Когда вы берете ипотеку на новостройку, заем на жилье, которое еще строится, с рисками, отличными от покупки готовой квартиры. Также известно как ипотека на долевое участие, это не просто кредит — это долгосрочное сотрудничество с застройщиком, где вы платите заранее, а получаете жилье позже. Многие думают, что главное — это низкая ставка. Но на деле ключ — в том, кто строит и как защищены ваши деньги.
Если застройщик не аккредитован в банке, вы рискуете остаться без квартиры и без денег — даже если все документы в порядке. Аккредитация застройщика, процесс, при котором банк проверяет финансовую устойчивость компании и качество проекта. Это не бюрократия — это ваша страховка. Без нее даже эскроу-счет не спасет, если компания обанкротится. А вот если аккредитация есть — банк сам следит за тем, чтобы деньги шли только на строительство. Вы получаете не только безопасность, но и быстрее одобряют ипотеку.
Еще один важный момент — налоговый вычет по ипотеке, возможность вернуть до 390 тысяч рублей с процентов, которые вы выплатили банку. Многие не знают, что этот вычет можно получить уже через работодателя — без деклараций и долгих ожиданий. Главное — не путать его с вычетом на покупку. Он работает только если квартира оформлена как жилое помещение. Апартаменты, например, не подходят — Пенсионный фонд и ФНС это четко разделяют. И если вы используете материнский капитал, то при продаже такой квартиры в будущем понадобится разрешение опеки. Все эти правила связаны между собой — и игнорировать их нельзя.
Сроки сдачи — не просто дата в рекламе. Проверьте проектную декларацию на сайте Дом.РФ. Там же можно увидеть, есть ли у застройщика задержки по другим домам. Если в прошлом году он сдал только 2 из 5 объектов — это красный флаг. Также посмотрите, как оформлены эскроу-счета. Если банк не указан в договоре, а деньги идут на счет застройщика — это уже не ипотека на новостройку, а мошенничество.
И не забудьте про приемку. Чек-лист дефектов — ваша главная защита. Многие думают, что застройщик все исправит сам. Но если вы не зафиксируете проблему в акте, потом придется тратить месяцы на суды. А если вы планируете сдавать квартиру в будущем — перепланировка, которую вы сделаете сразу после сдачи, может обойтись в штраф в 50 тысяч. Лучше все сделать по закону с самого начала.
В этом сборнике вы найдете пошаговые инструкции: как проверить застройщика, как рассчитать реальную переплату с учетом страховок, как получить налоговый вычет без хождения по инстанциям, и почему 42% отказов по ипотеке связаны с землей под домом. Здесь нет теории — только то, что работает в 2025 году. Выберите то, что ближе к вашей ситуации — и действуйте, пока условия еще выгодные.
Как оформить ипотеку на новостройку с эскроу-счетом в 2025 году: пошаговая инструкция, новые правила ЦБ, риски и защита денег. Все, что нужно знать до подписания договора.