Когда вы продаете квартиру с неузаконенной перепланировкой, это изменение планировки, выполненное без согласования с БТИ или управляющей компанией. Также известно как самовольная перепланировка, такой объект — это не просто жильё с косметическими изменениями, а потенциальная юридическая бомба. Покупатель может не знать, что стена, которую он любит, — несущая, а ванная, где он хочет поставить душевую кабину, — нарушает санитарные нормы. И когда это выяснится после сделки, он пойдёт в суд — а вы останетесь с испорченной репутацией и возможным штрафом.
Сама по себе перепланировка, изменение внутренней структуры квартиры: снос стен, объединение комнат, перемещение санузлов — не преступление. Проблема в том, что вы не получили разрешение. В 2025 году Росреестр не может зарегистрировать сделку, если в ЕГРН есть отметка о несогласованной перепланировке. Даже если вы не скрывали это, банк откажет в ипотеке — и покупатель просто уйдёт. А если он уже заплатил задаток? Тогда вам грозит не только возврат денег, но и компенсация за моральный вред. Кто-то говорит: «А я просто устраню перепланировку». Но это не так просто. Восстановить стену, которую снесли в 2018 году, — это не поклеить обои. Это требует проекта, согласований, и, чаще всего, судебного решения.
Есть и другой путь: ЕГРН, выписка из реестра недвижимости, которая показывает все зарегистрированные изменения в квартире. Если в ней нет отметки о перепланировке — это не значит, что её не было. Это значит, что её не оформили. Поэтому перед продажей вы обязаны проверить документы БТИ — не для себя, а для покупателя. Иначе вы рискуете оказаться в ловушке: покупатель узнает о нарушении через три месяца, когда получит выписку, и подаст жалобу в Жилинспекцию. А она, в свою очередь, вынесет предписание о восстановлении. И если вы не сделаете это в срок — штраф до 2500 рублей. Плюс — невозможность продать квартиру до устранения нарушения.
Вы можете попытаться продать квартиру «как есть» — снизив цену на 10–15%. Но только если покупатель готов брать на себя риски. Чаще всего такие сделки закрываются с юристом, который оформляет дополнительное соглашение: «Покупатель знает о перепланировке, принимает риск и обязуется узаконить её за свой счёт». Такой документ не защищает вас от штрафов, но даёт юридическую поддержку, если покупатель позже начнёт требовать отмены сделки. А если вы хотите продать быстро и без головной боли — лучше узаконить перепланировку. Это займёт 2–4 месяца, но зато вы получите чистую сделку, без сомнений, без срывов и без потерь.
В этом разделе вы найдёте проверенные советы, чек-листы и реальные кейсы — от того, как проверить перепланировку по БТИ, до того, как рассчитать, сколько реально стоит узаконить изменения. Здесь нет теории. Только то, что работает на практике. Вы найдёте ответы на вопросы, которые никто не хочет задавать: «А что, если я не скажу?», «А можно ли обойти ЕГРН?», «А кто реально платит штрафы за это?» — и получите честные, без прикрас, ответы.
Как продать квартиру со спорной перепланировкой в 2025 году: реальные цены, риски, стратегии и законодательные изменения. Узнайте, как избежать потерь и не попасть в суд.