.
2. Посчитайте, сколько вы зарабатываете в месяц. Если меньше 162 тыс. - подождите или найдите дополнительный доход.
3. Проверьте кредитную историю через НБКИ. Если есть просрочки - погасите их.
4. Если вы в IT - пройдите аккредитацию в Минцифры через Госуслуги.
5. Подайте заявки в Тинькофф, ВТБ и одну государственную МФО в течение двух недель.

Ипотека для самозанятых - это не про то, чтобы быть идеальным. Это про то, чтобы быть подготовленным. Вы не обязаны зарабатывать миллион. Вы обязаны знать, что банк хочет видеть. И если вы это знаете - вы уже на шаг впереди 90% других фрилансеров.

Если вы читаете это - вы уже на пути к своей квартире. Не потому что вы богатый. А потому что вы ищете правильную информацию. Продолжайте в том же духе - и вы получите ипотеку. Не в следующем году. Не через три года. А в ближайшие 60 дней.