Как купить апартаменты за материнский капитал: риски и ограничения в 2025 году

Вы слышали, что можно купить апартаменты за материнский капитал? Многие семьи думают так - особенно если в рекламе пишут: «Улучшите жилье с помощью маткапитала!» Но правда в том, что апартаменты за материнский капитал купить нельзя. Ни в 2024, ни в 2025 году. И даже если продавец уверяет, что всё можно оформить - это обман или серьёзное недопонимание закона.

Почему апартаменты - не жильё по закону

Всё начинается с определения. По Жилищному кодексу РФ (статья 16), апартаменты - это нежилое помещение. Да, вы можете в них жить. Да, там есть кухня, ванная, окна. Но юридически это не квартира. Это коммерческая недвижимость, зарегистрированная как офис, магазин или гостиничный номер. И именно это различие - ключевое.

Материнский капитал - это государственная помощь, которая может тратиться только на улучшение жилищных условий. А по закону №256-ФЗ, жилищные условия - это только жилое помещение. То есть: квартира в многоквартирном доме, дом, комната в коммуналке - всё, что имеет статус жилого. Апартаменты такого статуса не имеют. И не получат его никогда, пока не изменят саму классификацию - а этого не планируют.

Что изменилось в 2025 году

С 1 января 2025 года вступили в силу новые правила. Теперь при покупке жилья за маткапитал нужно обязательно предоставлять заключение о пригодности для постоянного проживания. Его выдают муниципальные комиссии после проверки: есть ли отопление, водоснабжение, канализация, безопасные конструкции, доступ к инженерным сетям. Апартаменты не проходят эту проверку - потому что изначально не проектируются как жильё. У них нет нормативной документации на постоянное проживание. Даже если вы переоборудуете апартамент под квартиру, в реестре он останется нежилым.

Социальный фонд России отказал в 100% заявок на покупку апартаментов в 2024 году. В 2025 году ситуация не изменилась. Наоборот - проверки стали строже. Если вы подадите заявку с апартаментами, её сразу отклонят. Без разговоров. Без возможности обжаловать. Даже если вы уже заплатили деньги продавцу - деньги из Пенсионного фонда не переведут.

Какие риски вы получите, если попытаетесь купить апартаменты

• Потеря денег. Вы вносите задаток, оформляете договор, платите юристу, риелтору, за регистрацию - а потом ПФР отказывает. Деньги продавцу уже отданы. Вернуть их - почти невозможно.
• Мошенничество. В 2024 году Роспотребнадзор зафиксировал 37 случаев, когда компании обещали «легально» использовать маткапитал на апартаменты. Они брали деньги за «сопровождение», а потом исчезали. Всё это - мошенничество по статье 159 УК РФ.
• Проблемы с пропиской. Даже если вы заселитесь в апартаменты, вы не сможете прописать туда детей. Это не просто формальность - это ограничение на получение льгот, в том числе на детский сад и школу.
• Сложности с перепродажей. Апартаменты стоят дешевле квартир, но их сложно продать. Покупатели тоже не могут использовать маткапитал. Ипотека под них даётся с большими процентами. А вы - с детьми - останетесь с непродаваемой недвижимостью.

Что можно купить за материнский капитал в 2025 году

Если вы хотите улучшить жильё - есть легальные и безопасные варианты:

• Квартира в новостройке. Это самый популярный вариант. В 2024 году 68,3% семей использовали маткапитал именно на новостройки. Можно купить даже на этапе строительства - ПФР переводит деньги после сдачи дома.
• Вторичное жильё. Квартира в старом доме - тоже подходит, если она не признана аварийной.
• Индивидуальный жилой дом. Можно построить дом на участке и использовать маткапитал на строительство. Главное - дом должен быть оформлен как жилое помещение, а не как дача.
• Погашение ипотеки. Если у вас уже есть ипотека на жильё - маткапитал можно направить на погашение основного долга или процентов. Это снижает ежемесячную нагрузку.

Размер материнского капитала в 2025 году - 893 835,55 рублей за второго ребёнка. Если вы уже получали его раньше - 217 436,97 рублей. Эти деньги не обесцениваются, если вы используете их правильно.

Как правильно оформить покупку жилья за маткапитал

1. Получите сертификат на маткапитал через ПФР или Госуслуги.
2. Выберите жилое помещение: квартира или дом - не апартаменты.
3. Убедитесь, что объект не в аварийном состоянии и имеет все коммуникации.
4. Закажите заключение о пригодности для проживания - это обязательное условие с 2025 года.
5. Подайте заявление в ПФР с реквизитами банка, куда нужно перевести деньги.
6. Дождитесь решения: рассмотрение занимает до 30 рабочих дней.

Если вы берёте ипотеку - банк должен быть аккредитован ПФР. Список таких банков есть на сайте Пенсионного фонда.

Что делать, если вам предлагают «обойти» запрет

Некоторые риелторы и юристы предлагают «схемы»:

• «Зарегистрируем апартаменты как жилое помещение» - невозможно. Это подделка документов. Сделку аннулируют, вас могут привлечь к ответственности.
• «Купим квартиру, потом переоформим в апартаменты» - это мошенничество. ПФР проверяет историю объекта. Если видит, что раньше это была квартира - откажет.
• «Возьмём маткапитал на жильё, а потом перезапишем на апартаменты» - это нарушение закона о выделении долей детям. Вы обязаны оформить на детей долю в жилом помещении. Если вы потом перепродадите его - это может быть расценено как нарушение прав детей.

Всё это - ловушки. 98,7% таких заявок отклоняются. И вы теряете не только деньги, но и время. А потом вам придётся искать жильё заново - уже без маткапитала.

Что говорят эксперты

Юрист Александр Волков: «Если вы покупаете жильё за маткапитал - вы обязаны выделить детям долю. Это не пожелание, а закон. Но это требование работает только для жилых помещений. Апартаменты - вне закона».

Алексей Зубец, директор Института социально-экономических исследований: «Расширять маткапитал на апартаменты - значит рисковать правами детей. Жильё должно быть безопасным, комфортным и стабильным. Апартаменты - это не то».

Исследования показывают: семьи, которые использовали маткапитал на жильё, в 3,5 раза реже сталкивались с проблемами в будущем - с переездами, нехваткой места, отсутствием прописки. Те, кто пытался обойти правила - в 7 из 10 случаев оказывались в худшем положении, чем до покупки.

Что делать, если вы уже купили апартаменты за маткапитал?

Если вы уже подали заявку - и она отклонена - ничего страшного. Просто начните сначала. Выберите квартиру. Убедитесь, что она соответствует всем требованиям. Получите заключение о пригодности. Подайте заявление заново.

Если вы уже заплатили продавцу - и ПФР отказал - попробуйте договориться о возврате денег. Если продавец отказывается - обращайтесь в Роспотребнадзор или прокуратуру. Возможно, это мошенничество.

Альтернативы, если апартаменты - единственный вариант в вашем бюджете

Если вы не можете позволить себе квартиру, но хотите улучшить жильё - есть другие пути:

• Используйте маткапитал на погашение ипотеки по квартире, даже если она маленькая.
• Постройте дом на дачном участке - если он переведён в жилую зону.
• Купите комнату в коммунальной квартире - она тоже считается жильём.
• Совместите маткапитал с другими льготами - например, с региональной поддержкой для молодых семей.

Главное - не спешите. Не верьте обещаниям «быстро и легко». Материнский капитал - это не подарок, а инструмент. Он работает, если вы используете его по правилам. И если вы хотите, чтобы ваш ребёнок рос в настоящем доме - не в апартаментах - выбирайте правильный путь.