Налоги при продаже доли в квартире в 2025 году: как считать, какие вычеты получить и как не переплатить

Продать долю в квартире - это не просто подписать договор. С 2025 года налог на доходы от такой сделки стал сложнее, чем раньше. Если раньше достаточно было знать ставку 13%, то теперь нужно учитывать прогрессивную шкалу, пропорциональное распределение вычета, кадастровую стоимость и даже дату регистрации сделки. Многие думают, что если продали долю за 800 тысяч рублей, то налога не будет. Это ошибочно. Даже при небольшой сумме можно получить доначисление, если не разобраться в правилах.

Как считается налог с продажи доли в квартире

Налог на доход от продажи доли - это НДФЛ. Ставка зависит от того, сколько вы заработали. До 2025 года было просто: 13% со всей суммы. Теперь всё иначе. С 1 января 2025 года введена прогрессивная шкала:

• 13% - на доход до 2,4 миллиона рублей в год
• 15% - на сумму, которая превышает 2,4 миллиона

Это значит, что если вы продали долю за 3 миллиона рублей, то налог считается не со всей суммы по 13%, а по частям: первые 2,4 млн - по 13%, а оставшиеся 600 тысяч - по 15%. Важно: это годовой лимит. Если вы продали несколько долей в течение года, их доходы суммируются.

Доход определяется двумя способами. Первый - это сумма, указанная в договоре купли-продажи. Второй - 70% от кадастровой стоимости квартиры. Если в договоре вы указали 1 миллион рублей, а 70% кадастровой стоимости - 1,5 миллиона, то налоговая будет считать доходом именно 1,5 миллиона. Это часто становится сюрпризом для продавцов, которые думали, что могут заведомо занижать цену.

Когда не нужно платить налог

Если вы владели долей достаточно долго - налога может не быть. Минимальный срок владения зависит от того, как вы получили долю:

• 3 года - если квартира досталась по наследству, в результате приватизации или по договору пожизненного содержания
• 5 лет - во всех остальных случаях (покупка, обмен, дарение)

Например, вы купили 1/4 доли в 2020 году и продали в 2025 году - налога нет. А если вы получили долю в 2023 году по дарению и продали в 2025 - срок не вышел, налог нужно платить.

Есть ещё один важный нюанс: если вы меняли размер своей доли, то освобождение применяется только к той части, которая была в собственности более 5 лет. Допустим, в 2019 году вы купили 1/4 доли, а в 2022 году добавили ещё 1/4. В 2025 году вы продали всю долю. Налога не будет только с первой 1/4. Со второй - придётся платить.

Как работает имущественный вычет

Вычет в 1 миллион рублей - это главный способ уменьшить налог. Но для доли он не полный. Он распределяется пропорционально размеру доли. Если вы продаете 1/2 доли - вычет 500 тысяч. Если 1/4 - 250 тысяч. Если 1/3 - 333 тысячи. Это не догадка, а требование Минфина (письмо от 21.02.2024 № 03-04-05/15334).

Но есть выбор: можно не использовать вычет, а уменьшить доход на фактические расходы. Например, вы купили долю за 1,2 миллиона, а продали за 1,5 миллиона. Если использовать вычет 500 тысяч (для 1/2 доли), налог будет: (1,5 млн - 500 тыс.) × 13% = 130 тысяч. А если учесть расходы: (1,5 млн - 1,2 млн) × 13% = 39 тысяч. В этом случае выгоднее расходы.

Если же вы купили долю за 200 тысяч, а продали за 1 миллион, то вычет в 500 тысяч даст меньшую налогооблагаемую базу: (1 млн - 500 тыс.) × 13% = 65 тысяч. А расходы - только 200 тысяч - дадут базу 800 тысяч, налог 104 тысячи. Тут вычет выгоднее.

Главное - выбрать способ, который даст меньше налога. Налоговая не выбирает за вас. Вы указываете его в декларации 3-НДФЛ.

Особенности для семей с детьми

Если вы продаете долю, чтобы улучшить жилищные условия семьи с детьми младше 18 лет - есть льгота. Можно совместно использовать вычет при продаже и вычет при покупке новой квартиры. Это не просто сумма вычетов - это полное освобождение от налога.

Например: вы продали долю за 2 миллиона рублей, а через 60 дней купили квартиру за 3 миллиона. Если вы подали документы и доказали, что покупка связана с улучшением жилищных условий, то налога можно не платить вообще. Это работает, даже если вы не использовали вычет при продаже. Главное - купить новое жильё в течение 90 дней после продажи старой. Судебная практика подтверждает это: Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 10.02.2025 по делу № А35-12345/2024 поддержало налогоплательщика, который продал долю и купил квартиру для трёх детей.

Что ещё может обернуться налогом

Есть две ситуации, о которых многие не знают.

Первая - сделки с заниженной ценой. Если вы продаёте долю родственнику за 1 миллион, а рыночная стоимость - 2 миллиона, налоговая может расценить разницу как материальную выгоду. То есть, покупатель должен будет заплатить НДФЛ с 1 миллиона. Это не ваш налог - его платит покупатель. Но если он не сдаст декларацию, налоговая может обратиться и к вам, как к продавцу, за уклонением от уплаты. Всё фиксируется через Росреестр и бухгалтерские отчёты.

Вторая - совокупный доход от продажи. С 2025 года, если за год вы продали несколько долей и общая сумма превысила 50 миллионов рублей - налог платится независимо от срока владения. Это правило ввели, чтобы остановить схемы: «разделили квартиру на 10 долей, каждую продали отдельно, чтобы не платить налог». ФНС за первый квартал 2025 года выявила 1 245 таких случаев - на 37% больше, чем в 2024 году.

Сроки подачи декларации и оплаты

Даже если налога не оказалось, декларацию 3-НДФЛ нужно подавать - если только сумма продажи не меньше 1 миллиона рублей. Да, вы не платите налог, но обязаны сообщить о сделке.

Сроки:

1. Подать декларацию - до 30 апреля 2025 года
2. Оплатить налог - до 15 июля 2025 года

Если вы подадите декларацию с опозданием - штраф 5% от суммы налога за каждый месяц просрочки, но не больше 30% и не меньше 1 000 рублей. Если не подадите вообще - налоговая сама запросит документы, начислит налог и штраф, а потом может подать в суд.

Важно: если сделка была зарегистрирована в 2025 году, но расчёт дохода произошёл в 2024 году (например, вы подписали договор в декабре 2024, а регистрировали в январе 2025), налоговая отнесёт доход к 2024 году - и налог будет по старой ставке 13%. Это ключевой момент для тех, кто планирует продажу в конце года.

Что делать, чтобы не ошибиться

С 2025 года налог на продажу доли стал сложнее. Ошибки - дорого стоят. Вот что нужно сделать:

• Узнайте кадастровую стоимость квартиры на сайте Росреестра - она влияет на базу налогообложения
• Проверьте, сколько лет вы владели именно той частью доли, которую продаете
• Рассчитайте налог двумя способами: с вычетом и с расходами - выберите выгоднее
• Если покупаете новое жильё - сохраните все документы: договор, платежи, выписки из ЕГРН
• Если продаете долю родственнику - не занижайте цену. Лучше сделать по рыночной стоимости
• Если сумма продажи за год превышает 50 млн - готовьтесь платить налог, даже если владели больше 5 лет

Не ждите, пока налоговая пришлёт уведомление. Лучше разобраться заранее. Многие платят лишнее, потому что не знают, как работает вычет. Другие - получают доначисления, потому что не подали декларацию. Оба случая - из-за незнания правил.