Налог на доход от сдачи квартиры в аренду: как платить легально в 2025 году
окт, 15 2025
Сдавать квартиру в аренду - это не просто способ заработать лишние деньги. Это бизнес. И как любой бизнес, он требует легального оформления. В 2025 году в России нет больше оправданий для уклонения от налогов. Система налогообложения для арендодателей стала проще, прозрачнее и, что важно, выгоднее. Если вы сдаете квартиру и не платите налог - вы рискуете не только штрафами, но и долгами, которые могут вырасти в разы. Вот как платить легально, не переплачивая и не рискуя.
Сколько вы должны платить? Три основных способа
В России есть три официальных способа платить налог с дохода от сдачи квартиры. Выбор зависит от того, сколько вы зарабатываете, сколько квартир сдаете и как удобно вам отчитываться.
- НДФЛ (13-22%) - классика для физических лиц. Применяется по умолчанию, если вы не зарегистрированы ни в каком другом режиме.
- НПД (4-6%) - налог на профессиональный доход для самозанятых. Самый простой вариант для тех, кто сдает одну квартиру.
- УСН или ПСН - для индивидуальных предпринимателей. Подходит, если у вас несколько квартир или доход выше 2,4 млн рублей в год.
В 2025 году НДФЛ стал прогрессивным. Это значит, что ставка зависит от вашего годового дохода:
- До 2,4 млн ₽ - 13%
- От 2,4 до 5 млн ₽ - 15%
- От 5 до 20 млн ₽ - 18%
- От 20 до 50 млн ₽ - 20%
- Свыше 50 млн ₽ - 22%
Это важно: если вы зарабатываете 300 тысяч в месяц (3,6 млн в год), ваша ставка уже не 13%, а 15%. И это без учета возможных штрафов за несдачу декларации.
Самозанятый - лучший выбор для большинства
Если вы сдаете одну квартиру и зарабатываете до 2,4 млн рублей в год - регистрируйтесь как самозанятый. Это не просто удобно. Это выгоднее, чем любой другой вариант.
Ставка НПД - 4% при сдаче физическому лицу и 6% при сдаче компании или ИП. Никаких деклараций. Никаких бумажек. Все происходит в приложении «Мой налог». Вы вводите сумму аренды, выбираете тип арендатора - и система автоматически считает налог. Платите до 25-го числа каждого месяца. Просто. Без ошибок.
Пример: вы сдаете квартиру за 40 000 рублей в месяц. За год - 480 000 рублей. При НДФЛ (13%) вы бы заплатили 62 400 рублей. При НПД (4%) - всего 19 200 рублей. Разница - 43 200 рублей. Это как получить бесплатный ремонт квартиры каждый год.
Но есть ограничения. Самозанятый может сдавать только одну квартиру. И доход не должен превышать 2,4 млн рублей в год. Если вы сдаете две квартиры по 1,3 млн каждая - вы уже не можете быть самозанятым. Тогда нужно перейти на ИП.
Индивидуальный предприниматель - для тех, кто серьезно
Если у вас две или три квартиры, или вы сдаете в аренду коммерческую недвижимость - регистрируйтесь как ИП. Здесь выбор между двумя режимами: УСН «доходы» и УСН «доходы минус расходы».
- УСН «доходы» (6%) - если вы не хотите считать расходы. Просто платите 6% от всех поступлений. Подходит, если ремонт вы делаете редко, а коммуналку платите из своего кармана.
- УСН «доходы минус расходы» (15%) - если вы тратите на ремонт, обслуживание, интернет, уборку, страховку. Эти расходы можно вычесть из дохода. Например, если вы заработали 3 млн, а потратили 1 млн на ремонт и коммуналку - налог платите только с 2 млн. Это 300 000 рублей вместо 180 000 при УСН «доходы». Но только если расходы подтверждены чеками и договорами.
Еще есть патентная система. Она работает как фиксированная плата. Например, в Москве за сдачу 40 кв. м квартиры патент стоит 61 776 рублей в год. Платите двумя частями: 20 592 рубля в первые 90 дней, остальное - до конца срока. Но патент действует только в одном регионе. Если вы сдаете квартиру в Казани и в Санкт-Петербурге - нужен отдельный патент на каждый город.
Что будет, если не платить?
Многие думают: «Налоговая не узнает». Это опасное заблуждение.
В 2025 году ФНС получает данные от:
- Регистраторов жилья (например, Яндекс.Недвижимость, ЦИАН, Авито)
- Банков - если арендатор платит через переводы
- Управляющих компаний - если арендатор оформляет прописку
- Электронных сервисов - например, «Аренда без проблем» в приложении «Мой налог»
Если вы не платили налог три года - налоговая может начать проверку. И вы получите:
- Доначисление НДФЛ за три предыдущих года
- Штраф 20% от суммы налога
- Пени за каждый день просрочки - 1/300 ставки ЦБ в день
Пример: вы не платили налог с 2022 по 2024 год, зарабатывая 300 тысяч в месяц. Налог за три года - 1,17 млн рублей. Штраф - 234 000 рублей. Пени - еще 100-200 тысяч. Итого - почти 1,5 млн рублей. Это больше, чем вы заработали за год.
Как начать платить легально - пошагово
Если вы еще не платите - начните сегодня. Вот как это сделать:
- Выберите режим: самозанятый (если одна квартира и доход до 2,4 млн) или ИП (если больше).
- Зарегистрируйтесь в приложении «Мой налог» (для самозанятых) или через ФНС (для ИП).
- Заключите письменный договор аренды - это обязательно, если срок больше года. Договор - ваша защита.
- Ведите учет доходов. Даже если вы самозанятый - сохраняйте чеки и выписки. На случай проверки.
- Платите налоги в срок: самозанятые - до 25 числа каждого месяца, ИП - по кварталам и до 30 апреля.
С 1 марта 2025 года в приложении «Мой налог» появился сервис «Аренда без проблем». Он автоматически генерирует договор, считает налог и даже напоминает, когда платить. Просто введите данные - и всё готово.
Частые ошибки, которые дорого стоят
- «Я сдаю квартиру родственнику - налог не нужен». Нет, нужен. Даже если это сын или бабушка. Договор должен быть оформлен, налог - уплачен.
- «Я получаю наличные - налоговая ничего не узнает». Банки сообщают о крупных переводах. Если арендатор платит 500 тысяч в месяц - это красный флаг.
- «Я включаю в расходы все, что хочу». Если вы не можете подтвердить чеком, что купили краску для стен - налоговая не примет это. Только документы.
- «Я не сдаю квартиру, а просто помогаю». Это не аргумент. Если вы получаете деньги - это доход. И налог обязателен.
Что меняется в 2026 году
Правительство не останавливается. В 2026 году планируют:
- Повысить лимит дохода для самозанятых с 2,4 млн до 3 млн рублей в год.
- Ввести налоговый вычет на расходы по содержанию жилья - например, ремонт, замена окон, уборка.
- Интегрировать систему «Мой налог» с ЕГРН - чтобы автоматически отслеживать, кто сдает квартиру и где.
Это значит, что в ближайшие два года легальный рынок аренды станет еще проще. И теневой - еще сложнее.
Вывод: платите легально - это выгодно
Сдавать квартиру - это не просто про деньги. Это про спокойствие. Про то, чтобы не бояться, что придет налоговая. Про то, чтобы не терять часть дохода из-за штрафов. Про то, чтобы в будущем не сожалеть, что не оформили всё правильно.
Если вы сдаете одну квартиру - регистрируйтесь как самозанятый. Это дешевле, проще и безопаснее. Если сдаете несколько - ИП с УСН «доходы» или «доходы минус расходы» - ваш выбор. Не ждите, пока налоговая найдет вас. Начните сегодня. Зарегистрируйтесь в приложении. Заключите договор. Заплатите налог. И спите спокойно.
Можно ли сдавать квартиру без договора?
Да, можно, но это рискованно. По закону договор обязателен, если срок аренды больше года. Без договора вы не сможете подтвердить доходы, если налоговая запросит документы. Также без договора сложно доказать, что деньги - это арендная плата, а не подарок или займ. Лучше оформить договор - даже простой письменный. Это защитит вас и арендатора.
Нужно ли платить налог, если арендатор платит наличными?
Да, нужно. Налоговая получает данные не только от банков, но и от управляющих компаний, сервисов аренды, а также от электронных платежных систем. Даже если вы получаете наличные, в будущем это может быть выявлено через анализ трат арендатора, прописки, или переписки. Не платить - значит рисковать штрафами, пени и доначислениями за три года.
Можно ли быть самозанятым и одновременно работать по трудовому договору?
Да, можно. Статус самозанятого не запрещает работать по трудовому договору. Вы платите налог на профессиональный доход только с доходов от аренды. Зарплата по трудовому договору облагается НДФЛ 13% работодателем. Никакого двойного налогообложения. Главное - не превышать лимит в 2,4 млн рублей от аренды.
Какой налог платить, если сдаю квартиру через агентство?
Если агентство получает деньги от арендатора и перечисляет вам часть - вы получаете доход от юридического лица. Значит, ставка НПД - 6%. Если агентство выступает как посредник и вы получаете деньги напрямую от арендатора - ставка 4%. Главное - знать, кто платит вам деньги. В приложении «Мой налог» вы сами выбираете тип арендатора при вводе дохода.
Если я сдаю квартиру в другом городе, нужно ли регистрироваться там?
Нет. Самозанятый регистрируется по месту своей прописки. Налог платится в том же регионе, где вы зарегистрированы. Даже если квартира в Сочи, а вы живете в Москве - регистрируйтесь в Москве. Патентная система - исключение: патент нужно оформлять в регионе, где находится объект. Но для самозанятых и ИП с УСН - нет привязки к месту сдачи.
Kirill Korlyakov
декабря 15, 2025 AT 16:15Ну вот, опять эти налоговые сказки! Ты думаешь, ФНС реально отслеживает каждую квартиру? Я сдаю уже 5 лет, все наличкой, ни разу не платил - и ничего! Банки? Управляшки? Ах да, они же все в одном кабинете сидят и пьют чай с твоими данными! 😂
Ты только посмотри, как они пугают: «Штрафы! Пени! Доначисления!» - как будто ты в тюрьму попадешь. А сам-то знаешь, сколько людей в России вообще не платят? Девяносто процентов! А ты им тут про «легально» - это не бизнес, это мазохизм.
И еще: «Мой налог»? А если у меня сеть из 3-х квартир? А если арендатор - иностранец? А если он платит через крипту? Ты все это в приложение введешь? Или просто напишешь «я не знаю» и забьешь?
Налоговая - это не друг, это бандит с бланками. И если ты ей веришь - ты уже проиграл.
Маллаев Сафаралиевич
декабря 16, 2025 AT 21:40Спасибо за подробный разбор! 🙏
Я сдал свою однушку в ноябре - сразу зарегистрировался как самозанятый. Сначала боялся, что все сложно, а оказалось - 5 минут в приложении, ввел сумму, выбрал «физик» - и готово. Налог автоматом считает, напоминает, даже чеки генерирует! 😊
За полгода заплатил 8 000 ₽ вместо 25 000 при НДФЛ. Это как получить бесплатный месяц аренды каждый квартал. Теперь даже соседи спрашивают, как я это сделал. Рассказал - трое уже зарегистрировались! 🚀
Советую всем: не ждите «когда-нибудь». Сделайте это сегодня. Уже завтра может быть слишком поздно. И да - договор даже простой письменный - это ваша броня. Не экономьте на нем!
Artyom Poddubny
декабря 18, 2025 AT 12:00Павел Трикуль
декабря 19, 2025 AT 06:03Вы все игнорируете главную проблему: в статье не упомянута статья 122 НК РФ - за несдачу декларации 3-НДФЛ штраф от 5% до 30% от неуплаченной суммы, но минимум 1000 рублей. А в случае уклонения - уголовная ответственность по ст. 198. Вы пишете про «4%» и «удобно», но не говорите, что при регистрации как самозанятый вы автоматически теряете право на имущественный вычет при покупке жилья. Это не бонус - это кража.
Также вы не упомянули, что при УСН «доходы минус расходы» налоговая требует не просто чеки, а именно первичные документы с печатью и подписью, иначе - отбрасывает все. Вы в курсе, что 90% чеков из «Магнита» и «Пятерочки» не проходят? Или вы думаете, что купил краску - и это расход? Нет. Это мусор. И вы подталкиваете людей к юридическому самоубийству.
Еще: «Мой налог» - это не сервис, это трекер. Он передает ваши данные в Росфинмониторинг. Вы думаете, что это «просто» для налога? Нет. Это для контроля. Вы - не предприниматель. Вы - объект наблюдения.
И да - если вы сдаете квартиру родственнику - это не «доход», это «передача имущества в пользование». И если налоговая докажет, что это скрытая сделка - вас ждет 13% + штраф + уголовка. Вы не понимаете, что пишете? Вы - не консультант. Вы - распространитель дезинформации.
Nazar Astanov
декабря 20, 2025 AT 09:59