Когда вы покупаете апартаменты, недвижимость, которая юридически не считается жилым помещением, а относится к нежилому фонду. Также известно как квартиры-студии или офисы с возможностью проживания, они продаются как жильё, но по закону — нет. Это ключевая разница, которая влияет на налоги, вычеты и даже возможность продать без потерь.
Если вы думаете, что имущественный вычет, возврат 13% от стоимости недвижимости, который положен при покупке жилья. Также известно как налоговый вычет за квартиру, он работает и для апартаментов — вы ошибаетесь. По закону, имущественный вычет дают только на жилые объекты, зарегистрированные как квартиры или дома. Апартаменты не попадают под эту категорию, даже если вы там живёте. Пенсионный фонд откажет в использовании маткапитала на их покупку — это не ошибка, а правило. И если вы уже купили, то не получите 260 тысяч рублей, которые другие возвращают за жильё. Это не теория — это реальные отказы из ФНС, которые приходят каждый месяц.
А когда приходит время продавать, налоги на апартаменты считаются иначе. Вы платите НДФЛ с разницы между ценой покупки и продажи — но без вычета в 1 миллион рублей, который дают на жильё. Значит, если купили за 5 миллионов и продали за 6 — налог с 1 миллиона, а не с нуля. И если вы не владели апартаментами три года (а не пять, как для жилья), то налог придётся платить в любом случае. Это не штраф, а особенность классификации. Многие думают, что если в апартаментах есть кухня и ванная — значит, это жильё. Но в ЕГРН написано иное: «нежилое помещение». И именно это определяет всё: налоги, вычеты, ипотеку, даже страховку.
Из-за этого апартаменты часто продаются дешевле, но и снять их посуточно сложнее — местные власти могут запретить, если здание не имеет разрешения на гостиничный режим. А если вы купили апартаменты с мыслью сдавать — проверьте, не попадает ли здание под ограничения по «постоянному проживанию». В некоторых районах Москвы и Санкт-Петербурга это уже запрещено. И да — если вы купили апартаменты за маткапитал, Пенсионный фонд откажет. Это не задержка, а окончательный отказ. Никаких обходов, никаких лайфхаков. Только жильё. И если вы уже купили — лучше разобраться с налогами и продажей сейчас, а не после.
В 2025 году налоговый вычет на апартаменты не предоставляется - они не считаются жильём. Только за квартиры можно вернуть до 260 тысяч рублей. Узнайте, чем отличаются апартаменты и квартиры по закону, и как правильно получить вычет на жильё.