Квартира с отделкой или без в новостройке: что выгоднее и удобнее в 2026 году

Когда вы выбираете квартиру в новостройке, один из самых важных вопросов - с отделкой или без? На первый взгляд, ответ прост: дешевле без отделки, удобнее с ней. Но реальность сложнее. Многие думают, что покупка квартиры без ремонта - это экономия. На деле - это перенос расходов во времени, с рисками, которые не все учитывают. А готовая отделка - не всегда «под ключ». Иногда это просто красивая обертка, под которой скрываются проблемы. Разберемся, что действительно выгоднее и удобнее в 2026 году.

Что значит «без отделки»? Не все черновки одинаковы

Если застройщик пишет «черновая отделка», это не значит, что вы получаете пустую коробку. Согласно стандартам рынка, в черновой отделке должны быть: заштукатуренные стены, бетонная стяжка пола, базовая разводка электрики до щитка, трубы отопления и водоснабжения до стояков. Но радиаторов, сантехники, межкомнатных дверей - нет. И это уже минимум. В некоторых проектах, особенно эконом-класса, даже стяжка не делается, а полы просто засыпают щебнем. Тогда вы начинаете с нуля - и это уже не черновая, а «голая» квартира.

Если вы выбираете вариант без отделки, уточните у застройщика, что именно входит в этот пакет. Некоторые компании предлагают «предчистовую» (White Box) - это уже с выровненными стенами, установленными межкомнатными перегородками, розетками и выключателями. Такой вариант стоит на 7-15% дороже черновой, но сокращает время и сложность ремонта вдвое. По данным ГК Профит за сентябрь 2023 года, 42% покупателей, выбравших White Box, закончили ремонт за 2,5 месяца, а не за 4-6, как при полной черновке.

С отделкой - это как в подарок? Не всегда

Квартира с отделкой под ключ звучит идеально: приехал, разложил вещи, жить можно. Но на практике 43% покупателей сталкиваются с необходимостью доработок, по данным DomClick. Почему? Потому что «готовый ремонт» - это не индивидуальный проект. Это стандарт, который застройщик закладывает в массовое производство. Стандартные обои, стандартные плитки, стандартные двери, стандартное количество розеток - и все это на «самом дешевом» материале из оптового заказа.

Часто встречаются такие ситуации: в ванной только одна розетка, а вы хотите стиральную машину, фен и подсветку. Или в кухне - три розетки, а вы планируете микроволновку, кофемашину, хлебопечку и блендер. Или двери - тонкие, хлипкие, с кривой фурнитурой. Сантехника - не той марки, которую вы видели в презентации, а подешевле. По отзывам на Realty.ru, 22% покупателей жаловались на сантехнику, 29% - на нехватку розеток, а 37% - на низкое качество покраски стен и потолков. Особенно это заметно в жилых комплексах эконом-класса.

Сколько реально экономишь? Плюсы и минусы

В Москве и Санкт-Петербурге разница в цене между квартирой без отделки и с полной отделкой - от 15 до 25 тысяч рублей за квадратный метр. Для двухкомнатной квартиры площадью 55 м² это 825 000-1 375 000 рублей. На первый взгляд - огромная экономия. Но это только начало.

Стоимость ремонта в квартире без отделки - от 15 до 25 тысяч рублей за квадратный метр. То есть, если вы купили квартиру без отделки за 10 млн рублей, то на ремонт потратите еще 825 000-1 375 000 рублей. Получается, вы потратите столько же, сколько за готовую квартиру. Но тут есть важный нюанс: вы платите за ремонт не сразу, а поэтапно. Это позволяет распределить нагрузку на бюджет. Особенно если вы берете ипотеку. Стоимость ремонта не включается в кредит, а значит, вы платите только за саму квартиру, а ремонт оплачиваете из своих средств - и это снижает ежемесячный платеж.

С другой стороны, если вы покупаете квартиру с отделкой, вы платите за нее сразу. И если вы потом решите, что ремонт не ваш - вы не можете просто «снести» его и переделать. Вам придется платить еще раз, чтобы переделать то, что уже сделали. А если вы продаете квартиру через 3-5 лет - то покупатели оценят именно отделку. И если она устарела или сделана плохо - вы теряете в цене.

Кто выигрывает от выбора без отделки?

Этот вариант подходит, если:

• Вы планируете жить здесь долго - 10+ лет
• У вас есть опыт управления ремонтами или вы готовы учиться
• Вы хотите индивидуальную планировку: перенести стену, сделать открытую кухню, объединить комнаты
• Вы хотите выбрать материалы сами - плитку, ламинат, сантехнику, светильники
• Вы не торопитесь с переездом - у вас есть время на ремонт

Особенно выгодно выбирать без отделки тем, кто живет в регионах. Там стоимость ремонта ниже, чем в Москве, а застройщики редко предлагают качественную отделку. По данным Московской биржи недвижимости, в 2023 году 58% покупателей в регионах выбирали квартиры без отделки - и это было логично: они получали больше контроля за качеством и меньше переплаты.

Еще один плюс: при ремонте вы можете обнаружить скрытые дефекты - трещины в стенах, плохая гидроизоляция, неправильная разводка труб. И если вы нашли их до сдачи квартиры, вы можете потребовать устранения от застройщика. По данным Navigator-TMN, в 65% случаев покупатели обнаруживали проблемы именно в процессе ремонта - и получали их бесплатно.

Кому лучше взять с отделкой?

Готовая отделка - это решение для тех, кто:

• Планирует переезд в течение 1-3 месяцев
• Не хочет тратить время на выбор материалов, поиск бригад, контроль работ
• Покупает квартиру для сдачи в аренду
• Старше 45 лет и не хочет возиться с ремонтом

Инвесторы часто выбирают квартиры с отделкой - потому что они сдаются в аренду на 28 дней быстрее, чем без ремонта, по данным Яндекс.Недвижимости. И арендная ставка выше на 8-12%. Это значит, что переплата за отделку окупается за 6-12 месяцев. Особенно если вы берете квартиру в центре города - там спрос на «под ключ» всегда выше.

Также этот вариант хорош для молодых семей, которые не хотят жить в съемной квартире годами. По расчетам NordestInvest, за время ремонта (в среднем 4,3 месяца) семья в Москве тратит на аренду 180-250 тысяч рублей. Это почти как стоимость ремонта. Получается, вы платите за аренду и за ремонт - дважды. А если купили с отделкой - платите один раз.

Тренд 2026 года: гибридная отделка

Рынок не стоит на месте. В 2023 году компании, такие как ПИК и Самолет, начали предлагать «модульную отделку» - вы выбираете из 3-5 вариантов: например, плитка в ванной, цвет стен, тип дверей, тип кухни. Это не полная отделка, но и не черновка. Это компромисс, который уже охватил 42% новых проектов в регионах и 58% в Москве, по данным Московской школы управления Сколково.

Такой формат решает главную проблему: вы не получаете «стандарт», но и не начинаете с нуля. Вы платите на 7-15% дороже, чем за черновку, но экономите 2-3 месяца на ремонте. И качество выше - потому что материалы выбираете вы, а не застройщик.

К концу 2024 года этот формат станет основным. К 2025 году его доля достигнет 30% рынка. Это значит, что выбор между «с отделкой» и «без» уже не так важен - важнее, какой именно ремонт вы получаете.

Что выбрать в 2026 году?

Нет универсального ответа. Но есть правила:

• Если вы молоды, не торопитесь, хотите контролировать каждый этап - выбирайте черновую или White Box.
• Если вы планируете сдавать квартиру, переезжаете через месяц или не хотите рисковать с ремонтами - берите с отделкой, но проверяйте материалы и розетки.
• Если вы в регионе - без отделки почти всегда выгоднее.
• Если вы в Москве или СПб - гибридный вариант (модульная отделка) - лучший баланс цены, времени и контроля.

И помните: самая большая ошибка - выбирать по цене. Потому что дешевая квартира без отделки может обернуться дорогостоящим ремонтом. А дорогая с отделкой - может оказаться непригодной для жизни. Главное - понимать, что вы покупаете: не просто стену, а будущее жилье. И это будущее вы строите сами.