Как получить налоговый вычет на апартаменты и чем он отличается от вычета на квартиру в 2025 году
ноя, 4 2025
Вы купили апартаменты и думаете, что можете вернуть 13% от стоимости, как с квартиры? Многие так думают - и потом получают отказ в налоговой. Апартаменты - это не квартира. И хоть они выглядят одинаково, с точки зрения закона - это совершенно разные вещи. И это меняет всё: от налогов до ипотеки, от продажи до вычетов. В 2025 году правила остались прежними. Никаких изменений в пользу покупателей апартаментов не внесли. Если вы хотите вернуть налог, вам нужно понимать, что вычет на апартаменты - это миф. А вот на квартиру - он реально существует.
Чем апартаменты отличаются от квартиры по закону
Квартира - это жилое помещение. По Жилищному кодексу РФ, это место, где человек может прописаться, жить постоянно, регистрировать детей, получать льготы. Апартаменты - это нежилое помещение. Да, они могут быть на 15-м этаже с видом на парк, с евроремонтом и лифтом. Но юридически - это коммерческая недвижимость. Так же, как офис или магазин. Это ключевое отличие. И именно оно ломает все надежды на налоговый вычет.
Почему это важно? Потому что налоговый вычет (имущественный) по НДФЛ даётся только за покупку жилой недвижимости. Статья 220 Налогового кодекса РФ чётко перечисляет, на что можно получить вычет: на покупку квартиры, дома, комнаты, земли под жильё, на строительство дома, на уплату ипотечных процентов. Апартаменты в этом списке отсутствуют. Ни в 2024, ни в 2025 году их туда не добавили. Даже если вы купили апартаменты за 10 миллионов рублей - вы не получите ни рубля обратно от государства, как при покупке квартиры.
Сколько можно вернуть за квартиру - реальные цифры 2025 года
Если вы купили квартиру за 3 миллиона рублей, вы можете вернуть до 260 тысяч рублей. Это 13% от максимальной суммы, на которую распространяется вычет - 2 миллиона рублей. Даже если вы заплатили 5 миллионов, налоговая посчитает только 2 миллиона. Остальное - не входит в лимит.
Если вы брали ипотеку, вы получаете ещё один вычет - на проценты. Тут лимит выше: 3 миллиона рублей. То есть вы можете вернуть до 390 тысяч рублей (13% от 3 млн). Это отдельно от вычета на стоимость квартиры. Итого - максимум 650 тысяч рублей. Причём это не единовременно. Вы получаете по 13% от того, сколько налога вы платите в год. Если вы платите 150 тысяч НДФЛ в год, то вернёте 260 тысяч за два года.
С 2025 года введена прогрессивная шкала НДФЛ. Для тех, кто зарабатывает больше 5 миллионов в год, ставка - 18%. Для тех, кто зарабатывает больше 20 миллионов - 22%. Это значит: если вы платите 22% налога, то максимальный возврат за квартиру - 440 тысяч рублей (22% от 2 млн), а за проценты - 660 тысяч (22% от 3 млн). Но это только для тех, кто платит высокий налог. Большинство людей всё ещё платят 13% - и получают 260 и 390 тысяч.
Почему апартаменты не дают вычета - и есть ли обходные пути
Нет, вы не можете получить имущественный вычет за апартаменты. Ни за счёт государства, ни за счёт ипотеки. Ни в 2025, ни в ближайшие годы. Это не вопрос «как подать правильно» - это вопрос «на что можно подавать». Апартаменты просто не входят в перечень. Налоговая не имеет права давать вычет на то, что законом не предусмотрено.
Но есть один исключительный случай - если вы ИП и используете апартаменты в бизнесе. Например, сдаёте их в аренду, открываете там офис, салон красоты или коворкинг. Тогда вы можете применить другие налоговые инструменты. Для юридических лиц есть амортизация: вы можете списать стоимость апартаментов по частям в течение нескольких лет. Или - если вы покупаете их как основное средство - применить инвестиционный вычет в размере 3% от стоимости. Но это работает только для компаний. Для физлиц - нет.
Если вы сдаёте апартаменты в аренду как физлицо, вы платите 13% с дохода. Но вы можете уменьшить налогооблагаемую базу на расходы: ремонт, коммуналку, налог на имущество, управляющие услуги. Это не вычет на покупку - это вычет на доход. И он не сравним с тем, что даёт квартира. Вы не получите 260 тысяч за покупку. Вы просто платите меньше налога с аренды.
Почему люди всё равно покупают апартаменты
Потому что они дешевле. Апартаменты в новостройках часто стоят на 15-30% меньше, чем квартиры в том же доме. Они продаются с ремонтом, с отделкой, с парковкой. Многие думают: «Это же почти квартира - зачем переплачивать?». Но они не учитывают долгосрочные расходы. Отсутствие вычета - это минус в 260 тысяч. Плюс - более высокий налог на имущество. Плюс - нельзя прописаться. Плюс - сложнее продать, потому что банки не дают ипотеку на апартаменты (или дают под очень высокий процент). Плюс - нельзя использовать материнский капитал.
По данным Торги-РУ, доля апартаментов в новостройках выросла на 25% за последние три года. Но это не значит, что это выгодно. Это значит, что застройщики активно продвигают их как «дешёвую альтернативу». Потребители не всегда понимают, что получают. И только потом, когда приходит налоговая, они понимают - вычета не будет.
Что делать, если вы уже купили апартаменты
Если вы уже купили апартаменты - и надеялись на вычет - вы не получите его. Никакие аргументы, документы, жалобы не помогут. Закон не меняется из-за ваших ожиданий. Но вы можете:
- Сдать апартаменты в аренду и уменьшить налог с дохода на расходы.
- Если вы ИП - оформить бизнес и использовать амортизацию или инвестиционный вычет (3% от стоимости).
- Не покупать в будущем апартаменты, если цель - жить и получать налоговые льготы.
Не пытайтесь переоформить апартаменты как квартиру - это невозможно. Право собственности уже оформлено. В кадастровом паспорте указано «нежилое помещение». Никакая налоговая инспекция не переоформит это.
Как получить вычет на квартиру - пошагово
Если вы купили квартиру, вот что делать:
- Дождитесь регистрации права собственности в Росреестре.
- Соберите документы: договор купли-продажи, акт приёма-передачи, платежные документы, выписка из ЕГРН.
- Подайте декларацию 3-НДФЛ в налоговую - начиная со следующего года после покупки. Если купили в 2025 году - подаёте в 2026.
- Приложите справку 2-НДФЛ от работы (за год, за который хотите вернуть налог).
- Напишите заявление на возврат налога и укажите реквизиты счёта.
- Налоговая проверяет документы - обычно 2-3 месяца.
- После одобрения деньги приходят на ваш счёт. Максимум - 260 тысяч за квартиру, 390 тысяч за ипотечные проценты.
Если вы купили квартиру в долевую собственность - каждый собственник подаёт отдельно. Можно разделить вычет: например, один берёт 1,5 млн, другой - 500 тыс. Главное - чтобы сумма не превышала 2 млн на человека.
Что будет, если вы всё же подадите на вычет за апартаменты
Вы подадите документы - и получите отказ. Всё. Никаких штрафов. Но вы потратите время, нервы и, возможно, деньги на юриста. Налоговая не накажет вас - она просто откажет. Ссылка будет: «Объект не относится к жилой недвижимости, согласно ст. 16 ЖК РФ». Это стандартный ответ. Никаких «ошибок в документах» - просто закон не позволяет.
Некоторые люди пробуют подать через работодателя - через «вычет на месте». Тоже не сработает. Работодатель не имеет права давать вычет без подтверждения налоговой. А налоговая не даст подтверждение - потому что апартаменты не подходят.
Что может измениться в будущем
В 2025 году ничего не изменилось. Но эксперты говорят: возможно, в ближайшие годы законодатели рассмотрят возможность включения апартаментов в перечень жилых помещений. Особенно если речь идёт о тех, что используются как постоянное жильё. Но пока - это только разговоры. Никаких законопроектов не внесено. Никаких голосований не было. Не ждите изменений. Действуйте с текущими правилами.
Если вы планируете покупку - выбирайте квартиру. Если вам нужно жильё для проживания - апартаменты не решат проблему. Они дешевле сейчас - но обойдутся дороже через 5 лет. Из-за отсутствия вычета, невозможности прописки, сложностей с перепродажей и ипотекой.
Можно ли получить налоговый вычет за апартаменты в 2025 году?
Нет, нельзя. Апартаменты классифицируются как нежилое помещение, а налоговый вычет по НДФЛ предоставляется только за покупку жилой недвижимости - квартиры, дома, комнаты. Это прописано в статье 220 Налогового кодекса РФ. Никаких исключений для апартаментов в 2025 году не предусмотрено.
Почему апартаменты не считаются жильём?
По Жилищному кодексу РФ, жилым помещением считается только то, что предназначено для постоянного проживания и соответствует санитарным и техническим нормам. Апартаменты строятся по другим стандартам - как коммерческая недвижимость. Они не могут быть использованы для постоянной прописки, не имеют права на льготы по ЖКХ, и не входят в перечень объектов, дающих право на имущественный вычет.
Можно ли вернуть налог, если сдаю апартаменты в аренду?
Да, но не как вычет на покупку. Если вы сдаёте апартаменты в аренду, вы платите 13% НДФЛ с дохода. Но вы можете уменьшить эту сумму на фактические расходы: ремонт, коммунальные услуги, налог на имущество, услуги управляющей компании. Это не аналог вычета на покупку - это снижение налогооблагаемой базы. Максимум, что вы получите - это меньше налога с аренды, а не 260 тысяч за покупку.
Чем отличается вычет на квартиру от вычета на апартаменты?
Разница в том, что на квартиру вычет даётся - на апартаменты - нет. За квартиру можно вернуть до 260 тысяч рублей от стоимости и до 390 тысяч от ипотечных процентов. За апартаменты - ни рубля. Даже если они дороже. Даже если вы купили их как жильё. Юридический статус важнее внешнего вида.
Если я купил апартаменты как ИП, могу ли я получить вычет?
Да, но не имущественный. Если вы ИП и используете апартаменты в бизнесе - вы можете применить амортизацию (списывать стоимость по частям) или воспользоваться инвестиционным вычетом в размере 3% от стоимости приобретения. Это работает только для юридических лиц. Для физических лиц - это невозможно. И это не возврат налога с покупки - это бизнес-льгота.
Можно ли прописаться в апартаментах?
Нет, нельзя. Апартаменты не являются жилым помещением, и по закону в них нельзя зарегистрироваться по месту жительства. Даже если вы живёте там постоянно. Это ограничение касается всех апартаментов, независимо от года постройки, отделки или расположения. Прописка возможна только в квартирах, домах и комнатах.
Можно ли использовать материнский капитал на апартаменты?
Нет. Материнский капитал можно использовать только для покупки жилой недвижимости - квартиры, дома, комнаты. Апартаменты не входят в этот перечень. Даже если вы покупаете их для семьи - Пенсионный фонд откажет в перечислении средств. Это правило действует с 2007 года и не изменилось в 2025.
Дмитрий Новенький
декабря 5, 2025 AT 08:12Опять кто-то купил апартаменты и теперь орёт, что его обманули? Дорогие, вы же сами выбрали - дешевле, красивее, с видом на парк. А теперь удивляетесь, что налоговая не даст вам 260 тысяч? Это как купить фермерский грузовик и требовать вычет на «личный транспорт» - закон не обязан спасать вашу жадность и лень читать мелкий шрифт. Уже 10 лет об этом пишут, а вы всё равно ведётесь на маркетинг. Смешно, но печально.
Ольга Моргунова
декабря 6, 2025 AT 02:02Я, как бывший юрист по недвижимости, могу сказать: это не ошибка, а системная проблема. Застройщики сознательно используют термин «апартаменты», чтобы избежать строгих норм жилищного законодательства - и вы, как покупатель, становитесь жертвой этой схемы. Вычет - это не «бонус», это социальная гарантия для тех, кто покупает жильё для жизни. Апартаменты - это инвестиционный инструмент, а не дом. Не обман - это закономерность. И да, вы не одиноки: тысячи людей сталкиваются с этим. Главное - не винить себя, а учиться на этом.
Nikita Elkin
декабря 6, 2025 AT 19:27Спасибо за статью - реально помогла. Я тоже думал, что апартаменты - это «квартира, но с другим названием». А теперь понял: это как купить телефон и ждать, что он будет работать как ноутбук. 😅 Сдал апартаменты в аренду - теперь хоть с расходами налог сокращаю. Главное - не паниковать, а действовать. Всем, кто купил - не ругайтесь, адаптируйтесь. Жизнь - не игра с готовыми правилами, а тренировка по их чтению. 💪
Erlan Maulana
декабря 7, 2025 AT 22:59Это всё заговор. Налоговая и застройщики договорились - чтобы мы не прописывались, не получали вычеты, и платили больше. Сначала апартаменты, потом везде начнут называть «нежилыми» даже обычные квартиры. Уже в 2026 году скажут: «Квартира? Это теперь коммерческая недвижимость». Следите за кадастровыми паспортами - там уже везде пишут «помещение для проживания с ограничениями»… Это не случайность. Это план. Я знаю, что знаю. 🕵️♂️
Нуржан Мусрепов
декабря 8, 2025 AT 06:31О, вот же классика! «Я купил апартаменты - теперь я не могу прописаться?» Братан, ты думал, что за 8 миллионов в центре ты купишь «жильё»? Нет. Ты купил «дизайнерский статус-символ» - и это круто! Только не жди, что государство тебе за это заплатит. Это как купить Rolex и требовать, чтобы тебе дали налоговый вычет за «элегантность». Дорогие, вы платите за стиль, а не за соцгарантии. И это нормально. Пусть другие покупают «квартиры» - вам же не нужна прописка, вам нужен вид на Невский.
Maksym Ivasenko
декабря 8, 2025 AT 21:13Закон чёткий. Статья 220 НК РФ. Жилая недвижимость - перечень исчерпывающий. Апартаменты - не входят. Никаких «но», «если», «вроде как». Это не вопрос интерпретации. Это вопрос понимания, что юридический статус важнее внешнего вида. Ты можешь жить в гараже - и получить вычет, если он оформлен как жилое помещение. Ты можешь жить в апартаментах с панорамными окнами - и не получить ни копейки. Закон не любит эмоций. Он любит документы. И ты не должен их игнорировать.
Ganna Grytsenko
декабря 10, 2025 AT 21:11Я только что купила апартаменты в Сочи и думала, что это будет мой «маленький рай» - и я получу вычет. Потом прочитала статью, заплакала, потом пошла к юристу, потом сдала их в аренду - и теперь каждый месяц получаю доход, а налог с него уменьшаю на ремонт, коммуналку и даже на замену сантехники! 🌞 Это не то, что я хотела, но это то, что работает. Не думайте, что вы проиграли - думайте, что вы нашли другой путь. Жизнь - это не лотерея, где выигрывает тот, кто купил «квартиру». Жизнь - это игра, где побеждает тот, кто умеет адаптироваться. Вы - уже победитель, просто не тот, кого вы ожидали. 💖
Александр Стойчан
декабря 12, 2025 AT 12:03я купил апартаменты в 2023 и думал что можно вычет.. потом узнал что нет.. и честно, я не злой.. просто грустно.. теперь сдаю в аренду и надеюсь что хоть на коммуналку отобью.. ну и да, прописаться нельзя - это реально мешает, когда в больницу надо или с ребенком в садик.. но ничего не поделать.. главное не винить себя.. просто знай, что это не квартира.. и все..
Сергей Осьмачко
декабря 14, 2025 AT 08:34Вы все тратите время на эмоции. А я просто купил апартаменты за 5 млн, сдал за 40 тыс в месяц - и за год получил 480 тыс дохода. Налог - 62,4 тыс. Расходы - 120 тыс (ремонт, управляшка, налог на имущество). Чистый минус? Нет. Я в плюсе. И не жалуюсь. Закон - не моя проблема. Моя задача - не платить больше, чем надо. Вычет - это детский сад. Взрослые считают прибыль. И да, я не прописан. Зато я не живу в бетонной коробке с соседями, которые гоняют пыль в лифте. Я живу в стекле. И мне это стоит больше, чем 260 тысяч. Просто не сравнивайте разные вещи. Это не «обман» - это выбор.
Николай Федотов
декабря 14, 2025 AT 10:55Так это же очевидно! Апартаменты - это не жильё, это как офис, только в жилом доме. Налоговая не даст вычет - потому что не может! А вы всё равно пишете, что «это же почти квартира» - нет, это не почти, это совсем не! Я сам купил - и сразу понял: если не пропишешься - значит, не жильё. Просто не надо верить рекламе. Просто читайте договор. Просто не ведитесь на «элитные апартаменты» - это просто словечко, чтобы продать дороже. Я теперь всем рассказываю - и все благодарны. Не дайте себе обмануть!