Как оформить ипотеку на новостройку с эскроу-счетом: пошаговая инструкция 2025 года

С 1 января 2025 года в России ипотека на новостройку больше не оформляется через аккредитивы. Всё - только через эскроу-счет. Это не просто новая формаality. Это фундаментальное изменение, которое защищает ваши деньги до тех пор, пока дом не будет сдан. Если вы планируете купить квартиру в новостройке, вы должны понимать, как работает эта система, иначе рискуете потерять не только деньги, но и время, и нервы.

Почему эскроу-счет - это не просто мода, а необходимость

До 2019 года застройщики получали деньги дольщиков сразу после подписания договора. Многие из них тратили эти деньги на другие проекты, а не на строительство. В 2018 году в России было более 1 200 проблемных объектов - дома, которые так и не сдали. Люди теряли миллиарды рублей. Эскроу-счета появились, чтобы этого больше не было.

Сейчас, в 2025 году, почти 70% всех сделок с новостройками проходят через эскроу. И это не случайно. Средства, которые вы вносите, не попадают в руки застройщика до тех пор, пока дом не будет официально сдан и введен в эксплуатацию. Банк держит ваши деньги на заблокированном счете. Только после получения разрешения на эксплуатацию от госорганов деньги переводятся застройщику. Это значит: если стройка остановится, ваши деньги останутся в безопасности. Вы можете вернуть их или выбрать другую квартиру.

Какие банки могут работать с эскроу-счетами

Не каждый банк может открыть эскроу-счет. Только те, что внесены в специальный реестр ЦБ РФ. На начало 2025 года их 37. Среди них - Сбербанк, ВТБ, Газпромбанк, Альфа-Банк, Райффайзенбанк и другие крупные игроки. Вы не можете выбрать любой банк - он должен быть утвержден и как кредитор, и как агент по эскроу.

Важно: вы не платите за ведение эскроу-счета. По закону №103-ФЗ, все расходы на обслуживание счета несет застройщик. Это значит, что вы не получаете дополнительных платежей за счет, даже если процесс затягивается. Если вам предлагают «оплатить комиссию за эскроу» - это обман. Проверьте реестр уполномоченных банков на сайте ЦБ РФ или ДОМ.РФ.

Пошаговая инструкция: как оформить ипотеку с эскроу-счетом

1. Выберите новостройку и застройщика. Проверьте, включен ли застройщик в реестр. Убедитесь, что он работает с банком, который имеет право открывать эскроу-счета. Ищите информацию на сайте ДОМ.РФ - там публикуют списки надежных застройщиков.
2. Подайте заявку на ипотеку. Обратитесь в банк, который работает с этим застройщиком. Подготовьте паспорт, справку о доходах (2-НДФЛ или по форме банка), СНИЛС. Банк проверит вашу платежеспособность и репутацию застройщика. Это занимает 3-5 рабочих дней.
3. Заключите ДДУ. После одобрения кредита вы подписываете договор долевого участия (ДДУ) с застройщиком. Договор обязательно регистрируется в Росреестре. Без этой регистрации эскроу-счет открыть нельзя.
4. Откройте эскроу-счет. Приходите в банк с паспортом и зарегистрированным ДДУ. Банк открывает счет и заключает трехсторонний договор с вами и застройщиком. Процесс занимает до 3 рабочих дней.
5. Внесите первоначальный взнос. Сумма первоначального взноса - не менее 15% от стоимости квартиры. С 2025 года нельзя учитывать в этом взносе кэшбэк от застройщика или банка. Деньги, которые вам вернут после покупки, не считаются частью взноса. Это новое правило ЦБ №6577-У.
6. Банк зачисляет ипотечные средства. После открытия эскроу-счета банк переводит на него всю сумму кредита. Это происходит в течение 2 рабочих дней. Теперь все ваши деньги - на эскроу, а не у застройщика.
7. Ждете сдачи дома. Когда дом получит разрешение на ввод в эксплуатацию, банк проверяет документы и переводит деньги застройщику в течение 10 рабочих дней. Вы получаете ключи и оформляете право собственности.

Что защищает ваши деньги

Средства на эскроу-счетах до 10 миллионов рублей застрахованы Агентством по страхованию вкладов (АСВ). Это значит: если банк-агент обанкротится, вы вернете до 10 млн рублей. Но здесь есть подвох. Средняя цена квартиры в Москве - 15-18 млн рублей. То есть, если вы купили дорогую квартиру, часть денег (5-8 млн) не застрахована. Если банк рухнет - вы потеряете эту сумму.

Это главный риск системы. Никто не предлагает решение. Вы можете попытаться разделить оплату между двумя эскроу-счетами в разных банках, но это сложно и не всегда возможно. Или выбирать застройщиков с сильной репутацией и проверенной историей - те, кто не берет кредиты под высокие проценты и не строит «на грани».

Что изменилось в 2025 году

С 1 января 2025 года ЦБ РФ запретил использовать аккредитивы для сделок с новостройками. Это значит: если застройщик предлагает вам «перевести деньги на аккредитив», это незаконно. Все средства - только на эскроу. Также запрещено учитывать кэшбэк в первоначальном взносе. Раньше многие покупали квартиры, используя бонусы от банков - теперь это невозможно. Вы должны внести реальные деньги.

Еще одно изменение: срок ипотеки теперь не может превышать 30 лет, а сумма кредита - 80% от стоимости квартиры. Это не закон, а рекомендация ЦБ, но банки ее соблюдают. Если вы хотите взять больше - вам откажут. Это делает покупку жилья более устойчивой, но сложнее для тех, у кого мало накоплений.

Сколько времени занимает весь процесс

Раньше, до 2020 года, оформление ипотеки на новостройку занимало 7-10 дней. Сейчас - 12-18 дней. Это связано с дополнительными проверками: регистрация ДДУ, открытие эскроу, согласование между банками, проверка сдачи дома. Но это цена безопасности. Если вы торопитесь - не покупайте новостройку. Или выбирайте дом, который уже на этапе отделки, а не на фундаменте.

Чего бояться и на что обращать внимание

• Не верьте обещаниям застройщика. Если он говорит: «У нас быстрый ввод», - проверьте реальный срок сдачи по проекту на сайте ДОМ.РФ. Некоторые застройщики завышают сроки, чтобы успеть собрать деньги.
• Проверяйте банк-агент. У некоторых банков срок перевода денег после сдачи дома затягивается на месяц. Это не нарушение, но это риск. Спросите у других покупателей в форумах - например, на Domofond.ru или Reddit r/realestate_russia.
• Не подписывайте ДДУ без регистрации. Без отметки Росреестра ваш договор - просто лист бумаги. Эскроу-счет не откроют.
• Не думайте, что эскроу - панацея. Он защищает деньги, но не гарантирует сдачу дома. Если застройщик обанкротится - вы получите деньги обратно, но потеряете квартиру. Нужно выбирать надежных застройщиков - с историей, с сдаными объектами, без судов.

Что будет дальше

С 1 марта 2025 года эскроу-счета начнут применяться и для индивидуального жилищного строительства (ИЖС). То есть, если вы хотите построить дом на участке, и возьмете ипотеку - деньги будут идти через эскроу. Это значит: защита будет распространяться на все виды жилья, а не только на квартиры в новостройках.

К 2026 году доля сделок с эскроу-счетами достигнет 97%. Это неотвратимая тенденция. Рынок переходит от «быстро и дешево» к «медленно, но безопасно». Выбор за вами: хотите ли вы рисковать ради скидки или платить чуть больше, но спать спокойно.

Что делать, если застройщик не сдал дом

Если дом не сдан в срок - вы не теряете ничего. Деньги на эскроу-счете остаются вашими. Вы можете:

• Требовать возврата средств - банк обязан вернуть их вам в течение 10 дней после расторжения ДДУ.
• Выбрать другую квартиру в другом проекте - и перевести средства туда, если застройщик предложит такой вариант.
• Подать в суд на застройщика - но это уже другая история. Эскроу не защищает вас от мошенничества, но защищает ваши деньги от потери.

Главное - не теряйте ДДУ, не уничтожайте копии документов, не подписывайте соглашения без юриста. Эскроу - это не конец проблем, но это начало честной системы.