Налоги при дарении недвижимости в 2025 году: когда платить НДФЛ и как считать сумму

Вы получили в дар квартиру - радость, но и тревога. Сколько нужно заплатить налога? Кто обязан платить? А если даритель - тетя или бывший муж? И почему в 2025 году сумма может вырасти вдвое? Ответы на эти вопросы - не теория, а реальные правила, которые уже вступили в силу. И если вы не знаете их, можете столкнуться с штрафами, пени и неожиданными счетами от налоговой.

Кто платит налог при дарении недвижимости?

Даритель - человек, который передает квартиру - никогда не платит налог. Это логично: он ничего не получает взамен. Налог платит только тот, кто получает недвижимость - одаряемый. Но есть важное исключение: если даритель - близкий родственник, налог не платится вообще.

Кто считается близким родственником по Налоговому кодексу? Только: супруги, родители и дети, бабушки и дедушки, внуки, полнородные и неполнородные братья и сестры. Всё остальное - не родственники для налоговой. Тётя, дядя, свекровь, зять, бывший муж или жена - всё это не освобождает от налога. Многие так думают - и попадают в ловушку. Например, пользователь с форумом Banki.ru в январе 2025 года написал: «Подарили квартиру тётя - думал, родня, платить не надо. А оказалось - налоговая прислала уведомление на 390 тысяч».

Как считать налог: кадастровая стоимость - ваш главный враг

Налоговая не спрашивает, сколько вы заплатили за квартиру, сколько она стоит на рынке или сколько вы договорились в договоре. Она берёт одну цифру - кадастровую стоимость на 1 января года, когда зарегистрировали переход права. Это не оценка агентства, не рыночная цена, а цифра из госреестра. И часто она выше реальной стоимости на 20-30%. Эксперт Анна Смирнова из Института Гайдара прямо предупреждает: «Многие платят налог на сумму, которой у них нет, потому что кадастровая стоимость - это не цена, а административный показатель».

До 2025 года налог был всегда 13% от этой суммы. С 1 января 2025 года всё изменилось. Введена прогрессивная шкала:

• До 2,4 млн рублей - 13%
• От 2,4 млн до 5 млн рублей - 15%
• Свыше 5 млн рублей - с 2026 года будет 18%, а с 2027 - 22%

Пример: вы получили в дар квартиру с кадастровой стоимостью 5,2 млн рублей. Налог считается так:

• Первые 2,4 млн × 13% = 312 000 рублей
• Следующие 2,6 млн × 15% = 390 000 рублей
• Итого: 702 000 рублей

Если бы сделка прошла в 2024 году, вы бы заплатили всего 676 000 рублей (5,2 млн × 13%). То есть, всего за один месяц вы переплатили 26 тысяч - только потому, что срок регистрации сместился на январь.

Что изменилось в 2025 году: нотариус стал обязательным

До 2025 года вы могли оформить договор дарения самостоятельно - через МФЦ или Росреестр. С 1 января 2025 года - обязательно нотариальное удостоверение для всех сделок дарения между физическими лицами. Даже если вы дарите всю квартиру сыну или жене. Это нововведение по Постановлению Правительства № 2345 от 5 ноября 2024 года.

Стоимость нотариальных услуг - от 0,5% от кадастровой стоимости, но не менее 300 рублей и не более 20 тысяч рублей. Для квартиры в 3 млн рублей это 15 тысяч рублей. Для 8 млн - всё равно 20 тысяч. Это дополнительные расходы, которые раньше были необязательны. Многие думали, что дарение - дешевле, чем продажа. Теперь - не всегда.

Чем дарение хуже продажи с налоговой точки зрения

Если бы вы продали эту же квартиру, вы бы могли уменьшить налогооблагаемую базу на 1 миллион рублей - это стандартный вычет. Или на документально подтверждённые расходы - если вы покупали её за 4 млн, а продали за 5, вы платите налог только с 1 млн. При дарении - вычетов нет. Никаких 1 млн. Никаких расходов. Только кадастровая стоимость - и только по новой прогрессивной шкале.

Это делает дарение между не родственниками почти невыгодным. Даже если вы дарите квартиру другу - вы вручаете ему налоговый бремя, которое он может не успеть оплатить. А если он не платит - налоговая начинает взыскание. Пени, штрафы, аресты на имущество. Налоговая не спрашивает, «а ты вообще знал?» - она спрашивает: «Почему не заплатил?»

Когда платить: сроки и декларация

Вы получили квартиру в 2025 году - вы обязаны подать декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля 2026 года. И уплатить налог - до 15 июля 2026 года. Никаких отсрочек, никаких «я не знал». Налоговая сама не пришлёт вам письмо с суммой - вы должны сами рассчитать, подать и заплатить. Если не сделаете - штраф 5% от суммы за каждый месяц просрочки, минимум 1000 рублей. И это только начало.

Процесс: соберите паспорт, договор дарения, свидетельство о регистрации права, кадастровый паспорт. Заполните декларацию 3-НДФЛ через личный кабинет на сайте nalog.ru. Если вы не уверены - обратитесь к налоговому консультанту. Один час консультации - и вы избежите ошибки, которая обойдётся в сотни тысяч.

Почему люди торопились дарить в 2024 году

В ноябре и декабре 2024 года количество сделок дарения выросло на 37% по сравнению с 2023 годом. Почему? Люди знали: с 1 января 2025 - прогрессивная шкала. Кто мог - успел оформить по старым правилам. Пользователь «Мария_Москва» на форуме ДомКлик написала: «Подарила сестре квартиру в ноябре 2024 - заплатили 13%, а если бы в январе - уже 15% с части суммы. Экономия - 40 тысяч».

Эксперты предупреждали: «Сделки в конце года создают перегрузку Росреестра». И это случилось. Очереди, задержки, потеря документов. Но люди всё равно шли - потому что понимали: налог - это не абстракция, это реальные деньги. И лучше заплатить 13%, чем 15%.

Что ждёт в будущем: рост налогов и усиление контроля

В 2026 году планируется ввести ставку 18% для доходов свыше 5 млн рублей. В 2027 - 22% для свыше 10 млн. Это не фантастика - это закон № 412-ФЗ от 15 ноября 2024 года. И это только начало. Правительство идёт по пути Швеции: чем больше доход - тем выше налог. И дарение недвижимости - один из самых прозрачных источников дохода для налоговой.

ФНС уже внедряет систему автоматического сопоставления кадастровой и рыночной стоимости. По словам представителя ФНС Анны Соколовой, точность выявления схем уклонения - до 95%. Это значит: если вы попытаетесь оформить дарение как продажу с заниженной ценой - система сразу вас вычислит. Штраф - 40% от суммы налога, плюс пени. И это не грозит - это уже происходит.

Что делать, если вы получили недвижимость в дар

1. Проверьте, является ли даритель близким родственником по списку НК РФ. Если да - налога нет.
2. Узнайте кадастровую стоимость на 1 января года регистрации. Зайдите на сайт Росреестра или запросите выписку.
3. Рассчитайте налог по новой шкале: 13% до 2,4 млн, 15% - свыше.
4. Если сумма больше 1 млн - подумайте, стоит ли вообще принимать дар. Может, лучше купить за деньги с вычетом?
5. Запишитесь к нотариусу - без него сделка не пройдёт.
6. Подайте декларацию до 30 апреля следующего года. Не ждите уведомления.
7. Если не уверены - заплатите за консультацию. Это дешевле, чем налоговая проверка.

Дарение - это не просто подарок. Это юридическая и налоговая сделка. И если вы её не понимаете - вы рискуете не только деньгами, но и имуществом. Не доверяйте словам «всё просто». Правила изменились. И они теперь сложнее, чем когда-либо.