Проверка ДДУ: как не попасть на мошенников при покупке квартиры в новостройке

Когда вы покупаете квартиру в новостройке, вы подписываете договор долевого участия, официальный юридический документ, который регулирует отношения между покупателем и застройщиком при строительстве жилья. Также известный как ДДУ, он — ваша единственная защита от того, чтобы не остаться без денег и без квартиры. Многие думают, что если застройщик работает с банком и использует эскроу-счета, то все в порядке. Но это не так. Даже в условиях эскроу-счетов, плохой ДДУ может стать ловушкой — с невыполнимыми сроками, скрытыми штрафами, неясными условиями передачи квартиры или невозможностью получить вычет.

Проверка ДДУ — это не про то, чтобы прочитать 40 страниц. Это про то, чтобы найти три ключевых пункта, которые могут стоить вам десятков тысяч рублей. Первое — застройщик, юридическое лицо, которое строит дом и продает доли в нем покупателям: проверьте, есть ли у него аккредитация в банке, не внесен ли он в реестр недобросовестных застройщиков, и сколько объектов он завершил за последние пять лет. Второе — эскроу-счет, специальный банковский счет, на который поступают деньги покупателей, но которые застройщик может получить только после сдачи дома: убедитесь, что в ДДУ указаны реквизиты именно того банка, который аккредитован ЦБ, а не какой-то мелкий кредитный кооператив. Третье — условия передачи квартиры, то, что именно считается сданной квартирой: только после акта приема-передачи, или после получения разрешения на ввод в эксплуатацию. Многие застройщики ставят условия, при которых они считают дом сданным, даже если нет воды, света или лифта.

Если вы не проверили ДДУ до подписания — вы уже в ловушке. Исправить ошибки потом почти невозможно. Даже если дом сдадут, вы можете столкнуться с тем, что ваша квартира не вписана в техплан, а значит, не зарегистрируется в Росреестре. Или застройщик потребует доплату за «улучшения», которые вы не заказывали. Или окажется, что в договоре нет пункта о компенсации за просрочку — и вы не сможете требовать штрафы.

В нашем каталоге вы найдете реальные примеры: как один покупатель спас 1,2 млн рублей, найдя ошибку в пункте о сроках сдачи; как другой избежал суда, проверив регистрацию застройщика в ЕГРЮЛ; и как третий понял, что его «новостройка» на самом деле — это перестроенный старый дом, и ДДУ на него вообще не должен был быть оформлен. Все это — не теория. Это то, что происходит с людьми каждый месяц. Вы не обязаны быть юристом. Но вы обязаны знать, что проверять. Ниже — все, что нужно сделать, чтобы не стать жертвой.