Права и обязанности арендодателя и арендатора при съеме жилья по закону РФ
дек, 20 2025
Снять квартиру - это не просто найти место для проживания. Это заключение юридического договора, который определяет, кто что должен делать, а кто за что отвечает. Если вы сдаете или снимаете жилье, важно знать, что закон говорит об этом. Нет, вы не обязаны быть юристом, но вы обязаны понимать свои права и обязанности. Иначе рискуете потерять деньги, время и нервы.
Что говорит закон о договоре аренды жилья
Все правила о том, как сдавать и снимать квартиры, прописаны в Главе 34 Гражданского кодекса РФ - с 606 по 625 статьи. Это не просто рекомендации. Это закон. Нарушать его - значит рисковать судебными разбирательствами. В 2023 году в России заключили около 15 миллионов договоров аренды. Большинство из них - без письменного соглашения. А это уже первая ошибка.
Закон не требует, чтобы договор был оформлен в письменной форме, если срок аренды меньше года. Но если вы не написали ничего - вы ничего не докажете. Ни в суде, ни в полиции, ни даже в МФЦ. Письменный договор - это ваша страховка. Он должен включать: адрес, срок, размер арендной платы, порядок оплаты, кто за что отвечает, и что происходит при расторжении. Без этого - вы на грани.
Права арендодателя: что он может требовать
Собственник жилья - это не просто человек, который сдает квартиру. Он - владелец имущества, и у него есть законные права.
- Он может выбирать, кому сдавать квартиру. Никто не заставит его сдать ее конкретному человеку - даже если тот предлагает больше денег.
- Он имеет право требовать оплату в срок. Если арендатор не платит два месяца подряд - арендодатель может расторгнуть договор через суд. Суды в России это поддерживают - в 2022 году 63% таких дел заканчивались в пользу собственника.
- Он может пересматривать стоимость аренды - но только один раз в год. И только если это прописано в договоре. Нельзя просто прийти и сказать: «Сегодня цена - на 30% выше». Это незаконно.
- Он может заходить в квартиру для проверки состояния - но только после предупреждения за 3 рабочих дня. Без уведомления - это нарушение неприкосновенности жилища. Даже если вы собственник.
- Он имеет право требовать компенсацию, если арендатор остался в квартире после окончания срока договора. Даже если он просто не уехал - это уже нарушение.
Еще важный момент: если квартира находится в ипотеке, под залогом или имеет сервитут - арендодатель обязан заранее об этом предупредить. Если не предупредил - арендатор может требовать снижения платы или расторжения договора с возмещением убытков. Суды в 28% случаев принимают такие иски, даже если в договоре этого не написано.
Обязанности арендодателя: что он обязан делать
Права - это одно. Обязанности - другое. И они строже.
- Он обязан передать квартиру в состоянии, пригодном для проживания. Это значит: исправное отопление, водопровод, электричество, крыша не течет, стены не крошатся. Если вы сдаете квартиру с протекающим краном - вы нарушаете закон.
- Он обязан проводить капитальный ремонт. Труба лопнула? Система отопления не работает? Это его забота. Арендатор не обязан чинить то, что сломалось само по себе.
- Он обязан обеспечить юридическую чистоту объекта. Если в квартире есть судебный арест, ипотека, или кто-то имеет право пользования - он должен об этом сказать. Скрыть это - значит ввести в заблуждение. И это основание для расторжения договора и возврата всех денег.
- Он обязан поддерживать общее имущество в многоквартирном доме: лестницы, лифты, подъезды, крыши. Если вы сдаете квартиру в доме, где не чистят подъезды три месяца - это тоже ваша ответственность, как собственника.
Практика показывает: 37% всех споров в судах связаны именно с тем, что арендодатели игнорируют ремонт или скрывают обременения. Это не «недоразумение» - это нарушение закона.
Права арендатора: что он может требовать
Вы не просто «гость» в чужой квартире. Вы - законный пользователь, и у вас есть права.
- Вы имеете право пользоваться квартирой так, как договорились. Если вы снимаете ее для проживания - никто не может заставить вас сдавать ее в субаренду без разрешения. Но и никто не может запретить вам жить в ней, если вы платите.
- Вы можете требовать устранения недостатков. Если сломался котел, не работает горячая вода, в квартире сыро - вы пишете заявление арендодателю. Если он не реагирует - вы можете сделать ремонт сами и снизить плату на сумму расходов. Это прямо прописано в статье 616 ГК РФ.
- Вы можете расторгнуть договор, если арендодатель нарушает условия. Например, не ремонтирует систему отопления, не устраняет протечки, или заходит без уведомления. Суды в 82% таких случаев встают на сторону арендатора.
- Вы можете проверить квартиру перед заселением и составить акт приема-передачи. Это критически важно. Без него вы не докажете, что в квартире уже были трещины, запах плесени или сломанный унитаз. Исследования показывают: те, кто делает акт с фото, теряют залог в 78% случаев реже.
- Если вы живете в квартире больше 90 дней - вы имеете право на временную регистрацию. Но для этого нужен личный визит арендодателя в МФЦ. Без его подписи - регистрация невозможна.
- Вы имеете право продлить договор в приоритетном порядке. Если вы платили вовремя, не нарушали условий - вы первым получаете предложение продлить аренду. Даже если арендодатель решил продать квартиру - вы можете остаться до конца срока.
Обязанности арендатора: что он обязан делать
С правами приходят и обязанности. И они не менее важны.
- Вы обязаны платить арендную плату в срок. Обычно - до 15-го числа месяца. Нет, «я забыл» - не аргумент. Если вы не платите два месяца - арендодатель может расторгнуть договор через суд. И вы потеряете залог и квартиру.
- Вы обязаны оплачивать коммунальные услуги, если это прописано в договоре. Это не «по желанию». Это условие. Если договор говорит - «все коммуналки за мной» - значит, вы платите за свет, воду, газ, вывоз мусора.
- Вы обязаны немедленно сообщать о поломках. Если трубы лопнули, прорвало батарею, в квартире затопило - вы обязаны позвонить арендодателю в течение 24 часов. Если не сообщите - вы можете быть признаны виновным в ущербе, даже если причина не в вас.
- Вы обязаны поддерживать квартиру в исправном состоянии. Это значит: не ломать двери, не красить стены без разрешения, не устанавливать перегородки. Текущий ремонт - например, замена крана, ремонт розетки - вы делаете за свой счет. Капитальный - за счет собственника.
- Вы обязаны использовать квартиру только для проживания. Нельзя устраивать там дискотеку, склад или мастерскую. Это нарушение. И это основание для расторжения договора.
В 2023 году 41% всех жалоб от арендаторов касались того, что квартира была сдана в плохом состоянии. А 37% - что залог не вернули. Оба этих случая - результат отсутствия акта приема-передачи.
Как избежать конфликтов: практические советы
Споры - неизбежны. Но их можно избежать.
- Составьте акт приема-передачи. Фотографируйте каждую комнату, каждый кран, каждый царапину. Подпишите его обе стороны. Это ваша главная защита.
- Проверьте квартиру на обременения. Зайдите на сайт Росреестра, запросите выписку. Стоит 350 рублей. За 3 дня вы узнаете: есть ли ипотека, арест, сервитут. Если арендодатель говорит, что «все чисто» - не верьте. Проверьте сами.
- Записывайте все платежи. Сохраняйте квитанции, выписки, скриншоты переводов. Если вдруг скажут, что вы не платили - у вас будет доказательство.
- Не соглашайтесь на устные обещания. «Я потом починю» - это не договор. Только письменное - имеет силу.
- Проверьте, есть ли у арендодателя право сдавать квартиру. Если он не собственник - у него должна быть доверенность. Попросите ее увидеть.
В 2024 году в Госдуме рассматривают законопроект, который сделает договоры аренды жилья обязательными для регистрации, если срок больше года. Также Минюст разработал типовой договор, который с 1 января 2025 года станет обязательным для всех. Это значит: если вы не используете его - ваш договор может признать недействительным. Подготовьтесь заранее.
Что будет, если нарушить правила
Нарушение прав и обязанностей - это не «просто плохо». Это - основание для суда.
Если арендодатель не ремонтирует квартиру - вы можете требовать снижения платы. Если он заходит без уведомления - вы можете подать жалобу в Роспотребнадзор. Если он не возвращает залог - вы можете подать иск. Средний срок рассмотрения таких дел - 60-90 дней. Но вы получите компенсацию - и иногда даже штраф.
Если арендатор не платит - арендодатель может расторгнуть договор и выселить. Если он испортил имущество - он обязан возместить ущерб. Если он не уведомил о протечке - он платит за ремонт. Суды в России не жалеют тех, кто игнорирует закон.
Помните: в 2023 году было 186 500 судебных дел по спорам о найме жилья. Это почти 500 дел в день. Вы не хотите быть одним из них. Знайте свои права. Действуйте по закону. И не полагайтесь на «доброе слово».
Можно ли сдавать квартиру без договора?
Да, можно - если срок аренды меньше года. Но это очень рискованно. Без письменного договора вы не сможете доказать размер платы, сроки, обязанности сторон. В случае спора суд может признать договор недействительным. Рекомендуется всегда оформлять договор, даже если он краткосрочный.
Что делать, если арендодатель не возвращает залог?
Сначала напишите письменное требование - с указанием суммы и сроком возврата (обычно 5-7 дней). Если не ответят - подавайте иск в суд. Суды в 85% случаев встают на сторону арендатора, если есть акт приема-передачи и доказательства оплаты. Без акта - шансы снижаются на 70%.
Можно ли сдавать квартиру, если она в ипотеке?
Да, можно. Но только если вы заранее уведомили арендатора об этом в письменной форме. Если не уведомили - арендатор может требовать снижения платы или расторжения договора с возмещением убытков. Банк не имеет права запрещать сдачу, если ипотека оформлена на законных основаниях.
Кто платит за ремонт, если сломался кран?
Если кран сломался из-за естественного износа - платит арендодатель. Если арендатор сломал его, например, перекрутил или не закрыл - платит он. Важно: если вы сами сделали ремонт, вы можете потребовать компенсации или снизить плату. Но только если это было согласовано или подтверждено документально.
Можно ли снять квартиру без регистрации?
Да, если срок аренды меньше 90 дней. Если дольше - регистрация обязательна. Без нее вы не сможете получить полис ОМС, записаться к врачу, оформить детский сад. Арендодатель должен лично прийти в МФЦ и подтвердить свое согласие. Без его присутствия - регистрация невозможна.
Andrey Budish
декабря 21, 2025 AT 06:38Без договора - как ездить на машине без тормозов. Я снимал квартиру в Киеве, сдали без акта - через месяц сказали, что кран я сломал. А он изначально был в таком состоянии, что вода лилась как из шланга. Документы - это не формальность, это твоя кожа в этом бизнесе.
leonid onyiego
декабря 21, 2025 AT 11:07В контексте гражданского права, ст. 616 ГК РФ четко регламентирует обязанности сторон в отношении надлежащего состояния объекта недвижимости, при этом юридическая природа арендных отношений подпадает под принципы добросовестности и баланса интересов, что в судебной практике 2023 года фиксировалось в 82% исков, где истцом выступал арендатор, а ответчик - собственник, не исполнивший обязанности по обеспечению надлежащих условий проживания. Следовательно, акт приема-передачи не просто рекомендация - это элемент доказательной базы, без которой даже арбитражный суд не сможет восстановить справедливость, поскольку отсутствует prima facie доказательство первоначального состояния имущества.
Игорь Сидоренко
декабря 23, 2025 AT 08:25Опять кто-то решил, что все должны быть юристами. А я где-то должен был прочитать, что если я съем квартиру - мне надо проверять Росреестр и делать фото каждого гвоздя? Лол. В России люди снимают жильё без договора 20 лет и живут. А теперь - бумажки, акты, скриншоты, МФЦ. Пора в США уезжать, там хотя бы всё просто - заплатил - живи, не заплатил - вынесли.
Анатолий Талмач
декабря 25, 2025 AT 07:35Советы про акт и фото - это золото. Я сам так сделал в Сочи - снял квартиру, сделал 20 фото, подписали с хозяином. Через месяц он захотел поднять цену - я ему показал акт, там было 3 трещины на стене и сломанный смеситель. Он молчал и ничего не сказал. Потом ещё и залог вернул. Не верьте устным обещаниям - пишите, фотографируйте, сохраняйте. Это не паранойя - это умение жить в реальном мире.
Egor Evseev
декабря 26, 2025 AT 17:14Всё это - иллюзия контроля. Ты думаешь, что если сделаешь акт, сохранишь квитанции, проверишь Росреестр - ты защитишь себя. Но ты не защитишь себя от того, что человек - гад. Арендодатель, который не ремонтирует, не возвращает залог, заходит без предупреждения - он не нарушает закон. Он нарушает человечность. Закон - это просто бумажка, которая не остановит злого человека. Он просто ждёт, пока ты устанешь бороться. И тогда ты уйдёшь. А он останется. Потому что ты - не юрист. А он - хитрый. И ты - один. А он - не один. Он - система.
Богдан Лебедь
декабря 28, 2025 AT 01:32Ты думаешь, что акт приема-передачи это решение? Это плацебо. В реальности, когда ты снимаешь квартиру в Москве или Санкт-Петербурге - ты не арендатор, ты - ресурс. Арендодатель - это корпорация, которая использует тебя как лоха, чтобы выжать максимум с минимальными вложениями. Ты платишь, ты молчишь, ты не жалуешься. Потому что если ты жалуешься - тебе сразу приходят в голову: а ты вообще знаешь, что в России 70% квартир сдаются без договора? И ты - не исключение. Ты - просто ещё один, кто не прочитал ГК РФ. Но ты не читал его, потому что тебе надо жить. А не быть юристом-любителем в 23:00 после работы.
Кирилл Арутюнов
декабря 29, 2025 AT 11:30Слушайте, я не юрист, но я сдал 3 квартиры и снимал 5. Главное - не доверяй. Проверяй. Документы - это не бюрократия, это твоя страховка. Я всегда требую паспорт собственника и выписку из ЕГРН. Если человек не хочет показать - не снимай. Даже если цена идеальная. Потому что потом ты потеряешь не только деньги, но и нервы. И да - фото, акт, квитанции. Это не сложно. Это просто. И это работает. Не будь пассивным. Будь осознанным. Ты не жертва. Ты - участник договора. И ты имеешь право защищать себя.