Когда вы сдаете квартиру, налоги на аренду, обязательный платеж с дохода от сдачи жилья, который регулируется Налоговым кодексом РФ. Также известный как НДФЛ с аренды, он не исчезает сам по себе — даже если вы не подаете декларацию. Многие думают, что если арендатор платит наличными и не спрашивает чек, налога нет. Это ошибка. ФНС получает данные из Росреестра, банков и даже от самих арендаторов — и штрафы за уклонение могут быть в разы больше самого налога.
Если вы сдаете жилье, вы — налоговый агент. Налоговая ставка — 13% для резидентов, 30% для нерезидентов. Но есть способ снизить сумму: налоговый вычет при аренде, стандартный вычет в размере 260 тысяч рублей в год, который уменьшает налогооблагаемую базу. Это значит, что если ваш годовой доход от аренды меньше 260 тысяч, вы вообще не платите налог. Например, сдаете квартиру за 20 тысяч в месяц — это 240 тысяч в год. Вычет покрывает весь доход. Никаких деклараций, никаких платежей. Но если вы сдаете за 30 тысяч — 360 тысяч в год — вы платите налог только с 100 тысяч (360 - 260). Вычет применяется автоматически, если вы подаете декларацию 3-НДФЛ и указываете его. Не ждите, пока ФНС напомнит — подайте сами, иначе потеряете право на вычет.
Важно: вычет работает только если вы сдаете жилье. Апартаменты, коммерческие помещения, офисы — не подходят. Это частая ошибка. Также вычет не дается, если вы используете упрощенную систему налогообложения (УСН) — тогда налог считается по другим правилам. А если вы сдаете вместе с мебелью и бытовой техникой — это уже предпринимательская деятельность. Тогда вам нужно регистрироваться как ИП или самозанятый. Иначе рискуете не только налогом, но и штрафом за незаконное предпринимательство.
Сколько людей теряют деньги? Десятки тысяч. Потому что думают, что если арендатор — знакомый, или сдаете на пару месяцев в году, налог не нужен. А потом приходит уведомление: 30% от всего дохода за три года, плюс пени, плюс штраф. А если вы сдаете через агентство — они уже платят налог за себя, но не за вас. Вы все равно должны отчитаться. Даже если арендатор платит через сервис — деньги все равно идут на ваш счет. ФНС это видит.
В коллекции ниже — реальные примеры: как считать налог, когда можно не платить, как правильно подать декларацию через личный кабинет ФНС, почему многие теряют вычет и как его вернуть, даже если прошло несколько лет. Вы найдете инструкции по расчету, лайфхаки по снижению налога и то, что скрывают риелторы. Всё — без воды, только то, что работает на практике.
Как легально сдавать квартиру посуточно и платить налоги в 2025 году: сравнение самозанятости, ИП и НДФЛ, новые правила с 1 сентября 2025, реальные примеры и шаги для оформления без штрафов.