Как учитывать износ дома при оценке квартиры на вторичном рынке: практические правила и текущие нормы 2026 года

Когда вы покупаете квартиру на вторичном рынке, важно понимать: цена не зависит только от метража, района или ремонта. Износ дома - один из самых мощных факторов, которые могут снизить стоимость жилья на 20% и больше. Многие покупатели этого не учитывают, а продавцы часто скрывают реальное состояние здания. В 2026 году это уже не просто совет - это обязательный этап оценки, особенно если вы планируете брать ипотеку.

Что такое физический износ и почему он важен

Физический износ - это не просто возраст дома. Это степень изношенности его конструкций: стен, фундамента, перекрытий, инженерных систем. Если крыша протекает, стены треснули, трубы старые, а лифт не работает - даже новая кухня не спасёт цену квартиры. Банки, которые дают ипотеку, точно знают: чем выше износ, тем выше риск. Если дом признан аварийным, кредит не дадут. Даже если вы платите наличными, износ влияет на то, сколько вы сможете продать квартиру через год.

Согласно данным Росреестра за 2023 год, средний износ многоквартирных домов в России - 56%. Это значит, что почти каждая вторая квартира на вторичном рынке находится в доме с серьёзным износом. Но не все дома одинаковы. Панельные дома 1970-х годов могут иметь износ 70%, а кирпичные дома 1980-х - всего 40%, даже если им одинаковое количество лет. Почему? Потому что материалы и технологии строительства разные.

Как рассчитывают износ: четыре метода

Оценщики используют четыре способа, чтобы определить износ. Каждый имеет плюсы и минусы. Важно понимать, какой метод применяется - от этого зависит, насколько точна оценка.

• Метод хронологического возраста - самый простой. Берётся возраст дома и делится на нормативный срок службы. Например, панельный дом построен в 1985 году. Его нормативный срок - 100 лет. В 2026 году ему 41 год. Износ = 41/100 × 100% = 41%. Просто, но опасно. Если дом прошёл капитальный ремонт - этот метод его игнорирует. Именно поэтому он даёт ошибки в 15-20%.
• Метод компенсации затрат - более точный. Оценщик приходит, смотрит, что сломано: трещины, коррозия, разрушение утепления. Затем он считает, сколько стоит починить. Если на ремонт нужно 3 млн рублей, а восстановительная стоимость дома - 15 млн, износ = 3/15 × 100% = 20%. Этот метод работает, если есть реальные сметы. Но в маленьких городах их нет - тогда его не применяют.
• Экспертный метод - самый распространённый. Оценщик сверяется с таблицами из Правил № 446. Например, если на стене есть трещины шириной 1-2 мм на 25% поверхности - это износ 30-40%. Если вентиляция не работает - плюс 5-8%. Складывает всё по частям. Этот метод учитывает реальное состояние, а не только возраст.
• Метод эффективного возраста - редко используется. Он учитывает, насколько хорошо дом обслуживался. Дом 1970 года, но с заменённой кровлей, новыми трубами и утеплением - может иметь эффективный возраст 20 лет. Но для этого нужны документы о ремонте. Их почти никогда нет.

Как считается общий износ дома

Дом - это не одна конструкция. Это фундамент, стены, перекрытия, крыша, инженерные системы. Каждый элемент имеет свой износ. А потом всё складывается.

Формула простая: Фз = Σ(Фкi × li)

Где:

• Фз - общий износ дома в процентах
• Фкi - износ отдельной части (например, стены - 35%)
• li - доля этой части в общей стоимости дома

Пример: вы оцениваете дом 1980 года. У него:

• Стены - износ 35%, доля в стоимости - 22%
• Перекрытия - износ 28%, доля - 13%
• Крыша - износ 45%, доля - 6%
• Инженерные системы - износ 50%, доля - 18%
• Фундамент - износ 15%, доля - 5%

Расчёт:

35% × 0.22 = 7.7%

28% × 0.13 = 3.64%

45% × 0.06 = 2.7%

50% × 0.18 = 9%

15% × 0.05 = 0.75%

Сумма: 7.7 + 3.64 + 2.7 + 9 + 0.75 = 23.79%

Округляем до 1% - итоговый износ дома: 24%.

Важно: если у одной стены 60% износа, а у другой - 10%, вы не берёте среднее. Вы считаете по площади. Например, 30% стены изношены на 60%, а 70% - на 10%. Тогда: (60 × 30 + 10 × 70) / 100 = 25%.

Как износ влияет на цену квартиры

Здесь нет жёстких правил, но есть практика. Вот как оценщики и банки корректируют цену:

Компания "ИНКОМ-Недвижимость" в 2023 году проанализировала 1 200 сделок в Москве и Санкт-Петербурге. Выяснилось: квартира в доме с износом 55% продаётся в среднем на 22% дешевле, чем аналогичная в доме с износом 35%. При этом, если в квартире сделан современный ремонт, это компенсирует максимум 5-7% от стоимости. То есть, если вы вложили 2 млн в ремонт, но дом с 60% износом - вы не вернёте эти деньги.

Что меняется в 2026 году

С 1 января 2023 года Центральный банк РФ обязал банки учитывать не только процент износа, но и техническую экспертизу. Это значит: если дом имеет износ 58%, но инженерная экспертиза подтверждает, что фундамент целый, трубы не корродируют, а крыша укреплена - банк может одобрить ипотеку.

Минстрой РФ в апреле 2023 года предложил новые категории:

• До 30% - хорошее
• 30-50% - удовлетворительное
• 50-70% - неудовлетворительное
• Свыше 70% - аварийное

Эти изменения не стали законом, но уже влияют на оценку. Банки начинают требовать отчёт по экспертизе. Если вы продавец - подготовьте документы о последнем капитальном ремонте. Если покупатель - требуйте технический отчёт. Это не просто формальность - это защита от переплаты.

Частые ошибки при оценке

Самая большая ошибка - считать, что износ = возраст. Многие оценщики, особенно из малых городов, просто берут год постройки и умножают на норматив. Это приводит к ошибкам до 30%.

Другая ошибка - игнорировать капитальный ремонт. В 2022 году в Челябинске квартира в доме 1972 года продавалась за 8 млн рублей. После капитального ремонта фасада, крыши и лифта - её оценили по старой методике: износ 52%. Но экспертиза показала: фундамент и стены в идеальном состоянии. После повторной оценки с учётом ремонта - цена поднялась до 11 млн. Разница - 3 млн рублей. Продавец выиграл. Покупатель, который купил до ремонта, потерял.

Третья ошибка - верить риэлтору, который говорит: «Дом старый, но всё в порядке». Не верьте. Запросите выписку из технического паспорта дома. В ней есть данные о состоянии несущих конструкций. Если там написано «износ 65%» - это не просто слово. Это сигнал: не покупайте.

Что делать, если вы покупатель

1. Запросите технический паспорт дома. Он есть в управляющей компании или в Росреестре.
2. Попросите отчёт о капитальном ремонте за последние 10 лет. Если его нет - это красный флаг.
3. Проверьте состояние фасада: трещины, отслоения, грибок - признаки плохой гидроизоляции.
4. Посмотрите на лифт: работает ли, есть ли замечания в журнале техобслуживания.
5. Если планируете ипотеку - требуйте от оценщика, чтобы он использовал экспертный метод, а не только хронологический.
6. Не соглашайтесь на оценку без осмотра. Многие компании делают «онлайн-оценку» - это не законно для ипотеки.

Что делать, если вы продавец

1. Проведите независимую техническую экспертизу. Стоимость - от 15 000 рублей. Это инвестиция, которая может увеличить цену на 15-20%.
2. Покажите документы о ремонте: замена труб, утепление, ремонт кровли. Даже если это было 5 лет назад - это работает.
3. Не пытайтесь скрыть износ. Лучше сказать: «Дом 1975 года, но в 2021 году сделан капитальный ремонт фасада и кровли. Экспертиза подтверждает» - и приложить фото и отчёт.
4. Если износ выше 60% - не ждите быстрой продажи. Цену снижайте на 20-30%. Ищите частных покупателей - не банки.