Продажа квартиры с маткапиталом: как правильно оформить и избежать ошибок

Когда речь идет о продаже квартиры с маткапиталом, использовании федеральной выплаты для улучшения жилищных условий, которая регулируется законом и контролируется Пенсионным фондом. Также известен как покупка жилья за материнский капитал, это не просто обмен денег на недвижимость — это сложная процедура с жесткими требованиями к сделке, документам и распределению долей. Многие считают, что если у покупателя есть сертификат, то квартиру можно купить как обычную — но это большая ошибка. Пенсионный фонд не просто переводит деньги, он проверяет, чтобы жилье было пригодным для проживания, а доли в нем были выделены всем детям и супругу. Если хотя бы один пункт нарушен — заявка отклоняется, и сделка рушится на этапе регистрации.

Ключевой момент здесь — Пенсионный фонд, государственный орган, который контролирует использование материнского капитала и выступает как посредник между покупателем и продавцом. Также известен как ПФР, он не дает деньги сразу. Сначала проверяет документы: договор купли-продажи, выписку из ЕГРН, свидетельства о рождении детей, обязательство о выделении долей. Если в квартире есть неузаконенная перепланировка, она не пройдет проверку. Если доли не будут выделены в течение шести месяцев после регистрации сделки — ПФР может потребовать вернуть средства. Продавцы часто не знают, что им нужно предоставить не только паспорта и договор, но и подтверждение, что жилье соответствует санитарным нормам. А если покупатель использует ипотеку с маткапиталом, банк тоже требует отдельный пакет документов, и сроки растягиваются на 2-3 месяца.

Еще один важный элемент — материнский капитал, федеральная выплата, которую можно использовать только на улучшение жилищных условий, а не на ремонт, покупку машины или оплату обучения. Также известен как семейный капитал, он не привязан к конкретному региону, но его использование в разных областях может отличаться из-за местных нормативов. Например, в некоторых регионах ПФР требует, чтобы квартира была не меньше 18 кв. м на человека, а в других — нет таких ограничений. Если вы продаете квартиру, и покупатель планирует использовать маткапитал, убедитесь, что она не находится в аварийном доме, не имеет обременений и не является коммерческой недвижимостью — апартаменты, например, ПФР не принимает, даже если они оформлены как жилье.

Самая частая ошибка — продавцы соглашаются на сделку, не зная, что ПФР может отказать через месяц после подписания договора. И тогда покупатель теряет деньги, а продавец — время. Чтобы этого не случилось, проверьте, есть ли у покупателя уже одобренное обязательство о выделении долей, и попросите показать письмо из ПФР о возможности использования средств. Если он только подал заявку — лучше подождать. Также не соглашайтесь на «договоренности на словах»: доли должны быть выделены по закону, а не по обещанию. Всё это — не теория. Мы видели десятки сделок, которые провалились именно из-за этих ошибок. Ниже — проверенные практики, чек-листы и реальные кейсы, которые помогут вам не просто продать квартиру, а продать её правильно, безопасно и без потерь.