Проектная декларация: что это такое и зачем она нужна при покупке новостройки

Когда вы покупаете квартиру в новостройке, проектная декларация, официальный документ, в котором застройщик подробно описывает объект строительства, его характеристики, сроки и условия реализации. Также известен как декларация о намерениях, он — ваша главная защита от обмана и несданного дома. Это не просто бумага с печатью — это юридически значимый договор, который застройщик обязан разместить в открытом доступе на сайте Росреестра и предоставить вам перед подписанием договора.

Без проектной декларации, официальный документ, в котором застройщик подробно описывает объект строительства, его характеристики, сроки и условия реализации. Также известен как декларация о намерениях, он — ваша главная защита от обмана и несданного дома. вы не сможете оформить ипотеку с эскроу-счетом. Банк просто не одобрит сделку. Это не формальность — это требование ЦБ. В декларации должны быть чётко прописаны: этажность дома, материалы стен и перекрытий, сроки сдачи, количество квартир, площади и планировки, а также информация о застройщике — его реквизиты, история проектов и статус аккредитации в банках. Если чего-то нет — это красный флаг. Не покупайте квартиру, пока не сверили декларацию с тем, что вам обещают на презентации.

Ещё один важный момент: застройщик, юридическое лицо, которое строит и продает жильё по проектной декларации, обязано соответствовать закону о долевом строительстве и иметь аккредитацию в банках. Также известен как инвестор-застройщик, он несёт ответственность за соблюдение всех условий. Если он не аккредитован, значит, банк его не проверял — и вы рискуете попасть в список «проблемных» проектов. Проверить это можно на сайте ЦБ или на портале Росреестра. Там же вы найдёте саму декларацию — скачайте её, распечатайте и сравните с тем, что говорит агент.

Иногда в декларации пишут «возможна перепланировка» — это не значит, что вы сможете сделать её после заселения. Это просто оговорка, чтобы не нарушать закон. Если вы хотите изменить планировку — уточните, какие стены несущие, и смотрите на схему в декларации. Там всё чётко нарисовано. Если вы нашли несоответствие — например, в рекламе обещают панорамные окна, а в декларации — стандартные — это повод для жалобы. Закон говорит: то, что написано в декларации, — правда. Всё остальное — маркетинг.

Иногда покупатели думают: «А зачем мне читать эту кучу текста?». Ответ прост: потому что если дом не сдадут, или застройщик обанкротится, вы получите деньги обратно только если всё было оформлено по правилам. Эскроу-счет — это защита, но он работает только при наличии верной проектной декларации. Без неё вы не сможете доказать, что вам должны вернуть деньги. И да — в 2025 году Пенсионный фонд тоже требует её при использовании материнского капитала. Без неё вы не получите деньги даже на новостройку.

Вы найдёте здесь всё, что нужно знать о проектной декларации: как её проверить, что искать в тексте, как не попасть на подделку, почему некоторые застройщики скрывают детали и как это влияет на вашу безопасность. Мы разобрали реальные примеры из практики — где люди потеряли деньги, потому что не читали декларацию, и где те, кто проверил, остались в плюсе. Это не теория — это инструкция для тех, кто хочет купить квартиру без рисков.