Когда вы берете ипотеку, банк предлагает вам аннуитетные платежи, регулярные ежемесячные выплаты, которые остаются одинаковыми на протяжении всего срока кредита. Также известные как равные платежи, они кажутся удобными — вы всегда знаете, сколько нужно платить. Но за эту простоту вы платите гораздо больше, чем кажется.
В первые годы вы платите в основном проценты, а не саму сумму кредита. Даже если вы уже выплатили половину срока, половина вашего долга еще не погашена. Это не ошибка — так задумано. Банк получает больше прибыли в начале, а вы — больше переплаты. За 20-летнюю ипотеку в 5 миллионов рублей под 15% годовых вы переплатите почти 7 миллионов. Это не «проценты», это — аннуитетные платежи в действии. Многие не понимают, что в их ежемесячном платеже 80% — это не «оплата жилья», а просто «оплата банку за кредит». И это нормально для банка, но не для вас.
Есть альтернатива — дифференцированные платежи, платежи, которые уменьшаются со временем, потому что вы сначала гасите основной долг, а потом проценты. Они требуют больше денег в начале, но в итоге экономят сотни тысяч. Однако банки редко предлагают их — потому что они менее выгодны для них. Выбор между ними — это выбор между удобством и деньгами. Если вы готовы платить больше в начале, дифференцированные платежи сэкономят вам деньги. Если вам важнее стабильность — аннуитетные платежи. Но не думайте, что это «одинаково». Это как купить машину: одна модель кажется дешевле, пока вы не посчитаете расходы на топливо и ремонт.
Скрытыми факторами становятся страховки, обязательные или добровольные платежи, которые добавляются к ежемесячному взносу и не всегда учитываются в расчетах и комиссии, дополнительные сборы, которые банк может включить в общую сумму кредита. Они не входят в сам платеж, но влияют на полную стоимость кредита. Многие считают, что «ставка 10%» — это всё, что они платят. На деле — это только часть. Реальная переплата может быть в 1,5-2 раза выше, чем кажется.
Все статьи ниже — про то, как не попасть в ловушку. Как рассчитать реальную переплату, когда стоит отказаться от аннуитетных платежей, как проверить, что банк не приписал лишнее, и как использовать налоговый вычет, чтобы хоть частично вернуть деньги. Здесь нет теории — только то, что реально влияет на ваш кошелек. Вы найдете чек-листы, примеры расчетов и объяснения, которые не требуют экономического образования. Просто читайте, считайте, сравнивайте — и принимайте решение, которое действительно работает на вас, а не на банк.
Узнайте, как правильно гасить ипотеку досрочно, чтобы сэкономить миллионы на процентах. Сокращение срока вместо уменьшения платежа - ключ к реальной экономии. Без лишних слов, только проверенные стратегии.