Когда вы продаете квартиру, дом или апартаменты, вас ждет налог на недвижимость, обязательный платеж, который взимается с дохода от продажи жилья, если не соблюдены льготные условия. Также известный как НДФЛ с продажи недвижимости, он не всегда обязателен — всё зависит от срока владения, цены сделки и того, как вы оформили покупку. Многие думают, что если купили жильё за 5 миллионов, то и налог платить нужно с этой суммы. Это не так. В 2025 году важна кадастровая стоимость, официальная оценка жилья, которую использует государство для расчёта налогов и сборов — она может быть выше или ниже цены сделки. И если вы продали квартиру за 4 миллиона, а кадастровая стоимость — 6 миллионов, налог считают не от 4, а от 70% от 6, то есть от 4,2 миллиона. Это правило 70% работает везде, кроме случаев, когда вы используете налоговый вычет, право вернуть до 260 тысяч рублей при покупке жилья или до 390 тысяч — с процентов по ипотеке.
Срок владения — ещё один ключевой фактор. Если вы купили квартиру в 2023 году и продали в 2025, вы обязаны платить налог, потому что владели меньше минимального срока. А если купили в 2020 и продали в 2025 — налога нет. Но есть исключения: если жильё досталось по наследству, в дар от близкого родственника или куплено за маткапитал — срок считается с момента регистрации права у предыдущего собственника. При этом если вы купили квартиру за 3 миллиона, а продали за 3,2 миллиона, вы можете уменьшить доход на 2 миллиона — это и есть стандартный имущественный вычет. Осталось 200 тысяч — с них 13% — это 26 тысяч. А если вы купили за 4 миллиона и продали за 4,5 — вычет полностью покрывает прибыль, налога нет. Многие не знают, что вычет можно использовать и при продаже, и при покупке в одном году — это сэкономит десятки тысяч. И да, апартаменты не считаются жильём, значит, вычет на них не дают, даже если вы купили их как «квартиру».
Ставки налога в 2025 году остаются на уровне 13% для резидентов и 30% для нерезидентов — изменений не предвидится. Но вот правила применения вычетов и расчёта кадастровой стоимости стали жёстче. Теперь ФНС автоматически сверяет сделки с данными Росреестра и БТИ. Если вы заявили цену ниже 70% кадастровой, вас могут запросить объяснения. А если вы продали квартиру с неузаконенной перепланировкой и скрыли это — налоговая может пересчитать налог позже, когда выяснит нарушение. Лучше не рисковать. Всё, что вы найдёте ниже — это проверенные способы не платить лишнего, когда это законно, и правильно оформить сделку, чтобы не попасть в ловушку. От того, как вы рассчитаете налог, зависит, сколько денег останется у вас после продажи.
В 2025 году изменились ставки налога на землю и дом. Для дорогой недвижимости - до 2,5%, для обычных дач - 0,3%. Узнайте, как проверить кадастровую стоимость, получить льготы и не переплатить.