Когда ты ИП, индивидуальный предприниматель, который ведёт бизнес на своём имени и отчитывается перед налоговой. Также известен как самозанятый, он не получает зарплату по трудовому договору — и это ломает стандартные правила ипотеки. Банки привыкли видеть справку 2-НДФЛ, а у тебя её нет. Но это не значит, что ты не можешь купить квартиру. Просто нужно знать, как работать с этим.
Ключевая проблема — доход ИП, реальный финансовый поток, который банк должен увидеть, а не просто цифры в декларации. Многие думают, что достаточно сдать 3-НДФЛ и показать выписку с расчётного счёта. Но банки смотрят глубже: на стабильность, на сезонность, на то, как часто ты получаешь деньги. Если у тебя доходы варьируются от 50 до 300 тысяч в месяц — это не плюс, а минус. Потому что банк не знает, сколько будет в следующем месяце. Тебе нужно доказать, что ты не случайный предприниматель, а устойчивый заемщик. Для этого — больше документов, больше времени, больше объяснений.
Есть специальные программы для ИП, ипотечные продукты, которые банки разработали специально для предпринимателей, с упрощённой проверкой дохода. Они не везде есть, но есть в Сбербанке, ВТБ, Газпромбанке и некоторых региональных банках. Там принимают выписки из ЕГРИП, декларации 3-НДФЛ, налоговые уведомления и даже кассовые чеки — если ты самозанятый. Главное — не пытайся показать завышенный доход. Банки проверяют всё через ФНС. Если ты ведёшь учёт по УСН, а в декларации у тебя 100 тысяч в год — не пытайся подать заявку на ипотеку на 10 миллионов. Это не сработает. Лучше взять меньше, но надёжно.
Ещё один момент — страховка, обязательный элемент ипотеки, который для ИП может стоить дороже, чем для наёмного работника. Если ты не работаешь по трудовому договору, страховые компании считают тебя рискованнее. Поэтому и страхование жизни и здоровья обходится дороже. И это не фиксированная сумма — её можно снизить, если выбрать банк с собственной страховой компанией или договориться о скидке за долгий стаж ИП.
Ипотека для ИП — это не про то, как получить кредит любой ценой. Это про то, как показать банку, что ты надёжный, даже если не получаешь зарплату. Ты не должен быть как все. Ты должен быть лучше. Документы, которые ты соберёшь, — твой резюме для банка. И если ты подготовишь их чётко, с учётом реальных цифр, а не красивых цифр — ты получишь ипотеку. Не на самых выгодных условиях, но получишь. И потом — сэкономишь на переплате, если будешь гасить досрочно, как показано в наших материалах.
В этом разделе ты найдёшь всё, что реально работает: как рассчитать реальную переплату, какие документы требуют банки, как избежать отказа, как использовать маткапитал, если ты ИП, и почему многие теряют деньги, пытаясь обойти правила. Здесь — не теория, а проверенные шаги, основанные на реальных сделках 2024–2025 годов. Просто читай, применяй, не переплачивай.
Как получить ипотеку ИП или фрилансеру в 2025 году: новые правила, требования к доходу, лучшие банки и лайфхаки для одобрения. Узнайте, сколько нужно зарабатывать и как избежать отказа.