Когда вы покупаете квартиру, проверка документов на квартиру, процесс сбора и анализа юридических бумаг, подтверждающих право собственности и отсутствие скрытых рисков. Также известен как юридическая экспертиза жилья, это то, что отделяет безопасную сделку от катастрофы. Многие думают, что достаточно посмотреть свидетельство о собственности — ошибочка. Сегодня всё сложнее: есть перепланировки, обременения, доли детей, ипотеки, которые не погашены, и даже судимости у предыдущих владельцев. Без глубокой проверки вы рискуете остаться без денег и без жилья.
Ключевой документ — это ЕГРН, единый реестр прав на недвижимость, где хранится вся история объекта: собственники, аресты, залоги, запреты на сделки. Также известен как выписка из Росреестра, он показывает не только, кто сейчас владелец, но и когда и как квартира перешла к нему. Если в ЕГРН есть запись о залоге по ипотеке — это не обязательно плохо, но вы должны понимать, как она будет снята. Если в нём нет упоминания о перепланировке, а в квартире стены снесены — это красный флаг. БТИ не всегда обновляет данные, а ЕГРН — единственный источник, который банки и Росреестр признают. Перепланировка — ещё один камень преткновения. Снесли стену, сделали проём, объединили кухню с гостиной — всё это требует согласования. Без него вы не сможете продать квартиру, получите штраф, и даже если купите — потом придётся тратить десятки тысяч на узаконивание. Проверяйте не только документы, но и саму квартиру: сверяйте план с реальностью, смотрите, есть ли в ЕГРН уведомление о перепланировке.
Если вы покупаете квартиру с ипотекой, проверка документов становится в два раза важнее. Банк сам проверяет всё, но его интерес — не ваша безопасность, а возврат денег. Он не станет проверять, законна ли перепланировка, если на неё нет запрета в ЕГРН. Это ваша задача. И если вы платите наличными — проверка ещё важнее. Без аккредитива или эскроу-счёта вы рискуете отдать деньги, а потом выяснить, что у продавца есть долг по ЖКХ, или квартира в аресте, или на неё претендует бывший супруг. Проверка документов — это не расход, это страховка. Она стоит копейки, а помогает избежать потерь в миллионы.
Вот что вы найдёте в материалах ниже: пошаговые инструкции, как читать ЕГРН, как проверить перепланировку через БТИ, как не попасть на мошенников при продаже, как правильно рассчитать риски при ипотеке и почему 80% сделок проваливаются из-за одной ошибки — пропущенного документа. Здесь нет теории — только то, что работает на практике. Вы не будете читать сухие законы. Вы узнаете, что именно проверять, где искать, и что делать, если что-то не так.
Предпродажный аудит документов на квартиру - это обязательная проверка перед продажей, которая помогает избежать оспаривания сделки, потери денег и задержек. Узнайте, какие документы проверять и как это сделать в 2025 году.