Как проверить продавца недвижимости на банкротство перед покупкой квартиры
янв, 22 2026
Вы нашли идеальную квартиру. Цены в порядке, район нравится, ремонт - то, что нужно. Но что, если продавец уже на грани банкротства? Вы отдадите деньги - и через полгода узнаете, что квартиру заберут, а ваши 4 миллиона уйдут в долговую кучу кредиторов. Это не выдумка. В 2023 году 12,7% оспариваемых сделок с недвижимостью в России связаны именно с банкротством продавца. И в 2024-2025 годах эта цифра только растёт. В Москве и Подмосковье каждый пятый продавец квартиры - человек с долгами. Проверить его - не роскошь. Это обязательная защита.
Почему банкрот продавца - это катастрофа для покупателя
Когда человек подаёт заявление о банкротстве, всё его имущество - включая квартиру - попадает под арест. Даже если вы уже заплатили деньги и оформили сделку, арбитражный суд может признать её недействительной. Это не теория. Это статья 61.1 Федерального закона №127-ФЗ. Если продавец объявил себя банкротом в течение трёх лет после продажи квартиры - сделка может быть отменена. Квартиру изымут, вы её потеряете. А деньги? Они вернутся вам только после того, как кредиторы получат свою долю. А это может занять два-три года. И даже тогда - не факт, что вы получите всё. Большинство покупателей получают лишь часть суммы - если вообще что-то.
Статистика Росреестра говорит сама за себя: в 2023 году было зарегистрировано 156 428 дел о банкротстве физических лиц - на 18,3% больше, чем в 2022. А средняя сумма сделки, которую потом оспаривают, - 4,8 млн рублей. Половина таких сделок - в диапазоне 3-5 млн. Вы готовы рискнуть такой суммой, не проверив продавца?
Три обязательных источника для проверки
Проверить продавца на банкротство - это не одно действие. Это три шага. Пропустите хотя бы один - и риск резко возрастает.
1. Единый федеральный реестр сведений о банкротстве (ЕФРСБ)
Это главный источник. Тут публикуются все дела о банкротстве, начатые арбитражными судами. Заходите на bankrot.fedresurs.ru - ищите по ФИО и дате рождения. Обязательно проверяйте обе вкладки: «Физические лица» и «Юридические лица» (включая ИП). Если продавец - предприниматель, он может быть банкротом как физлицо и как ИП одновременно.
Важно: ЕФРСБ показывает только те дела, которые уже начались. Если продавец только думает о банкротстве - но ещё не подал заявление - тут его не будет. Но это всё равно ваш первый и главный фильтр. По данным Росреестра, 38% оспариваемых сделок происходят именно потому, что покупатели не проверили ЕФРСБ. Это простая процедура - 5 минут. Почему бы не сделать её?
2. Банк данных исполнительных производств (ФССП)
Сайт: fssp.gov.ru/iss/ip. Здесь вы увидите, есть ли у продавца открытые долги, по которым уже вынесены решения суда и дело передано приставам. Вводите ФИО и дату рождения - система покажет все активные исполнительные производства. Каждое из них - это долг, который продавец не смог погасить. Особенно тревожит, если сумма одного или нескольких долгов превышает 500 000 рублей, а его месячный доход - меньше 100 000 рублей. Это классический признак того, что банкротство не за горами.
Не все данные в ФССП обновляются мгновенно. По статистике за 2023 год, 15,2% дел попадают в систему с задержкой более 10 дней. Но это всё равно важнее, чем ничего. Если у продавца есть два-три производства на сумму больше 1 млн рублей - это красный флаг. Даже если в ЕФРСБ ничего нет - не покупайте.
3. Портал ГАС РФ «Правосудие»
Сайт: sudrf.ru. Тут вы ищете все судебные дела, где продавец - ответчик. Введите ФИО, регион и выберите «гражданские дела». Здесь могут быть иски от банков, МФО, соседей, налоговой - всё, что может привести к банкротству. Особенно опасны дела о взыскании долгов по ипотеке, кредитам, алиментам. Если продавец проиграл три и более дела на общую сумму свыше 500 000 рублей - это сигнал, что он давно в долговой яме.
Для москвичей - используйте также mos-gorsud.ru. В регионах - проверяйте сайты местных судов. Важно: не пугайтесь, если увидите сложные термины вроде «исковое заявление», «предварительное слушание» или «взыскание в принудительном порядке». Просто скопируйте текст дела и вставьте в бесплатный юридический чат-бот на сайте Минюста - minjust.gov.ru/chat. Он объяснит, что значит каждое слово.
Проверка супруга и имущества
Если квартира куплена в браке - она считается совместной собственностью. Даже если в документах продавец один, его супруг(а) тоже может быть банкротом. И если супруга подала на банкротство, суд может признать сделку недействительной - даже если вы купили квартиру у мужа. Поэтому проверяйте не только продавца, но и его супруга. ФИО, дата рождения - всё то же самое. И проверяйте, не арестована ли сама квартира. Это можно сделать через выписку из ЕГРН. Если в выписке указано «арест» или «запрет на регистрационные действия» - сделка отменяется. Никаких сомнений.
Что делать, если продавец скрывает банкротство?
В 2023 году зафиксировано 287 случаев, когда продавцы намеренно не раскрывали статус банкрота. Они подавали заявление в суд, но не дожидались публикации в ЕФРСБ - и продавали квартиру. Через 2-3 месяца суд признавал сделку недействительной. Покупатель терял квартиру и деньги.
Пользователь «Анна_СПб» купила квартиру в феврале 2023 года. Проверила ЕФРСБ - ничего. Через 8 месяцев выяснилось: продавец подал на банкротство за неделю до сделки. Суд отменил сделку. Деньги не вернули. Это произошло потому, что продавец знал, что данные в реестре обновляются не мгновенно. Он воспользовался лазейкой.
Чтобы не попасть в такую ситуацию, требуйте у продавца справку об отсутствии процедур банкротства - выданную арбитражным судом по месту его регистрации. Это бесплатно. Суд выдаёт её в течение 1-2 дней. Это не формальность - это ваша страховка. И ещё: не спешите с оплатой. Делайте перечисление только после полной проверки и после того, как вы получили эту справку.
Что меняется в 2024-2025 годах
С 1 марта 2024 года нотариусы обязаны проверять статус продавца в ЕФРСБ перед удостоверением сделки. Это изменение уже снижает количество рисковых сделок - по оценкам, на 30-35%. А в третьем квартале 2024 года ЕФРСБ начнёт интегрироваться с ЕГРН. Это значит, что если продавец находится в процедуре банкротства - система автоматически заблокирует регистрацию сделки. Вы даже не сможете подписать договор, пока не пройдёте проверку.
К 2026 году, по прогнозам Дом.РФ, 78% покупателей будут проверять продавцов на банкротство - против сегодняшних 41%. Это не случайность. Это реакция на реальные потери. Каждый, кто потерял квартиру из-за банкротства, рассказывает об этом. И люди начинают действовать.
Как проверить за 20 минут - пошаговая инструкция
- Получите у продавца: полные ФИО, дату рождения, паспортные данные и адрес регистрации.
- Зайдите на bankrot.fedresurs.ru - найдите по ФИО и дате рождения. Проверьте обе вкладки.
- Зайдите на fssp.gov.ru/iss/ip - введите те же данные. Смотрите, есть ли исполнительные производства. Особенно - на сумму выше 500 000 рублей.
- Зайдите на sudrf.ru - найдите все гражданские дела по ФИО. Если больше трёх дел - остановитесь.
- Проверьте супруга(у) теми же способами.
- Запросите в арбитражном суде по месту регистрации продавца справку об отсутствии процедур банкротства.
- Закажите выписку из ЕГРН - проверьте, нет ли арестов на квартире.
- Только после всех этих шагов - переводите деньги.
Это займёт 20-25 минут. Но оно спасёт вам 4-5 миллионов рублей. И вашу квартиру.
Что делать, если вы уже купили квартиру?
Если сделка уже прошла, но вы подозреваете, что продавец - банкрот, действуйте немедленно. Запросите выписку из ЕГРН - проверьте, не появился ли арест. Зайдите в ЕФРСБ и ФССП - обновите проверку. Если вы обнаружили, что продавец подал на банкротство в течение 3 лет после сделки - сразу обращайтесь к юристу. Есть шанс защитить свою собственность, если вы докажете, что действовали добросовестно - то есть проверили продавца по всем каналам. Но это сложный процесс. Лучше не дожидаться момента, когда всё уже произошло.
Можно ли проверить продавца на банкротство бесплатно?
Да, все три основных источника - ЕФРСБ, ФССП и «Правосудие» - работают бесплатно. Никаких платных сервисов вам не нужны. Даже справка об отсутствии банкротства выдаётся судом бесплатно. Платные агентства и сервисы могут только ускорить поиск, но не повысить точность. Лучше потратить 20 минут сами - и быть уверенным.
Что делать, если продавец отказывается давать данные?
Если продавец отказывается назвать ФИО, дату рождения или адрес регистрации - это красный флаг. Он может скрывать что-то. Настаивайте. Если не даёт - не покупайте. Ни одна квартира не стоит риска потерять всё. Даже если кажется, что сделка выгодная - если продавец не хочет сотрудничать, значит, есть что скрывать.
Можно ли купить квартиру у продавца, у которого есть долги, но нет банкротства?
Можно - но только если долги не связаны с этой квартирой. Если у продавца есть ипотека, и квартира в залоге у банка - сделка невозможна без согласия банка. Если есть исполнительные производства на сумму более 500 000 рублей - это предвестник банкротства. Покупать в этом случае - рискованно. Лучше подождать, пока продавец погасит долги, или найти другую квартиру.
Почему проверка через ЕФРСБ не всегда показывает реальную ситуацию?
ЕФРСБ обновляется в течение 3 рабочих дней после решения суда. Но если продавец подал заявление на банкротство вчера - сегодня в реестре его ещё не будет. Это лазейка, которой пользуются недобросовестные продавцы. Поэтому проверка ЕФРСБ - это только часть. Её нужно сочетать с ФССП и «Правосудием». Только комплексный подход даёт 94% защиты.
Что будет, если я купил квартиру у банкрота, но не знал об этом?
Если продавец объявил себя банкротом в течение трёх лет после сделки - суд может признать вашу покупку недействительной. Квартиру изымут и продадут с торгов. Вы потеряете и квартиру, и деньги. Вернуть средства можно только как кредитор в общей очереди - и это может занять годы. Вы получите лишь часть, если вообще что-то. Добросовестность покупателя - это защита, но только если вы докажете, что проверили продавца по всем каналам. Поэтому проверка - не опция. Это ваша юридическая защита.
Настя Зайцева
января 22, 2026 AT 14:22Это всё красиво, но кто-то реально думает, что обычный человек будет тратить 20 минут на проверку каждого продавца? А если у тебя 3 варианта в день - 1 час в день на проверки? Или ты просто богатый, чтобы позволить себе такие роскоши? Деньги на руках - а ты тут с бумажками возишься. Сколько таких «осторожных» покупателей остались без квартир, потому что слишком долго «проверяли»?
Катя Хариенко
января 22, 2026 AT 14:28О, великолепная инструкция. Три источника, справки, выписки - всё как в учебнике по юридическому хардкору. А теперь представь: продавец - пенсионер с 300к долгов, который просто хочет съехать от токсичной жены. Ты его проверяешь как террориста. Ты не покупаешь квартиру - ты участвуешь в судебной войне с арбитражным судом. И да, ты - герой. Потому что ты «не рисковал». Поздравляю, ты потерял 12 сделок, а продавец - квартиру и последнюю каплю надежды.
Sergei Saltan
января 23, 2026 AT 05:29А если я просто хочу купить квартиру, а не становиться юристом? Это всё звучит как кошмар. Я читал, что в ЕФРСБ иногда данные не обновляются - и если продавец подал заявление вчера, то сегодня его ещё не видно. Значит, даже если я всё сделаю правильно - меня всё равно могут обмануть? Это же нереально. Кто вообще придумал такую систему? Я просто хочу жить в квартире, а не проходить экзамен по банкротствам.
Kseniya Kutukova
января 24, 2026 AT 16:43Вы серьезно? «Проверьте супруга»? А если у него бывшая жена, которая уже 5 лет в другой стране и не имеет отношения к имуществу? Или если он в гражданском браке? А если он вдовец, и его умершая жена была банкротом в 2018 году? Вы предлагаете проверять всю родословную? Это не защита - это преследование. И да, «арест» в ЕГРН - это не всегда банкротство. Это может быть просто задержка по налогам. Но вы, конечно, знаете лучше. Вы же - эксперт. А я - просто дура, которая не проверила «всё по трём пунктам».
Ксения Смирнова
января 26, 2026 AT 09:43Я купила квартиру в прошлом году и вообще не проверяла ничего - и всё окей. Но после того, как прочитала эту статью, пошла проверить продавца... и обнаружила, что у него в ФССП был долг на 700к, но он его погасил за неделю до сделки. Судя по датам - он просто не успел обновить данные. Я бы его проигнорировала, а он - нормальный человек. Так что да, проверяйте, но не превращайте всё в паранойю. Иногда люди просто хотят исправиться - и это тоже важно.
wladimir mundaca
января 27, 2026 AT 16:48А вы не задумывались, что это всё - заговор? ЕФРСБ, ФССП, «Правосудие» - всё это контролируется теми же, кто выдает ипотеки и скупает банкротские квартиры за копейки. Ты проверяешь - ты тратишь время. А потом кто-то с «документами» покупает квартиру за 60% от рыночной. И ты думаешь, что ты «защитил себя». Но ты просто помог системе отфильтровать глупцов. Сколько раз ты слышал, что «сделка отменена» - а через месяц квартира снова в продаже, но уже у другого «честного» продавца? Кто этот «другой»? А кто платит этим нотариусам за проверки? Подумай. Не верь в «бесплатные источники». Они платят тебе своими нервами.