Прогрессивная шкала НДФЛ при продаже недвижимости: как работает с 2025 года

С 1 января 2025 года в России вступает в силу новая система налогообложения при продаже недвижимости. Вместо единой ставки 13% для всех теперь действует прогрессивная шкала НДФЛ. Это не просто техническое изменение - это перестройка того, как государство взаимодействует с теми, кто зарабатывает на недвижимости. Для большинства продавцов ничего не изменится. Но если вы продаете квартиру за 10 миллионов и больше, ваш налог вырастет. И важно понимать, насколько именно - и как законно снизить его.

Что изменилось с 2025 года?

До 2025 года налог с продажи недвижимости считался одинаково для всех: 13% от разницы между ценой продажи и покупки. Неважно, сколько вы заработали - 50 тысяч или 5 миллионов. Теперь всё по-другому. Доход до 2,4 миллиона рублей облагается по-прежнему 13%. А всё, что свыше - по 15%.

Это значит: если вы купили квартиру за 7 миллионов и продали за 9,5 миллионов, ваша прибыль - 2,5 миллиона. Первые 2,4 млн - по 13%, оставшиеся 100 тысяч - по 15%. Итого: 312 тысяч + 15 тысяч = 327 тысяч рублей налога. Раньше бы вы заплатили 325 тысяч. Разница - всего 2 тысячи. Но если вы продаете дом за 15 миллионов, купленный за 8 миллионов, прибыль - 7 миллионов. Теперь вы платите 13% с 2,4 млн (312 тыс.) и 15% с 4,6 млн (690 тыс.). Итого - 1 002 000 рублей. Без прогрессивной шкалы это было бы 910 000. Разница - почти 100 тысяч рублей.

Как считать налог правильно?

Налог считается не от полной цены продажи, а от прибыли. И прибыль - это не то, что написано в договоре. Это разница между тем, сколько вы заплатили за объект, и сколько получили при продаже. Но есть важный нюанс: вы можете не считать расходы, а воспользоваться имущественным вычетом.

• Для жилой недвижимости - 1 миллион рублей вычета
• Для других объектов (гаражи, дачи, коммерческая недвижимость) - 250 тысяч рублей

Выбирайте то, что выгоднее. Например, если вы купили квартиру за 4,5 миллиона и продали за 6 миллионов, ваша прибыль - 1,5 миллиона. Вычет в 1 миллион снижает налогооблагаемую базу до 500 тысяч. Налог - 65 тысяч. Без вычета - 195 тысяч. Ясно, что вычет выгоднее.

А если вы продаете квартиру за 11 миллионов, купленную за 9 миллионов? Прибыль - 2 миллиона. Вычет в 1 миллион оставляет 1 миллион налогооблагаемого дохода. Налог - 130 тысяч. Без вычета - 260 тысяч. Опять вычет выигрывает.

Но если вы продаете квартиру за 15 миллионов, купленную за 12 миллионов - прибыль 3 миллиона. Вычет в 1 миллион оставляет 2 миллиона. Налог: 13% от 2,4 млн (но у вас только 2 млн) - значит, весь доход по 13%. Итого - 260 тысяч. Если бы вы не использовали вычет и считали по фактическим расходам, то прибыль 3 млн, налог: 13% от 2,4 млн = 312 тыс., 15% от 600 тыс. = 90 тыс., итого 402 тыс. В этом случае вычет выгоднее.

Важно: вычет можно применять только один раз в год. Если вы продаете две квартиры в одном году - вычет дается только на одну.

Кто вообще попадает под новую шкалу?

Новая ставка 15% начинает действовать только при доходе свыше 2,4 миллиона рублей. Это не сумма продажи - это чистая прибыль после вычетов и расходов. Для большинства россиян это просто не достижимо.

Средняя стоимость квартиры в Москве - около 10 миллионов рублей. Но если вы купили её за 8 миллионов, прибыль - 2 миллиона. Это ниже порога. Налог - 13%. Вы не попадаете под 15%.

А если вы купили квартиру за 6 миллионов и продали за 10,5 миллионов? Прибыль - 4,5 миллиона. Здесь уже начинается прогрессивная шкала: 13% с первых 2,4 млн (312 тыс.) и 15% с оставшихся 2,1 млн (315 тыс.). Итого - 627 тысяч. Без прогрессии - 585 тысяч. Разница - 42 тысячи. Не катастрофа, но ощутимо.

Те, кто продает объекты дороже 15 миллионов, особенно в Москве, Санкт-Петербурге или Сочи, точно почувствуют разницу. Квартира за 25 миллионов, купленная за 18 миллионов - прибыль 7 миллионов. Налог: 13% от 2,4 млн = 312 тыс., 15% от 4,6 млн = 690 тыс. Итого - 1 002 000 рублей. Без изменений - 910 000. Плюс 92 тысячи. Это уже серьезно.

Как избежать повышенного налога?

Есть три законных способа снизить налог - и все они работают с 2025 года.

1. Дождаться 5-летнего срока владения. Если вы владеете квартирой больше пяти лет - налог не платите. Это не новость, но теперь это становится главной стратегией. Многие продавцы, особенно в крупных городах, откладывают сделки до 2026-2027 годов, чтобы избежать налога полностью. Особенно это актуально для тех, кто купил недвижимость в 2020-2022 годах.
2. Разделить сделку между собственниками. Если у квартиры несколько собственников - каждый может использовать свой вычет. Допустим, вы и ваш супруг владеете квартирой поровну. Продаете за 12 миллионов, купленную за 10 миллионов. Прибыль - 2 миллиона. Каждый из вас получает 1 миллион прибыли. Каждый использует вычет в 1 миллион - и налог равен нулю. Это законно, если вы - супруги, родители с детьми, или просто совладельцы. Но будьте осторожны: если вы недавно оформили доли, налоговая может запросить доказательства, что сделка не фиктивная.
3. Использовать вычет по расходам. Если вы купили квартиру с ремонтом, и у вас есть чеки, оплата ипотеки, нотариальные услуги - вы можете вычесть всё это из дохода. Иногда это выгоднее, чем 1 миллион вычета. Например, если вы купили квартиру за 8 миллионов, но потратили ещё 1,5 миллиона на ремонт и оформление - ваша прибыль снизится на 1,5 млн. Если вы продаете за 10,5 млн - прибыль 1 млн. Налог - 130 тысяч. Без расходов - прибыль 2,5 млн, налог - 13% от 2,4 млн + 15% от 100 тыс. = 327 тыс. Разница - 197 тысяч. Потому что расходы - это реальные документы, а не фиктивный вычет.

Что не меняется?

Несмотря на новую шкалу, правила для освобождения от налога остались прежними:

• 3 года - если недвижимость получена в наследство, по приватизации, по договору пожизненного содержания, или это ваше единственное жилье
• 5 лет - для всех остальных случаев

Это значит: если вы купили квартиру в 2022 году, и она - ваше единственное жильё, вы можете продать её в 2025 году и не платить налог. Даже если прибыль 10 миллионов. Просто потому что вы жили в ней.

Также не меняется: вы не платите налог, если получаете недвижимость в дар от близких родственников (супруг, родители, дети, бабушки/дедушки, братья/сестры). И если вы продаете квартиру, купленную за 1 миллион и меньше - налога не будет, даже если вы продали её за 3 миллиона. Прибыль - 2 миллиона, но вычет в 1 миллион покрывает всё. Налог - 0.

Что может пойти не так?

С 2025 года налоговая служба получила больше данных. Теперь она сравнивает цены в договорах с кадастровой стоимостью и рыночными оценками. Если вы продаете квартиру за 5 миллионов, а кадастровая стоимость - 12 миллионов, налоговая сразу заинтересуется. Вы должны будете объяснить, почему цена такая низкая. Если не сможете - вас могут доначислить налог по рыночной цене плюс штрафы.

Многие пытаются «занижать» цену в договоре. Это рискованно. До 2025 года это было обычной практикой. Теперь - это игра в опасность. Налоговая может запросить документы из банка, сведения о перечислениях, чеки, даже данные с агентств недвижимости. Если найдет несоответствие - вам грозит доначисление, пеня и штраф 20% от неуплаченного налога.

Лучше платить честно. Даже если налог вырос. Штрафы и судебные разбирательства - дороже.

Как это влияет на рынок?

Аналитики уже предупреждают: в первые полгода 2025 года сделки с недвижимостью дороже 10 миллионов снизятся на 15-20%. Многие продавцы хотят завершить сделки до конца 2024 года. По опросу CIAN, 62% планируют продать до конца года. 28% ждут 3-5 лет. 10% не собираются менять планы - они либо не зарабатывают на продаже, либо не планируют покупать новую недвижимость.

На рынке первичной недвижимости в Москве доля сделок выше 20 миллионов упадет с 38% до 32%. Это не крах рынка - это сдвиг. Люди начинают думать дольше. Покупатели тоже сдерживаются: им не хочется платить больше за квартиру, если продавец потом отдаст 100 тысяч налогов. Всё это приводит к замедлению движения на верхнем сегменте.

Но для среднего класса - это почти незаметно. Большинство квартир продаются за 5-10 миллионов. И для них налог остался тем же - 13%. Это и есть главная цель реформы: не трогать средний класс, а собрать больше с тех, кто может.

Что дальше?

Правительство заявляет, что новые налоги принесут бюджету 150-180 миллиардов рублей в год. Это 0,8% от всех налоговых поступлений. Не много, но стабильно. И это - первый шаг к более справедливой системе. В Европе ставки на доходы от недвижимости - 20-30%. У нас - максимум 15%. И при этом у нас есть вычеты, сроки владения, льготы для пенсионеров и многодетных - которые пока не расширены, но обсуждаются.

В ближайшие годы могут появиться льготы для семей с тремя и более детьми, для пенсионеров, для продажи единственного жилья. Но пока - всё как есть. И если вы планируете продать недвижимость в 2025 году - лучше начать считать налог уже сейчас. Не ждать последнего дня. Потому что 15% - это не шутка. А 13% - это всё ещё одна из самых низких ставок в мире.