Онлайн-оценка квартиры: какие сервисы самые точные и когда можно ими доверять
дек, 15 2025
Вы хотите продать квартиру, но не знаете, почем её реально отдать? Или покупаете - и боитесь переплатить? Вместо того чтобы ждать оценщика неделю и платить 5 тысяч рублей, вы открываете сайт, вводите адрес, площадь и количество комнат - и через 10 секунд получаете цифру: 12,5 млн рублей. Это онлайн-оценка. Она стала нормой. Но насколько она правдива? Можно ли на неё полагаться, или это просто красивая цифра, которая ничего не значит?
Как работает онлайн-оценка квартиры
Это не волшебство. Это алгоритм, который сравнивает вашу квартиру с теми, что уже продавались или сейчас висят в объявлениях. Он смотрит на адрес, этаж, площадь, год постройки, состояние ремонта, тип дома - и вычисляет, сколько такие квартиры стоят в вашем районе. Чем больше данных у алгоритма, тем точнее результат.
Например, Domclick, принадлежащий Сбербанку, использует данные о 3 миллионах ипотечных сделок за последние три месяца. Это не объявления. Это реальные сделки, где люди получили кредит и купили квартиру. Такие данные гораздо надежнее, чем просто цены в интернете. Другие сервисы, как Realty24, смотрят только на активные объявления - и это уже менее точно, потому что многие продавцы завышают цены, чтобы «попробовать рынок».
Некоторые платформы, как IRN.RU, применяют сложные матрицы корректировок. Они учитывают, например, что квартира на 5-м этаже в панельном доме 1978 года стоит на 3% меньше, чем такая же на 10-м этаже в монолите 2015 года. Эти нюансы не видны простому пользователю, но алгоритм их считает.
Самые точные сервисы - кто лидирует в 2025 году
На рынке десятки сервисов, но только три-четыре действительно заслуживают доверия. Вот кто показывает лучшие результаты по данным за ноябрь-декабрь 2025 года.
- Domclick (Сбербанк) - лидер по точности. Погрешность всего 2,7% в Москве и области. Почему? Потому что он видит не только объявления, но и реальные сделки, прошедшие через банк. Если ваша квартира в Москве, это ваш лучший выбор.
- IRN.RU - специализируется на Москве и Новой Москве. Использует более 15 параметров, включая инфраструктуру и динамику цен по районам. Погрешность - 3-4%. Лучше всего подходит для сложных объектов: с нестандартной планировкой, в старом фонде, с балконами-лоджиями.
- Realty24.net - самый быстрый. Результат за 5-10 секунд. Но погрешность выше - 4-6%. Он не знает о закрытых сделках, только о текущих объявлениях. Подходит, если вам нужно быстро понять, в каком диапазоне лежит цена, а не получить точную цифру.
- Yandex Realty - предлагает анализ цен за 1, 3 и 5 лет. Удобно, чтобы понять, растёт ли рынок в вашем доме. Но точность не раскрывается. Лучше использовать как дополнение к другим сервисам.
- АКГ Групп - работает в регионах, где нет крупных банков: Севастополь, Крым, некоторые города Поволжья. Погрешность 5-7%. Если вы живёте там, где нет Domclick - это ваш вариант. Но не ждите московской точности.
По данным РБК, Domclick занимает 45% рынка, Realty24 - 25%, Yandex - 15%. Остальные делят оставшиеся 15%. Это не случайно. Люди выбирают не то, что красиво выглядит, а то, что даёт реальные цифры.
Когда онлайн-оценка обманывает
Она не обманывает. Она просто не знает всего. Вот где она проваливается:
- Нестандартные квартиры. Квартира с двумя санузлами, но без ванной? С балконом, который не учтён в площади? С автономным отоплением? Алгоритмы не учитывают такие детали. Погрешность может вырасти до 10-15%.
- Редкие районы. В Сибири, на Дальнем Востоке или в маленьких городах данных мало. Алгоритм берёт ближайшие аналоги - и получается, что ваша квартира в Тюмени оценивается по ценам из Омска. Результат - не соответствует реальности.
- Резкие скачки рынка. Если в вашем районе вдруг появилось 10 новых домов с супер-ремонтом, а алгоритм ещё не успел их «увидеть», он будет оценивать по старым данным. Это случается после новогодних праздников или после анонса метро.
- Ошибки в данных. Вы ввели площадь 72 м², а на техпаспорте - 74,5 м². Алгоритм не знает разницы. Он берёт то, что вы написали. Погрешность сразу вырастает.
Один пользователь на форуме Domofond написал: «Оценил в Domclick - 12,5 млн. Реальные покупатели предлагали 11,8 млн. Разница 700 тысяч - это не погрешность, это ошибка». Он не понимал: Domclick показал среднюю рыночную цену, а покупатели предлагали свою максимальную ставку. Это разные вещи.
Как получить максимально точный результат
Никто не доверяет одной оценке. Профессионалы используют три правила.
- Сравнивайте минимум три сервиса. Введите одну и ту же квартиру в Domclick, IRN.RU и Realty24. Возьмите среднее значение. Если Domclick - 12,3 млн, IRN.RU - 12,1 млн, Realty24 - 11,9 млн - значит, реальная цена где-то около 12,1 млн. Это надёжнее, чем любой один сервис.
- Проверяйте на нескольких площадках. Введите адрес в Yandex Realty, ЦИАН, Avito. Посмотрите, сколько похожих квартир сейчас в продаже. Если все предлагают 11,8-12,5 млн - ваша оценка в 12,3 млн выглядит нормально.
- Игнорируйте «супер-точные» цифры. Если сервис говорит: «Ваша квартира стоит ровно 12 456 789 рублей» - это фейк. Настоящие оценки всегда дают диапазон: «11,8-12,7 млн». Если вы видите точную цифру - это маркетинг. Не верьте.
По данным Mapestate.ru, 74% пользователей, которые использовали несколько сервисов, получили результат, близкий к реальной цене продажи. Те, кто полагался только на один - ошибались на 10% и выше.
Можно ли использовать онлайн-оценку для сделки?
Нет. Ни для ипотеки, ни для наследства, ни для суда. Это запрещено законом №135-ФЗ. Банк не примет онлайн-оценку как основание для выдачи кредита. Нотариус не примет её для оформления наследства. Суд не примет её как доказательство стоимости.
Онлайн-оценка - это инструмент подготовки. Она помогает вам:
- Не завышать цену и не терять покупателей.
- Не переплачивать, когда вы покупаете.
- Понять, стоит ли вообще выставлять квартиру на продажу прямо сейчас.
- Подготовить аргументы для переговоров с покупателем.
Но когда вы готовы к сделке - вы берёте сертифицированного оценщика. Он приедет, осмотрит квартиру, проверит документы, учтёт всё, что алгоритм не видит. Его отчёт - это юридически значимый документ. Он стоит 3-8 тысяч рублей. Это инвестиция, которая спасёт вас от проблем с банком или налоговой.
Что меняется в 2025-2026 году
Технологии не стоят на месте. Domclick в ноябре 2025 года запустил обновлённый алгоритм с 5 млн сделок вместо 3 млн. Это снизит погрешность до 1,5-2,5% к концу 2026 года. Realty24 добавил анализ инфраструктуры: ближайшие школы, парки, транспорт. Это повысило точность на 8% в их тестах.
Рынок растёт. В 2025 году объём онлайн-оценок в России достиг 2,8 млрд рублей - на 35% больше, чем в 2024. 87% пользователей используют результаты для предварительного расчёта ипотеки. 63% россиян хотя бы раз пользовались онлайн-оценкой. Это не тренд. Это норма.
Но даже с улучшениями алгоритмы не заменят человека. Они не чувствуют запах плесени в подвале, не видят трещины в стене за шкафом, не знают, что соседи шумят по ночам. Это не просто цифры. Это дом. И только человек может понять, что за ними стоит.
Что делать прямо сейчас
Если вы думаете о продаже или покупке:
- Зайдите на Domclick. Введите адрес, площадь, этаж, год постройки, состояние ремонта. Получите первую оценку.
- Зайдите на IRN.RU. Введите те же данные. Сравните.
- Проверьте на Realty24. Посмотрите, насколько быстро работает.
- Сложите три цифры, поделите на три - получите среднее.
- Зайдите на ЦИАН и Avito. Посмотрите, сколько таких же квартир сейчас в продаже. Сравните цены.
- Если результаты близки - вы понимаете, в каком диапазоне стоит ваша квартира.
- Если разница больше 10% - задумайтесь: может, в вашем доме есть скрытые проблемы?
Не тратьте деньги на оценщика, пока не поймёте, что цена в вашей голове соответствует рынку. Онлайн-оценка - это ваш первый шаг. Не последний. Но самый важный.
Можно ли доверять онлайн-оценке квартиры?
Да, но только как ориентир. Онлайн-оценка показывает рыночный диапазон, а не точную стоимость. Она надёжна для стандартных квартир в крупных городах, где много сделок. Погрешность в 2-5% - это нормально. Но для нестандартных объектов, редких районов или при резких изменениях рынка она может ошибаться на 10% и больше. Не принимайте её как окончательный ответ - используйте как первый шаг.
Какой сервис онлайн-оценки самый точный в 2025 году?
Самый точный - Domclick (Сбербанк). Он использует данные о 5 миллионах реальных ипотечных сделок, а не только объявления. Его погрешность - около 2,7% в Москве. Для Подмосковья и Москвы он лучший выбор. IRN.RU - второй по точности, особенно для сложных объектов. Realty24 быстрый, но менее точный. Не выбирайте один сервис - сравнивайте минимум три.
Почему онлайн-оценка отличается от цены покупателей?
Потому что онлайн-оценка показывает среднюю рыночную цену, а покупатели предлагают свою ставку. Кто-то хочет купить дешевле, кто-то - переплатить ради удобства. Также онлайн-сервисы не учитывают индивидуальные особенности квартиры: шум, ремонт, состояние подъезда, близость к стройке. Реальный покупатель видит всё это лично. Разница в 5-10% - это нормально. Разница в 20% - повод перепроверить данные.
Можно ли использовать онлайн-оценку для ипотеки?
Нет. Банк требует официальный отчёт сертифицированного оценщика, оформленный по закону №135-ФЗ. Онлайн-оценка - это только предварительный инструмент. Она поможет вам понять, сколько вы можете взять, но не заменит документ. Без официального отчёта ипотеку не выдадут - даже если Domclick показал 15 млн рублей.
Сколько стоит официальная оценка квартиры?
В среднем от 3 000 до 8 000 рублей, в зависимости от региона и сложности объекта. В Москве и Подмосковье - 5 000-8 000, в регионах - 3 000-5 000. Это разовая плата. Оценщик приедет, осмотрит квартиру, проверит документы, составит отчёт. Он учитывает всё, что алгоритм не видит. Это инвестиция в безопасность сделки.
Nazar Astanov
декабря 16, 2025 AT 21:39Домклик - да, но только если квартира не в подвале с трещиной в стене. Алгоритм не знает, что соседи внизу - бубновые шулеры и бьют по трубам в 3 утра.
Vlad Kaminski
декабря 17, 2025 AT 10:30БРОАААААТ!!! 💥 Я только что оценил свою хрущёвку на Домклик - 8,2 млн! Реально продал за 8,5 через неделю! 🚀 Алгоритмы - это не фейк, это твой новый риелтор в кармане! 🤖❤️ #РынокПонял
Kirill Korlyakov
декабря 18, 2025 AT 21:31Вы, конечно, все тут говорите про «погрешность»… Но кто-нибудь задумывался, что эти сервисы - просто маркетинговые инструменты Сбера и Яндекса? Они не хотят, чтобы вы знали реальную цену - они хотят, чтобы вы шли к ним за ипотекой! И да, я проверял - в 2024 году Domclick завышал цены в 37% случаев в Новосибирске!.. Ну, вы поняли…
Yana rodriguez
декабря 19, 2025 AT 03:12А кто сказал, что Domclick - лучший? 😏 Я вчера оценил квартиру в Калининграде - там он показал 6 млн, а на ЦИАН - 4,8. И знаете, что? Прав оказался ЦИАН. Потому что в Калининграде никто не покупает по «ипотечным сделкам». И да, я не в Москве, но мне тоже жить надо. 🤷♀️
Дмитрий Герасимчук
декабря 19, 2025 AT 13:53Я проверял на трёх сервисах - Domclick, IRN.RU и Realty24. Среднее совпало с реальной продажей на 1,2%. Но главное - не цифры, а то, что я перестал нервничать. Не надо гнаться за точностью до рубля. Главное - понимать диапазон. И да, я не стал тратить 7 тысяч на оценщика, пока не убедился, что цена в разумных пределах.
Алексей Албоне
декабря 21, 2025 AT 05:14Уважаемые пользователи, хочу подчеркнуть: онлайн-оценка - это не замена профессиональной экспертизе, а инструмент предварительной аналитики. Использование трёх источников, как рекомендовано в статье, снижает систематическую ошибку на 62% согласно данным Mapestate. Рекомендую каждому, кто планирует сделку, соблюдать этот алгоритм. Безопасность - это не роскошь, а необходимость.
Artyom Poddubny
декабря 22, 2025 AT 03:24А я просто зашёл на Avito, посмотрел, сколько таких же квартир в продаже, и поставил цену на 500 тысяч ниже. Продал за 3 дня. Алгоритмы? Да они ещё в 2019 году думали, что квартиры в Тюмени стоят как в Омске. 😴
Михаил Латыпов
декабря 22, 2025 AT 17:32Друзья, если вы только начинаете разбираться с оценкой - не паникуйте. Домклик - отличный старт. Но не забывайте: цифры - это не судьба. Просто спросите себя: «А что я вижу, когда захожу в эту квартиру?» Иногда сердце знает больше, чем алгоритм. И да - проверяйте три сервиса. Это просто разумно.
Ярослав Козис
декабря 23, 2025 AT 17:39Опять эти гении-алгоритмы, которые не знают, что в панельке 1978 года стены - как сухой хлеб, а вентиляция - это миф. 🤡 Вы серьёзно верите, что AI может понять, что у вас в квартире 14 лет не меняли трубы? Это не «погрешность» - это фарс. А вы ещё и платите за это? Блин, вы что, сами не видите, что эти сервисы - просто пыль в глаза, чтобы вы купили ипотеку у Сбера?!