Как получить налоговый вычет на апартаменты и чем он отличается от вычета на квартиру в 2025 году

Вы купили апартаменты и думаете, что можете вернуть 13% от стоимости, как с квартиры? Многие так думают - и потом получают отказ в налоговой. Апартаменты - это не квартира. И хоть они выглядят одинаково, с точки зрения закона - это совершенно разные вещи. И это меняет всё: от налогов до ипотеки, от продажи до вычетов. В 2025 году правила остались прежними. Никаких изменений в пользу покупателей апартаментов не внесли. Если вы хотите вернуть налог, вам нужно понимать, что вычет на апартаменты - это миф. А вот на квартиру - он реально существует.

Чем апартаменты отличаются от квартиры по закону

Квартира - это жилое помещение. По Жилищному кодексу РФ, это место, где человек может прописаться, жить постоянно, регистрировать детей, получать льготы. Апартаменты - это нежилое помещение. Да, они могут быть на 15-м этаже с видом на парк, с евроремонтом и лифтом. Но юридически - это коммерческая недвижимость. Так же, как офис или магазин. Это ключевое отличие. И именно оно ломает все надежды на налоговый вычет.

Почему это важно? Потому что налоговый вычет (имущественный) по НДФЛ даётся только за покупку жилой недвижимости. Статья 220 Налогового кодекса РФ чётко перечисляет, на что можно получить вычет: на покупку квартиры, дома, комнаты, земли под жильё, на строительство дома, на уплату ипотечных процентов. Апартаменты в этом списке отсутствуют. Ни в 2024, ни в 2025 году их туда не добавили. Даже если вы купили апартаменты за 10 миллионов рублей - вы не получите ни рубля обратно от государства, как при покупке квартиры.

Сколько можно вернуть за квартиру - реальные цифры 2025 года

Если вы купили квартиру за 3 миллиона рублей, вы можете вернуть до 260 тысяч рублей. Это 13% от максимальной суммы, на которую распространяется вычет - 2 миллиона рублей. Даже если вы заплатили 5 миллионов, налоговая посчитает только 2 миллиона. Остальное - не входит в лимит.

Если вы брали ипотеку, вы получаете ещё один вычет - на проценты. Тут лимит выше: 3 миллиона рублей. То есть вы можете вернуть до 390 тысяч рублей (13% от 3 млн). Это отдельно от вычета на стоимость квартиры. Итого - максимум 650 тысяч рублей. Причём это не единовременно. Вы получаете по 13% от того, сколько налога вы платите в год. Если вы платите 150 тысяч НДФЛ в год, то вернёте 260 тысяч за два года.

С 2025 года введена прогрессивная шкала НДФЛ. Для тех, кто зарабатывает больше 5 миллионов в год, ставка - 18%. Для тех, кто зарабатывает больше 20 миллионов - 22%. Это значит: если вы платите 22% налога, то максимальный возврат за квартиру - 440 тысяч рублей (22% от 2 млн), а за проценты - 660 тысяч (22% от 3 млн). Но это только для тех, кто платит высокий налог. Большинство людей всё ещё платят 13% - и получают 260 и 390 тысяч.

Почему апартаменты не дают вычета - и есть ли обходные пути

Нет, вы не можете получить имущественный вычет за апартаменты. Ни за счёт государства, ни за счёт ипотеки. Ни в 2025, ни в ближайшие годы. Это не вопрос «как подать правильно» - это вопрос «на что можно подавать». Апартаменты просто не входят в перечень. Налоговая не имеет права давать вычет на то, что законом не предусмотрено.

Но есть один исключительный случай - если вы ИП и используете апартаменты в бизнесе. Например, сдаёте их в аренду, открываете там офис, салон красоты или коворкинг. Тогда вы можете применить другие налоговые инструменты. Для юридических лиц есть амортизация: вы можете списать стоимость апартаментов по частям в течение нескольких лет. Или - если вы покупаете их как основное средство - применить инвестиционный вычет в размере 3% от стоимости. Но это работает только для компаний. Для физлиц - нет.

Если вы сдаёте апартаменты в аренду как физлицо, вы платите 13% с дохода. Но вы можете уменьшить налогооблагаемую базу на расходы: ремонт, коммуналку, налог на имущество, управляющие услуги. Это не вычет на покупку - это вычет на доход. И он не сравним с тем, что даёт квартира. Вы не получите 260 тысяч за покупку. Вы просто платите меньше налога с аренды.

Почему люди всё равно покупают апартаменты

Потому что они дешевле. Апартаменты в новостройках часто стоят на 15-30% меньше, чем квартиры в том же доме. Они продаются с ремонтом, с отделкой, с парковкой. Многие думают: «Это же почти квартира - зачем переплачивать?». Но они не учитывают долгосрочные расходы. Отсутствие вычета - это минус в 260 тысяч. Плюс - более высокий налог на имущество. Плюс - нельзя прописаться. Плюс - сложнее продать, потому что банки не дают ипотеку на апартаменты (или дают под очень высокий процент). Плюс - нельзя использовать материнский капитал.

По данным Торги-РУ, доля апартаментов в новостройках выросла на 25% за последние три года. Но это не значит, что это выгодно. Это значит, что застройщики активно продвигают их как «дешёвую альтернативу». Потребители не всегда понимают, что получают. И только потом, когда приходит налоговая, они понимают - вычета не будет.

Что делать, если вы уже купили апартаменты

Если вы уже купили апартаменты - и надеялись на вычет - вы не получите его. Никакие аргументы, документы, жалобы не помогут. Закон не меняется из-за ваших ожиданий. Но вы можете:

• Сдать апартаменты в аренду и уменьшить налог с дохода на расходы.
• Если вы ИП - оформить бизнес и использовать амортизацию или инвестиционный вычет (3% от стоимости).
• Не покупать в будущем апартаменты, если цель - жить и получать налоговые льготы.

Не пытайтесь переоформить апартаменты как квартиру - это невозможно. Право собственности уже оформлено. В кадастровом паспорте указано «нежилое помещение». Никакая налоговая инспекция не переоформит это.

Как получить вычет на квартиру - пошагово

Если вы купили квартиру, вот что делать:

1. Дождитесь регистрации права собственности в Росреестре.
2. Соберите документы: договор купли-продажи, акт приёма-передачи, платежные документы, выписка из ЕГРН.
3. Подайте декларацию 3-НДФЛ в налоговую - начиная со следующего года после покупки. Если купили в 2025 году - подаёте в 2026.
4. Приложите справку 2-НДФЛ от работы (за год, за который хотите вернуть налог).
5. Напишите заявление на возврат налога и укажите реквизиты счёта.
6. Налоговая проверяет документы - обычно 2-3 месяца.
7. После одобрения деньги приходят на ваш счёт. Максимум - 260 тысяч за квартиру, 390 тысяч за ипотечные проценты.

Если вы купили квартиру в долевую собственность - каждый собственник подаёт отдельно. Можно разделить вычет: например, один берёт 1,5 млн, другой - 500 тыс. Главное - чтобы сумма не превышала 2 млн на человека.

Что будет, если вы всё же подадите на вычет за апартаменты

Вы подадите документы - и получите отказ. Всё. Никаких штрафов. Но вы потратите время, нервы и, возможно, деньги на юриста. Налоговая не накажет вас - она просто откажет. Ссылка будет: «Объект не относится к жилой недвижимости, согласно ст. 16 ЖК РФ». Это стандартный ответ. Никаких «ошибок в документах» - просто закон не позволяет.

Некоторые люди пробуют подать через работодателя - через «вычет на месте». Тоже не сработает. Работодатель не имеет права давать вычет без подтверждения налоговой. А налоговая не даст подтверждение - потому что апартаменты не подходят.

Что может измениться в будущем

В 2025 году ничего не изменилось. Но эксперты говорят: возможно, в ближайшие годы законодатели рассмотрят возможность включения апартаментов в перечень жилых помещений. Особенно если речь идёт о тех, что используются как постоянное жильё. Но пока - это только разговоры. Никаких законопроектов не внесено. Никаких голосований не было. Не ждите изменений. Действуйте с текущими правилами.

Если вы планируете покупку - выбирайте квартиру. Если вам нужно жильё для проживания - апартаменты не решат проблему. Они дешевле сейчас - но обойдутся дороже через 5 лет. Из-за отсутствия вычета, невозможности прописки, сложностей с перепродажей и ипотекой.