Когда покупателю стоит требовать справки от психиатра и нарколога при покупке квартиры

Вы продаете квартиру. Покупатель вдруг просит справки от психиатра и нарколога. Вы удивлены. Почему? Вы здоровы, ни разу не обращались к врачам, не сидели на учете. Но это не просто каприз - это защита. И в некоторых случаях, это даже разумная мера.

Зачем вообще нужны эти справки?

Справки от психиатра и нарколога - это не обязательные документы для регистрации сделки в Росреестре. По закону, сделку купли-продажи квартиры зарегистрируют и без них. Но это не значит, что их не нужно запрашивать. Эти документы не для государства - они для покупателя. Они снижают риск, что через год-два кто-то оспорит сделку, заявив, что продавец был недееспособен.

Представьте: человек в возрасте продает квартиру, а потом его родственники подают в суд, говоря: "Он был болен, не понимал, что делает, мы не дали согласия". Без доказательств дееспособности суд может признать сделку недействительной. А покупатель теряет и деньги, и квартиру. Справки - это не бумажка, это юридическая страховка.

Чем отличается справка от психиатра и от нарколога?

Это два разных документа. Справка от психиатра подтверждает, что человек не состоит на учете в психоневрологическом диспансере (ПНД) и не имеет диагнозов, которые могут повлиять на его дееспособность. Справка от нарколога - что он не состоит на учете в наркологическом диспансере, не употребляет запрещенные вещества и не проходит лечение от зависимости.

Но важно понимать: обычная справка из ПНД - это просто подтверждение, что вы не обращались в государственный диспансер. Это не значит, что вы не лечились у частного врача, не проходили курс терапии или не принимали лекарства. А вот заключение врача-психиатра после личного осмотра - это уже другой уровень. Там проверяют: понимаете ли вы, что происходит, помните ли свои действия, ориентируетесь ли в реальности. Такой документ - гораздо надежнее.

Когда именно стоит просить эти справки?

Самый частый случай - продавец старше 60 лет. Это не правило, а практика. Люди в этом возрасте чаще сталкиваются с возрастными изменениями: слабоумием, деменцией, депрессией. И если они внезапно продают квартиру, которую держали 30 лет, это вызывает вопросы. Покупатель не должен рисковать, потому что кто-то решил «помочь» родственнику.

Но возраст - не единственный критерий. Если продавец ведет себя странно: не помнит, сколько стоит квартира, не понимает условий договора, не отвечает на простые вопросы, отказывается от общения с риелтором - это повод для тревоги. Даже если ему 45. Даже если он выглядит здоровым.

Еще один момент - если продавец живет один, без близких, и вдруг решает продать недвижимость, которую раньше не хотел даже рассматривать. Такие ситуации часто становятся объектом мошенничества. Справки здесь - не излишество, а необходимость.

Как получить эти справки?

Получить их можно в государственных диспансерах по месту прописки. Нужны только паспорт и СНИЛС. Полис ОМС не обязателен, если вы не были прикреплены к этому диспансеру раньше. Процедура простая: вы приходите, заполняете анкету, врач задает вопросы - о здоровье, о семейной истории, о вашем состоянии. Иногда проводят быстрый тест на когнитивные функции: вспомнить три слова, нарисовать часы, назвать текущую дату.

Справка от нарколога - еще проще. Врач проверяет, есть ли у вас учет в диспансере. Если нет - вы получаете документ. Если есть - вам нужно сняться с учета. Это может занять месяц. Поэтому лучше начинать заранее.

Важно: в государственных учреждениях эти справки выдают бесплатно. Но если вы хотите получить более надежное заключение - личное освидетельствование с оценкой дееспособности - придется платить. В частных клиниках цена - от 3000 до 8000 рублей. Это не дорого, если сравнивать с риском потери квартиры.

Кто платит за эти справки?

Закон не говорит, кто должен оплачивать. Но на практике - покупатель. Почему? Потому что он - сторона, которая рискует больше всего. Он отдает деньги. Он несет ответственность за последствия. Если сделку оспорят - он останется ни с чем. Поэтому большинство риэлторов и юристов советуют: пусть покупатель берет расходы на себя. Это логично и справедливо.

Если продавец отказывается оплачивать - это не повод для конфликта. Это повод задуматься. Почему он не хочет, чтобы его дееспособность была подтверждена? Может, он что-то скрывает? Или просто боится? В любом случае - лучше перестраховаться.

Что делать, чтобы не попасть на подделку?

Поддельные справки - реальная проблема. Кто-то покупает их за 500 рублей в интернете. И это работает - пока не придет проверка. Поэтому риэлторы советуют: присутствуйте лично при получении справки.

Пойдите с продавцом в диспансер. Попросите врача подтвердить, что он лично осматривал человека. Проверьте, совпадают ли ФИО, дата рождения, адрес в справке с паспортом. Обратите внимание на печать - она должна быть четкой, с названием учреждения. Если справка выдана в другом городе, а прописка - в другом, это тоже повод для проверки.

Еще один способ - запросить выписку из ЕГРН. Она не подтверждает психическое здоровье, но показывает, что человек действительно является собственником, и ранее уже совершал сделки. Если он продавал квартиру 5 лет назад - это косвенный признак дееспособности.

Почему это не просто «бюрократия»?

Многие считают, что требовать эти справки - это проявление подозрительности, даже дискриминации. Но это не так. Это не про возраст. Не про здоровье. Это про юридическую чистоту.

Представьте, что вы купили квартиру. Потом через полгода приходят родственники продавца и говорят: «Он был болен, мы не давали согласия, сделка недействительна». Вы теряете жилье. Вам возвращают деньги - но вы уже продали свою старую квартиру, переехали, купили мебель, оплатили ремонт. Что тогда?

Справки от психиатра и нарколога - это не про то, что кто-то «не нормальный». Это про то, что сделка должна быть защищена. От мошенников. От безответственных родственников. От судебных разбирательств, которые могут длиться годы.

Сколько людей действительно требуют эти справки?

Опросы показывают: 248 человек из 500 сказали, что обязательно бы попросили такие справки. 151 - нет. 95 - считают, что это обязанность риелтора. То есть почти половина покупателей считает это обязательным шагом. А риелторы, которые работают на рынке давно, уже давно включили эту практику в стандартный чек-лист.

Это не мода. Это опыт. Это результат реальных судебных дел. И если вы хотите, чтобы ваша сделка не оказалась в архиве суда - лучше перестраховаться.

Что делать, если продавец отказывается?

Если продавец отказывается предоставить справки - это не повод для немедленного отказа. Но это повод для глубокой проверки. Запросите другие доказательства: выписку из ЕГРН, справку о доходах, документы, подтверждающие, что он ранее совершал сделки. Поговорите с его соседями. Посмотрите, как он ведет себя на встрече - адекватно ли отвечает, понимает ли условия договора.

Если есть хоть малейшие сомнения - лучше не рисковать. Квартира - это не покупка телефона. Это жизнь. И если вы готовы вложиться в защиту своей сделки - это не траты. Это инвестиция.