Досрочное расторжение договора аренды: права сторон и алгоритм действий

Вы заключили договор аренды жилья - и уже через пару месяцев поняли, что это ошибка. Или наоборот: арендодатель начал создавать препятствия, не делает ремонт, а платить за квартиру, которую не можешь нормально использовать, - не хочется. Что делать? Можно ли расторгнуть договор до срока? И как это сделать, чтобы не остаться без денег, не получить штраф или не проиграть в суде?

Когда можно расторгнуть договор аренды до срока

Досрочное расторжение договора аренды - это не просто желание одной из сторон. Это юридический процесс, который регулируется Гражданским кодексом РФ российским законодательством, регулирующим имущественные отношения, включая аренду недвижимости. Статьи 619 и 620 ГК РФ четко разделяют права арендодателя и арендатора. Ни одна из сторон не может просто сказать: «Я хочу расторгнуть договор» - и все. Есть только конкретные основания, при которых это можно сделать - и только в установленном порядке.

Для арендодателя лицо, предоставляющее имущество во временное пользование за плату основания для расторжения - четыре:

1. Арендатор использует квартиру не по назначению - например, устраивает в ней нелегальный кластер для съема видео или хранит взрывоопасные вещества.
2. Арендатор существенно ухудшает состояние жилья - привел в негодность санузел, снес перегородки, не устраняет протечки, которые привели к порче стен и полов.
3. Арендатор дважды и более подряд не платит в срок - даже если задержка всего на 3 дня, но это повторяется.
4. Арендатор не делает капитальный ремонт, если это его обязанность по договору - например, заменяет стояки, ремонтирует кровлю или утепляет фасад.

Для арендатора лицо, получающее имущество во временное пользование за плату основания - тоже четыре, но они связаны с тем, что арендодатель не выполняет свои обязательства:

1. Арендодатель не сдал квартиру вообще - не передал ключи, не дал доступ, или создал препятствия (например, заблокировал вход, не дает подключиться к интернету, если это было в договоре).
2. В квартире есть скрытые дефекты - протекает крыша, нет горячей воды, не работает отопление, а об этом не сказано при заключении договора и не видно при осмотре.
3. Арендодатель не делает капитальный ремонт, который по договору должен делать он - например, не заменяет старые трубы, хотя это его обязанность.
4. Квартира стала непригодной для проживания по причинам, не зависящим от арендатора - например, после пожара, наводнения или из-за действий третьих лиц (например, соседей, которые затопили).

Письменное предупреждение - обязательный этап

Даже если вы точно знаете, что у вас есть основание для расторжения, вы не можете сразу идти в суд. Судебная практика, подтвержденная Верховным Судом РФ высшим судебным органом Российской Федерации, чьи постановления обязательны для всех судов, требует одного важного шага - направить письменное предупреждение.

Это не просто «напишу в WhatsApp» или «скажу в лицо». Это официальное уведомление, которое должно содержать:

• Конкретное нарушение (например, «не внесена арендная плата за сентябрь и октябрь»).
• Требование устранить нарушение в разумный срок - обычно 30 дней.
• Последствия невыполнения - уведомление о намерении обратиться в суд.

Доказать, что вы это сделали, - значит выиграть дело. Если вы отправили письмо обычной почтой - используйте заказное письмо с уведомлением о вручении. Если передали лично - пусть арендатор подпишет копию. Фото, скриншоты, переписка в мессенджерах - не подойдут, если не будет подтверждения получения. По данным исследования Московской коллегии адвокатов, соблюдение этого этапа повышает шансы на успех в суде на 78,5%.

Можно ли расторгнуть договор без суда

Да - но только если договор об этом прямо говорит. Судебная практика, включая определение Верховного Суда от 15 февраля 2021 года, подтверждает: если в договоре аренды написано, что «арендодатель вправе расторгнуть договор при трехкратной задержке платежа без обращения в суд», - это законно.

Но здесь важна формулировка. Если в договоре написано: «арендодатель может расторгнуть договор в любое время», - это не работает. Суды признают такие условия недействительными, потому что они нарушают баланс интересов. Договор должен четко указывать:

• Какое нарушение дает право на расторжение.
• Какой срок дается на исправление.
• Каким образом должно быть отправлено уведомление.

Если такого пункта нет - расторгнуть договор без суда нельзя. Даже если арендатор не платит полгода, вы не можете просто поменять замки. Это будет считаться самовольным выселением - и вы можете быть оштрафованы, а также обязаны возместить ущерб.

Что делать, если вы арендатор и хотите уйти

Если вы - арендатор, и квартира стала непригодной, а арендодатель игнорирует просьбы - не пытайтесь просто съехать. Вы несете ответственность за жилье до момента официального расторжения договора. Если съедете, не уведомив, - вас могут обязать платить за следующие месяцы, даже если вы там не живете.

Ваш алгоритм действий:

1. Соберите доказательства: фото, видео, акты осмотра, переписку, жалобы в управляющую компанию.
2. Напишите письменное требование арендодателю устранить нарушения в течение 30 дней.
3. Если он не отреагировал - подавайте иск в суд.
4. В иске требуйте не только расторжения договора, но и возврата уплаченной арендной платы за период, когда вы не могли пользоваться жильем.

Важно: суды признают нарушения существенными, если их устранение требует несоразмерных затрат. Например, если в квартире нет горячей воды уже 4 месяца, а ремонт труб обойдется в 200 тысяч рублей - это существенное нарушение. А если вы просто не любите цвет стен - это не повод для расторжения.

Как суды оценивают «существенность» нарушений

В 2023 году вступили в силу поправки к Гражданскому кодексу РФ российским законом, регулирующим имущественные и обязательственные отношения - статья 450.1 ГК РФ теперь четко определяет, что такое «существенное нарушение».

Теперь нарушение считается существенным, если:

• Оно нарушает ту цель, ради которой сторона заключала договор (например, вы снимали квартиру, чтобы жить - а там нет отопления зимой).
• Оно значительно уменьшает выгоду, которую вы должны были получить (например, вы платите 40 тысяч в месяц, а квартира пригодна только для ночевки).

Это значит: если арендатор задержал платеж на 10 дней, но сумма - 5 тысяч из 480 тысяч годовой платы - суд в 2024 году скорее всего откажет в расторжении. А если он не платил 4 месяца подряд - даже если сумма задолженности 150 тысяч - суд признает это существенным нарушением.

По данным Верховного Суда РФ, в 2022 году 32,4% решений судов первой инстанции отклоняли иски о расторжении из-за «несущественности» нарушений. Но в 67,8% таких случаев апелляционные суды эти решения отменяли - значит, нижестоящие суды часто недооценивают серьезность нарушений.

Особенности расторжения договора аренды жилья

Если вы снимаете жилое помещение - не просто квартиру, а место для проживания - к ГК РФ добавляется Жилищный кодекс РФ законодательный акт, регулирующий отношения в сфере жилищного фонда и пользования жилыми помещениями. Он жестче в части защиты арендодателя.

Согласно статье 687 ЖК РФ, наймодатель может требовать расторжения договора, если наниматель не платил более двух раз подряд - даже если это были небольшие суммы. При этом, если договор заключен на срок меньше года - то же правило: два пропуска платежа - и основание есть.

Статистика Росреестра за 2022 год показывает: в 68,2% случаев суды удовлетворяли требования наймодателей по жилым помещениям. Для нежилых помещений этот показатель - всего 55,7%. Почему? Потому что суды понимают: жилье - это не коммерческая сделка, а базовая потребность. Если человек не платит - он нарушает не только договор, но и социальную норму.

Что не стоит делать

Вот что приводит к проигрышу в суде - и часто к дополнительным убыткам:

• Не собирать доказательства - даже если вы записали разговор, но не сохранили его в формате, который можно предъявить в суде.
• Самовольно съехать - это может быть признано отказом от договора, и вы останетесь в долгу.
• Игнорировать письменные уведомления - даже если вы считаете, что арендодатель неправ.
• Писать в договоре расплывчатые условия - «если что, можно расторгнуть» - это не работает.
• Пытаться «согласовать» устно - все должно быть в письменной форме.

Как подготовиться к суду

Если вы дошли до суда - ваш пакет документов должен быть идеальным. Вот что обязательно нужно:

• Копия договора аренды с подписями и печатями.
• Копии всех письменных уведомлений и ответов на них.
• Доказательства нарушений: фото, видео, акты осмотра от управляющей компании, справки о состоянии коммунальных услуг.
• Расчеты: сколько вы заплатили, сколько не получили в обмен - например, если квартира не пригодна для проживания 3 месяца, вы требуете возврата 75% платы.
• Выписка из ЕГРН - чтобы подтвердить, что вы снимаете именно у собственника.

Суды принимают решения быстро, если все документы на месте. Если вы пришли с пачкой бумажек и без четкой логики - судья может отложить дело на месяц. А это значит: вы будете платить за квартиру дольше, чем планировали.

Что делать дальше

Если вы сейчас находитесь в ситуации, когда договор аренды стал невыносимым - не паникуйте. Соберите все документы, напишите письменное требование, сохраните все доказательства. Даже если вы не уверены, что нарушение «существенное» - лучше подать иск. Суды в 2025 году стали более ориентированы на реальные последствия, а не на формальные нарушения.

Не пытайтесь решить вопрос в одиночку. Если сумма аренды - больше 20 тысяч в месяц, или вы планируете требовать возврата денег - обратитесь к юристу. Он поможет составить грамотное уведомление, правильно оформить иск и даст совет, как не попасть в ловушку «формального» нарушения, которое суд не признает.

Досрочное расторжение - это не наказание. Это защита ваших прав. Главное - действовать правильно, в рамках закона, и не дать себе быть обманутым.