Продажа квартиры с долгами по ЖКХ: как не остаться без денег и с долгами

Когда вы продаете квартиру с долгами по ЖКХ, это не просто накопленные счета за воду и свет — это юридическое обременение, которое может сорвать сделку, оставить вас без денег и заставить платить за чужую квартиру. Также известное как задолженность по коммунальным платежам, такая ситуация встречается чаще, чем кажется — особенно на вторичном рынке, где прошлые собственники уходят, не закрыв счета. Вы не обязаны платить чужие долги, но если не разберетесь с ними до сделки, покупатель просто откажется от сделки — или потребует скидку в размере всей суммы.

Здесь важно понимать: задолженность по коммунальным услугам, это не просто цифра в квитанции — это запись в реестре управляющей компании, которая может быть передана новому собственнику через ЕГРН, если не устранена до регистрации. Также известное как обременение по ЖКХ, оно не всегда видно в выписке из Росреестра, но управляющая компания может потребовать погашения до выдачи разрешения на сделку. Многие продавцы думают, что «договоримся с покупателем», но банки и нотариусы требуют чистую историю — иначе сделка не пройдет. Покупатель может согласиться взять долг на себя, но только если вы оформите это официально — через дополнительное соглашение к договору купли-продажи. Без этого он рискует, что через год вам придет требование о взыскании — а вы уже продали квартиру и уехали.

Что делать? Первое — запросите выписку о долгах по ЖКХ, ее можно получить в управляющей компании, ТСЖ или через портал Госуслуг — она покажет точную сумму, сроки и кто именно является должником. Также известное как справка об отсутствии задолженности, этот документ должен быть чистым на момент подачи документов в Росреестр. Второе — решите, как вы будете закрывать долг: сами, через скидку в цене, или через аккредитив. Многие используют схему: покупатель вносит сумму долга на специальный счет, вы погашаете задолженность, и только потом снимается обременение. Третье — получите подтверждение от управляющей компании, что долг закрыт. Без этого Росреестр может не зарегистрировать переход права.

Если вы игнорируете эти шаги — вы рискуете оказаться в ситуации, когда квартира продана, деньги получены, а через месяц вам приходит повестка от приставов: «Ваша квартира, но долг — ваш». Это не теория — такие дела есть в судах по всей России. Лучше потратить день на проверку и снятие долгов, чем месяц на суды и потерю денег. Ниже вы найдете реальные примеры, как люди решали такие ситуации, какие схемы работают, а какие ведут в тупик — все проверено на практике в 2025 году.