Когда вы покупаете квартиру, узакониваете перепланировку или просто хотите понять, сколько стоит ваша недвижимость, вы наверняка столкнетесь с БТИ, Бюро технической инвентаризации — государственная структура, которая ведет учет всех объектов недвижимости и выдает технические паспорта. Также известно как технический паспорт, оно технический план, оно не просто формальность — это основа, на которой строится вся легальность сделки. Без него вы не сможете ни зарегистрировать изменения в квартире, ни получить ипотеку, ни продать жильё, если там есть неузаконенные перепланировки. Многие думают, что БТИ — это пережиток советских времён, но на самом деле именно его данные лежат в основе ЕГРН и кадастровой оценки.
Если вы планируете перепланировку, то без технического паспорта из БТИ вы даже не сможете начать процедуру согласования. Он показывает, какая стена была несущей, где проходят коммуникации, какова площадь каждой комнаты. Если в паспорте написано, что в квартире три комнаты, а вы снесли перегородку и сделали одну большую — это нарушение. И когда придёт время продавать, покупатель или банк попросят этот документ. А если там не совпадают данные с реальностью — сделка может быть остановлена, а вы — оштрафованы. Даже если вы не планируете ничего менять, проверка БТИ-данных помогает избежать сюрпризов: например, когда вы узнаёте, что площадь квартиры на 5 квадратов меньше, чем указано в договоре.
БТИ тесно связано с кадастровой стоимостью, оценкой недвижимости, используемой для расчёта налогов и при продаже. Если в паспорте БТИ указано, что квартира 60 кв. м, а в кадастре — 70, значит, где-то есть ошибка. И эту ошибку нужно исправлять до сделки. Также БТИ работает в паре с ЕГРН, единым реестром прав на недвижимость, где хранятся все сведения о собственниках и обременениях. БТИ даёт техническую картину, ЕГРН — юридическую. Без обоих вы не пройдёте проверку в банке или Росреестре.
Сейчас БТИ постепенно теряет роль основного архиватора — всё больше данных переходит в цифровой формат через Росреестр и МФЦ. Но технический паспорт по-прежнему нужен: его запрашивают при получении разрешения на перепланировку, при оформлении ипотеки в некоторых банках, при смене собственника, если жильё было куплено до 2013 года. И если вы покупаете квартиру в старом доме — проверьте, есть ли у продавца актуальный паспорт. Иногда он утерян, и его восстановление займёт месяцы и тысячи рублей.
Всё, что вы найдёте ниже — это не теория. Это реальные случаи, когда люди потеряли деньги, потому что не проверили БТИ, не знали, как расшифровать план, или думали, что «и так сойдёт». Здесь вы найдёте пошаговые инструкции, как получить технический паспорт, как проверить его на ошибки, как узаконить перепланировку по данным БТИ и почему даже в 2025 году этот документ остаётся незаменимым. Не пропустите — это то, что спасёт вас от судебных разбирательств, отказа в ипотеке и потери денег.
Перед покупкой квартиры на вторичном рынке проверьте перепланировку по документам БТИ. Без этого вы рискуете получить штраф, предписание или невозможность продать жилье. Узнайте, какие документы нужны, как их проверить и что делать, если нашли нарушение.