Налог с продажи недвижимости в 2025 году: когда платить и как рассчитать НДФЛ
окт, 12 2025
С 1 января 2025 года в России изменились правила налогообложения при продаже недвижимости. Если вы планируете продать квартиру, дом или долю в жилье, важно понимать, сколько нужно заплатить в бюджет и как не переплатить. Новый закон не отменил налог - он просто сделал его более сложным, но справедливым. Для большинства продавцов это значит, что налог теперь зависит не от одной фиксированной ставки, а от суммы дохода. И если раньше все платили 13%, то теперь часть дохода может облагаться по 15%. Давайте разберемся, как это работает на практике.
Когда платить налог с продажи недвижимости
Налог платят не все, а только те, кто продает недвижимость, которая была в собственности меньше установленного срока. С 2025 года правила остались прежними: если вы владели объектом меньше 5 лет - налог есть. Если больше - платить не нужно. Но есть важные исключения. Если недвижимость вы получили по наследству, в дар от близкого родственника, по договору приватизации или она была вашим единственным жильем - срок владения сокращается до 3 лет. То есть, если вы купили квартиру в 2022 году и продаете её в 2025-м, вы уже не платите налог. А если купили в 2023-м - налог будет, даже если это ваша единственная квартира.
Сроки подачи декларации и уплаты налога не изменились. Декларацию 3-НДФЛ нужно подать до 30 апреля следующего года. То есть, если вы продали квартиру в марте 2025 года, декларацию сдаёте до 30 апреля 2026-го. Сам налог - до 15 июля 2026 года. Никаких скидок за раннюю сдачу нет. Задержка - штраф 5% за каждый месяц, но не более 30% от суммы налога и не менее 1000 рублей.
Как рассчитать налоговую базу: кадастровая стоимость vs фактическая цена
Важно понимать: налог считают не от той суммы, которую вы получили за квартиру, а от большей из двух величин: фактической цены сделки или 70% от кадастровой стоимости на 1 января года продажи. Это ключевое изменение, которое многих ставит в тупик.
Пример: вы продали квартиру за 2,5 млн рублей. Кадастровая стоимость - 3,7 млн рублей. 70% от неё - 2,59 млн. Значит, налоговая база - 2,59 млн, а не 2,5 млн. Даже если вы продали дешевле, налог считают по более высокой цифре. Это не ошибка, а закон. ФНС использует кадастровую стоимость, чтобы не допустить «конвертных» сделок, где недвижимость якобы продаётся за 1 млн рублей, а на самом деле - за 5.
Если кадастровая стоимость ниже, чем 70% от реальной цены - налог считают от реальной цены. Например, если вы продали квартиру за 4 млн, а кадастровая стоимость - 4 млн, то 70% от неё - 2,8 млн. Налоговая база - 4 млн. То есть, чем выше кадастровая стоимость, тем выше налог. Это и есть основной механизм, который заставляет продавцов задуматься: а стоит ли продавать сейчас?
Новая прогрессивная ставка: 13% или 15%?
С 2025 года налог на доходы от продажи недвижимости стал прогрессивным. Это значит, что не вся сумма облагается одинаково. Доход до 2,4 млн рублей облагается по ставке 13%. Всё, что свыше - по 15%, но только на превышение.
Рассчитать налог теперь нужно в два этапа:
- Вычислите налоговую базу (как в предыдущем разделе).
- Если база ≤ 2,4 млн - умножьте на 13%. Если > 2,4 млн - сначала посчитайте 13% от 2,4 млн (это 312 000 рублей), потом 15% от суммы, превышающей 2,4 млн, и сложите.
Пример: вы продали квартиру за 5 млн рублей. Кадастровая стоимость - 3,5 млн, значит, 70% - 2,45 млн. Налоговая база - 5 млн (так как она больше). Считаем:
- 13% от 2,4 млн = 312 000 рублей
- 15% от (5 млн - 2,4 млн) = 15% от 2,6 млн = 390 000 рублей
- Итого: 312 000 + 390 000 = 702 000 рублей
Раньше за ту же сделку вы бы заплатили 650 000 рублей (13% от 5 млн). Теперь - на 52 000 больше. Это и есть эффект прогрессивной шкалы. Для тех, чей доход ниже 2,4 млн, ничего не изменилось. Для тех, кто продает дорого - стало дороже.
Как уменьшить налог: стандартный вычет или расходы?
У вас есть два способа снизить налоговую базу: стандартный вычет в 1 млн рублей или вычет по расходам. Выбор зависит от того, что выгоднее в вашем случае.
Стандартный вычет - это 1 млн рублей, которые вычитаются из налоговой базы. Просто и понятно. Не нужны документы. Подходит, если вы купили квартиру недорого, а продали дорого, или если вы не можете подтвердить расходы.
Вычет по расходам - вычитаете из дохода сумму, которую потратили на покупку этой же недвижимости. Подтверждаете договором купли-продажи, платежками, ипотечными квитанциями, расходами на ремонт, если они были документально оформлены. Это выгоднее, если разница между покупкой и продажей больше 1 млн рублей.
Пример: купили квартиру за 4,2 млн, продали за 5,7 млн. Разница - 1,5 млн.
- Со стандартным вычетом: (5,7 млн - 1 млн) × 13% = 611 000 рублей
- С вычетом по расходам: (5,7 млн - 4,2 млн) × 13% = 195 000 рублей
Разница - 416 000 рублей. Выбор очевиден. Но если вы купили квартиру за 1,2 млн и продали за 3 млн, то стандартный вычет (1 млн) даст вам налог с 2 млн, а расходы - с 1,8 млн. Здесь выгоднее стандартный вычет.
Важно: вы можете использовать только один из двух вычетов. Не оба. И нельзя комбинировать. Если вы используете вычет по расходам - вычет в 1 млн вам не доступен.
Какие сделки сейчас чаще всего попадают под новый налог
Средняя стоимость квартиры в России в 2024 году - около 6,4 млн рублей. Это в 2,6 раза больше порога в 2,4 млн. Значит, большинство продавцов - те, кто продает квартиры в Москве, Санкт-Петербурге, Екатеринбурге, Новосибирске - теперь попадают под повышенную ставку. По данным CIAN, 78% сделок на вторичном рынке в 2024 году были с объектами дороже 2,4 млн. Это значит, что в 2025 году большинство продавцов будут платить 15% на часть дохода.
Тем, кто продает дешевое жильё - например, комнату в коммуналке за 800 тыс. рублей - налог не вырастет. Они платят 13% и остаются в прежних условиях. Но если вы продаете двухкомнатную квартиру в Подмосковье за 4 млн - вы уже в зоне риска. Даже если вы купили её за 3 млн, разница - 1 млн. Без вычета налог - 130 000. С вычетом - 0. Но если вы не можете подтвердить расходы - налог будет 13% от 4 млн, то есть 520 000. А если вы используете стандартный вычет - налог с 3 млн - 390 000. Это уже серьезная сумма.
Что ждать в будущем: третья ставка и судебные споры
Сейчас в законе только две ставки: 13% и 15%. Но в первоначальном проекте предлагалась и третья - 20% для доходов свыше 5 млн. Хотя её пока не ввели, эксперты считают, что она появится. Профессор Владимир Ефименко из Финансового университета прогнозирует, что к 2027 году будет введена ставка 18% для доходов от 5 млн рублей. Это значит, что если вы продаете квартиру за 6 млн, то часть дохода может облагаться уже по 18%.
Еще одна проблема - кадастровая стоимость. В 2023 году 37% оспариваний кадастровой стоимости в судах завершились в пользу собственников. Это значит, что если вы считаете, что кадастровая стоимость завышена, вы можете её оспорить. Но процесс длится от 6 до 18 месяцев. И если вы продаете квартиру в 2025 году, а кадастровая стоимость ещё не пересчитана - вы платите по старой. Но ФНС может потом прийти с требованием доплатить. Это рискованно. Лучше заранее проверить кадастровую стоимость на сайте Росреестра и, если она явно завышена - подавать заявление на пересмотр до продажи.
Что делать, если вы продаете в 2025 году
- Проверьте, сколько лет вы владеете недвижимостью. Если 5+ - налога нет. Если 3+ и это ваше единственное жильё - тоже нет.
- Найдите кадастровую стоимость объекта на 1 января 2025 года на сайте Росреестра. Умножьте её на 0,7.
- Сравните с ценой продажи. Берите большее - это ваша налоговая база.
- Определите, выгоднее вам стандартный вычет в 1 млн или вычет по расходам. Посчитайте оба варианта.
- Рассчитайте налог: если база ≤ 2,4 млн - умножьте на 13%. Если больше - 312 000 + 15% от превышения.
- Подайте декларацию до 30 апреля 2026 года. Заплатите налог до 15 июля 2026 года.
Если вы не уверены - обратитесь к налоговому консультанту. Один час консультации может сэкономить вам сотни тысяч рублей. Не пытайтесь сэкономить на налоге, скрывая доход. ФНС получает данные от Росреестра, банков и риэлторов. Даже если сделка прошла через частного агента - она будет в системе. Штрафы за уклонение - до 40% от суммы налога плюс пени. Это дороже, чем сам налог.
Итог: кто выигрывает, а кто проигрывает
Новая система не наказывает всех. Она делит налогоплательщиков на три группы:
- Выигрывают: те, кто продает недвижимость за сумму до 2,4 млн рублей - налог остался на уровне 13%, и они получают право на вычет.
- Проигрывают: те, кто продает дорого - особенно если не могут подтвердить расходы. Для них налог вырос. Но это и есть цель закона - справедливость.
- Ничего не меняется: те, кто владел жильём больше 5 лет, или получили его в дар от родственника и владеют больше 3 лет. Им налог не нужен - и не будет.
Система не идеальна. Она сложнее, вызывает больше вопросов, и может снизить ликвидность рынка в краткосрочной перспективе. Но она делает налогообложение прозрачнее. Больше сделок будет проходить официально. Меньше «конвертов». Это - долгосрочная выгода для всей экономики. А для вас - это повод пересчитать налог заранее, а не после уведомления от ФНС.
Нужно ли платить налог, если продал квартиру за 2 млн рублей?
Да, если вы владели квартирой меньше 5 лет (или меньше 3 лет, если это не ваше единственное жильё). Налоговая база - 2 млн рублей. Ставка - 13%. Налог: 260 000 рублей. Но вы можете уменьшить базу на 1 млн рублей - тогда налог будет 130 000 рублей. Если вы купили эту квартиру за 1,8 млн, то вычет по расходам даст вам налог с 200 000 рублей - всего 26 000 рублей.
Что делать, если кадастровая стоимость завышена?
Подайте заявление на пересмотр кадастровой стоимости в комиссию при Росреестре. Приложите оценку независимого оценщика. Если комиссия откажет - идите в суд. Процесс занимает от 6 до 18 месяцев. Если вы продаете в 2025 году, а пересмотр ещё не завершён - платите по текущей кадастровой стоимости. После пересмотра ФНС может пересчитать налог, но только в сторону уменьшения. Переплату вернут.
Можно ли не подавать декларацию, если налог равен нулю?
Нет. Декларацию 3-НДФЛ нужно подавать всегда, если вы продали недвижимость, которая была в собственности меньше 5 лет. Даже если налог равен нулю - из-за вычета или срока владения. Иначе ФНС может признать это уклонением и назначить штраф 1000 рублей.
Какие документы нужны для вычета по расходам?
Договор купли-продажи, платежные документы (выписки из банка, квитанции), справка из банка об уплаченных процентах по ипотеке, акты сдачи-приемки работ, если вы делали ремонт. Все документы должны быть подписаны и иметь даты, совпадающие с периодом владения. Фото ремонта или чеки из магазина не принимаются - только официальные бумаги.
Если я продал квартиру и купил новую в том же году - налог не платится?
Нет, это миф. Продажа и покупка - это две отдельные сделки. Если вы продали квартиру раньше, чем купили новую, налог всё равно платится. Но вы можете получить имущественный вычет при покупке новой квартиры - до 2 млн рублей. Это отдельный вычет, не связанный с продажей. Он снижает ваш налог на доходы от зарплаты, а не от продажи недвижимости.
Александр Артамонов
декабря 15, 2025 AT 23:45Это же полный бред! 70% от кадастровой стоимости?! Кто-то вообще понимает, что это - прямой перераспределительный налогообложенный грабёж?! В 2025-м уже не просто налог - это классовая война против среднего класса! Пока чиновники в кремлёвских кабинетах едят икры, мы должны платить 15% за то, что вложили кровь в жильё! Это не закон - это кража! И да, ФНС получает данные от риэлторов? Ну конечно! А где же данные от тех, кто покупает за наличные? А, забыли про 80% сделок в частном порядке?!
Алексей Албоне
декабря 17, 2025 AT 23:17Уважаемые собственники, не паникуйте. Новая система - это не враг, а инструмент для более справедливой экономики. Если вы продали жильё за 5 млн, вы не обязаны платить 702 тыс. - вы можете использовать вычет по расходам. Подготовьте договоры, выписки, чеки на ремонт - и налог снизится в разы. Это не усложнение, это возможность легально сэкономить. Не уклоняйтесь - оформляйтесь. Это инвестиция в вашу спокойную жизнь. Вы - не жертва системы. Вы - её участник. Действуйте осознанно.
Маллаев Сафаралиевич
декабря 18, 2025 AT 10:58Ого, я вообще в шоке 😳 Я продал квартиру в прошлом году за 3,2 млн, кадастровая - 3,8 млн... Значит, база 2,66 млн? И налог 312k + 15% от 260k = 351k?.. А я думал, 13% от 3,2 млн = 416k 😅 Спасибо за разбор! Теперь хоть понимаю, что не переплачу. Плюсую! 🙌
Artyom Poddubny
декабря 19, 2025 AT 05:16Ага, конечно. «Справедливость». Пока ты в Подмосковье живёшь, а кадастровая стоимость - как в Центральном округе. Скоро скажут: «А почему вы не купили квартиру в Бурятии? Там же дешевле». Система не сложная - она просто рассчитана на то, чтобы ты молчал и платил. А если не платишь - штраф. Классно. 😏
Михаил Латыпов
декабря 20, 2025 AT 00:29Хочу подчеркнуть важный момент: даже если налог равен нулю - декларацию подавать обязательно. Многие думают, что «нуль - это ноль», и пропускают срок. Но ФНС не различает «не обязан» и «не подал». Штраф в 1000 рублей - это не шутка. Особенно если вы в прошлом году получили налоговый вычет по ипотеке - тогда у вас уже есть профиль в системе. Не рискуйте. Подайте - и спите спокойно. Это просто формальность, которая спасает от будущих проблем.
Сергей Журавлев
декабря 20, 2025 AT 14:18Интересно, что эта система, как и всё в России, работает только для тех, кто знает, как она работает. Для остальных - это ловушка. Кадастровая стоимость - это миф, созданный бюрократией. Люди не могут оспорить её, потому что не знают, куда идти, и боятся судов. А те, кто знает - пользуются вычетами, документами, консультантами. Получается: богатый платит меньше, бедный - больше. Прогрессивная ставка? Нет. Прогрессивная глупость. И да, ФНС знает всё. Но не знает, что у тебя в подвале лежит чек за 10 лет назад. А это - твоя правда. А не их база.
Marina Smirnova
декабря 21, 2025 AT 10:11А вы вообще понимаете, что это не налог - это ПРОТИВОДЕЙСТВИЕ КОРРУПЦИИ?! 🤬 Вы думаете, 1 млн вычета - это «справедливо»? Это просто лазейка для тех, кто не хочет платить! А кто купил квартиру за 800 тыс. - и продал за 2,5 млн? Он тоже должен платить 13%! А вы, с вашими «расходами», просто ловите на чужом счастье! ФНС - это не враг. Это ваша совесть, которую вы не хотите слушать. Подавайте декларацию. И не ищите лазеек. Это не Россия. Это - ваша ответственность. 💪
Дмитрий Герасимчук
декабря 21, 2025 AT 19:52Спасибо за подробный разбор. Я просто хотел уточнить: если я купил квартиру за 1,2 млн в 2023, продал за 3,1 млн в 2025, кадастровая - 2,8 млн, то налоговая база - 3,1 млн (т.к. больше 70% от 2,8 млн = 1,96 млн). Стандартный вычет - 1 млн → база 2,1 млн → налог 13% = 273 000. Если бы я использовал расходы - 3,1 - 1,2 = 1,9 млн → 13% = 247 000. Выходит, выгоднее расходы. Но я не сохранил чеки на ремонт. Значит, только стандартный. Всё верно? Спасибо заранее.