Когда вы покупаете квартиру, вы думаете, что получаете чистый объект — без проблем, долгов и скрытых ловушек. Но на самом деле обременения на недвижимости, это юридические ограничения, которые могут блокировать ваше право распоряжаться жильём — даже если вы уже заплатили деньги. Это может быть ипотека, арест, аренда, право пользования, эскроу-счет или даже запрет на продажу из-за спора. И если вы не проверите это до сделки, вы рискуете остаться без квартиры, без денег и без возможности что-то сделать.
Самый частый тип залог по ипотеке, обременение, когда банк держит квартиру в залоге до полного погашения кредита — он не всегда виден глазами, но легко проверяется в ЕГРН. А вот арест недвижимости, временное ограничение, наложенное судом или приставами, из-за долгов владельца — это уже серьёзная угроза. Такой объект нельзя продать, пока арест не снят. И ещё есть эскроу-счет, временное ограничение, при котором деньги покупателя хранятся в банке до сдачи дома — это не зло, а защита, но если застройщик не сдал дом, вы не получите квартиру, а деньги могут быть заморожены на годы. А если в квартире прописаны люди, которые не согласны выписаться, это тоже обременение — право пользования. Или если кто-то унаследовал долю и не оформил её — вы купите квартиру, а через год придет наследник и скажет: «А это моя половина».
Почему это так важно? Потому что 37% сделок на вторичном рынке проваливаются из-за скрытых обременений — не потому что квартира плохая, а потому что покупатель не проверил ЕГРН. Даже если агент говорит «всё в порядке», вы должны сами запросить выписку. И не просто смотреть, что там написано — а понимать, что значит каждая строка. Нет ли там запрета на регистрацию? Есть ли запись о договоре аренды на 11 лет? Прописан ли кто-то, кто не участвовал в сделке? Эти детали решают, останетесь ли вы с квартирой или начнёте тянуть суды.
В этом сборнике вы найдёте всё, что нужно знать, чтобы не стать жертвой обременений. Как проверить, есть ли залог, арест или аренда — по документам, через госуслуги и без риелтора. Как вести себя, если обременение уже есть — можно ли его снять до сделки, как договариваться с банком или приставами. Что делать, если застройщик использует эскроу-счет, но сроки сдачи сдвигаются. И как не попасть на «чистую» квартиру, которая на самом деле — юридическая бомба. Здесь — только проверенные способы, реальные кейсы и то, что не скажут вам в агентстве.
Предпродажный аудит документов на квартиру - это обязательная проверка перед продажей, которая помогает избежать оспаривания сделки, потери денег и задержек. Узнайте, какие документы проверять и как это сделать в 2025 году.