Как рефинансировать ипотеку под меньшую ставку в другом банке: пошаговая инструкция и выгодные условия 2026 года
янв, 23 2026
Вы платите по ипотеке 28% годовых, а сосед по лестнице - всего 24%. Разница в 4% - это не просто цифра на экране банка. Это рефинансирование ипотеки - и он им воспользовался. Если вы тоже переплачиваете десятки тысяч рублей в месяц, это не приговор. Это возможность, которую можно использовать прямо сейчас.
Почему рефинансирование работает - и когда оно выгодно
Когда вы берете ипотеку, первые годы вы платите в основном проценты, а не тело кредита. Даже если вы уже три года платите, 80% ваших платежей - это деньги банку, а не вашему дому. Если ставка упала с 28% до 24%, вы можете сэкономить сотни тысяч рублей. По данным ЕИСЖС на конец 2025 года, средняя ставка рефинансирования - 26%. Это на 3-5% ниже, чем было в конце 2024 года. Если ваша ставка выше 27%, вы точно в зоне выгоды.
Эксперты РБК говорят: рефинансирование окупается, если новая ставка ниже старой хотя бы на 1%. Например, с 28% на 26% - уже есть смысл. Для кредита в 10 млн рублей на 25 лет это даст сэкономленные 1,8 млн рублей за весь срок. А если вы оформите рефинансирование в первые 5 лет - переплата уменьшится еще сильнее.
Но есть ловушка: если вы уже выплатили больше половины кредита, большая часть переплаты уже «сгорела». Тогда рефинансирование может не окупить затраты на оформление документов. Считайте до последней копейки - не полагайтесь на удачу.
Какие банки дают самые низкие ставки в 2026 году
Не все банки одинаковы. В 2026 году лидерами по ставкам остаются Сбербанк, ВТБ, Россельхозбанк и ПСБ. Но у каждого свои условия.
Сбербанк предлагает ставку от 25,5% для тех, кто уже платит ипотеку в другом банке. Если у вас есть дети - можно попасть в программу семейной ипотеки с 6% годовых. Это не шутка. Для семьи с двумя детьми это означает, что вместо 28% вы платите 6%. Переплата по 10 млн рублей снизится с 17 млн до 1,5 млн. Это как сменить тяжелый грузовик на электромобиль.
ВТБ идет дальше: они позволяют не только рефинансировать ипотеку, но и «забрать» другие кредиты - автокредит, потребительский, даже карты - и объединить их под ипотечную ставку. То есть вы платите один платеж, но по более низкой ставке. Если у вас есть кредиты на 3 млн рублей под 22%, их можно включить в рефинансирование ипотеки - и ставка по всему пакету станет 25,5%.
Абсолют Банк и Тинькофф предлагают ставки от 24,9%, но только для сумм до 12 млн рублей. Если ваша ипотека больше - они не работают. А вот Сбербанк и ВТБ выдают до 100 млн рублей - это важно для тех, кто купил квартиру в Москве или Подмосковье.
Что нужно собрать для рефинансирования
Ваша задача - не просто подать заявку. Ваша задача - доказать банку, что вы надежный заемщик. Без этого даже самая низкая ставка вам не дастся.
- Паспорт (основной документ)
- Договор ипотеки с текущего банка (обязательно с графиком платежей)
- Справка об остатке долга - выдает ваш текущий банк, берите в течение 10 дней до подачи заявки
- Выписка из ЕГРН - подтверждает, что квартира не в аресте и не продана
- Справка о доходах - 2-НДФЛ или по форме банка (если вы самозанятый - нужны договоры и выписки из банка за 6 месяцев)
- Свидетельства о рождении детей - если планируете использовать семейную ипотеку
Важно: все документы должны быть актуальными. Если вы принесете справку о доходах за январь 2025 года, а сейчас уже март 2026 - банк откажет. Никаких исключений.
Как проходит процесс - пошагово
Это не мифический процесс, который занимает три месяца. Это четкая последовательность шагов, которую можно пройти за 3-4 недели.
- Рассчитайте выгоду. Возьмите кредитный калькулятор на сайте Сбербанка или ВТБ. Введите текущую ставку, остаток долга и срок. Затем введите новую ставку и сравните. Если экономия больше 50 000 рублей - переходите к следующему шагу.
- Соберите документы. Запросите справку об остатке у текущего банка - это самое сложное. Некоторые банки задерживают ее на 14 дней. Пишите письмо, звоните, настаивайте. Без нее - никуда.
- Подайте заявку в новый банк. Сбербанк и ВТБ позволяют подать заявку онлайн. Загружаете документы, заполняете форму. Через 2-5 дней вам придет решение: одобрено или отказано.
- Заключите договор. Если одобрено - вы приходите в банк, подписываете договор. Банк сам отправляет деньги вашему текущему банку. Вы больше не платите старому банку.
- Оформите страховку. Страхование жизни и имущества - обязательное условие. В некоторых банках можно оформить страховку в другом агентстве, но Сбербанк требует только свою. Считайте это частью стоимости рефинансирования.
Важно: новый банк берет на себя погашение старого кредита. Вы не платите дважды. Но если вы сами перечислите деньги старому банку - это ошибка. Это приведет к штрафам и задержкам.
Что может пойти не так
Не все проходит гладко. Вот три типичные ошибки, которые ломают рефинансирование.
- Вы увеличили срок кредита. Старый кредит - 15 лет. Новый - 25 лет. Ежемесячный платеж упал, но вы переплатите на 3 млн больше. Это не экономия - это отсрочка долга. Считайте не только ежемесячный платеж, а общую сумму переплаты.
- Вы забыли про страховку. Если вы не оформите страховку, банк не выдаст деньги. Даже если вы уже подписали договор - без страховки сделка срывается. Не откладывайте это на потом.
- Вы не проверили кредитную историю. Если у вас есть просрочки в прошлом - даже одна - банк может отказать. Проверьте свою историю на сайте ЦБ. Если есть ошибки - подавайте заявку на исправление. Это занимает 10-15 дней.
Еще одна ловушка: некоторые банки требуют «дополнительное страхование» - например, от потери работы. Это необязательно. Вы имеете право отказаться. Если вам давят - звоните в ЦБ, пишите жалобу. Это незаконно.
Когда не стоит рефинансировать
Это не волшебная палочка. Иногда лучше остаться с текущим банком.
- Вы уже выплатили больше 60% кредита - переплата уже «сгорела», а затраты на оформление (оценка, страховка, госпошлина) могут быть выше, чем выгода.
- У вас плохая кредитная история - 2-3 просрочки за последние 2 года. Банки не хотят брать риски.
- Вы оформляете ипотеку на жилье, которое находится в залоге у банка, который не дает разрешения на рефинансирование - редко, но бывает.
- Вы планируете продать квартиру в ближайшие 1-2 года - тогда рефинансирование не окупится.
Если вы не уверены - возьмите бесплатную консультацию у специалиста в Сбербанке или ВТБ. Они помогут рассчитать выгоду. Никаких обязательств. Просто посчитайте.
Государственные программы - ваш главный козырь
Если у вас есть второй ребенок, третий или ребенок-инвалид - вы имеете право на ставку 6% по семейной ипотеке. Это не скидка. Это отдельная программа, которая действует до 2034 года.
Чтобы попасть в нее, нужно:
- Ребенок родился после 1 января 2018 года
- Вы не использовали эту программу раньше
- Квартира не дороже 12 млн рублей в Москве, 6 млн в регионах
- Вы оформляете рефинансирование или новую ипотеку
В 2025 году более 120 тысяч семей воспользовались этой программой. Вы можете быть следующей. Не ждите, пока ставка упадет - вы уже имеете право на 6%.
Можно ли рефинансировать ипотеку несколько раз?
Да, можно. По правилам ЦБ, вы можете рефинансировать ипотеку столько раз, сколько захотите - главное, чтобы по предыдущему кредиту было хотя бы три успешных платежа. Многие заемщики делают это дважды: сначала с 28% на 25%, потом - с 25% на 22%. Главное - не переплачивать за оформление. Если разница в ставке меньше 0,5%, лучше подождать.
Сколько времени занимает рефинансирование?
От 14 до 30 дней. Первые 5 дней - сбор документов. Затем 2-7 дней на рассмотрение заявки. Еще 7-15 дней - на перечисление денег и снятие обременения. Если вы все сделаете быстро - можно уложиться в три недели. Сбербанк и ВТБ работают быстрее - они имеют онлайн-системы, где документы загружаются мгновенно.
Можно ли рефинансировать ипотеку, если я не работаю?
Нет. Банк требует подтверждение дохода. Если вы не работаете, но ваш супруг или супруга - да, можно оформить на них как на основного заемщика. Также можно привлечь до 4 созаемщиков (в Сбербанке) - родителей, братьев, сестер. Главное - чтобы их доходы подтверждались документально.
Что делать, если банк отказывает в рефинансировании?
Сначала узнайте причину. Это может быть плохая кредитная история, низкий доход или высокая долговая нагрузка. Если проблема в истории - исправьте ее. Если в доходе - привлекайте созаемщика. Если банк отказывает без объяснений - подайте заявку в другой банк. У каждого свои критерии. ВТБ может одобрить, где Сбербанк отказал.
Нужно ли платить за оценку квартиры при рефинансировании?
Нет. В 2026 году все крупные банки - Сбербанк, ВТБ, Россельхозбанк - проводят оценку квартиры бесплатно. Они используют свои внутренние оценщики. Вы не платите за это. Если вам предлагают платить - это мошенничество. Обязательно уточните: «Оценка входит в стоимость программы?»
Pavel Surdin
января 24, 2026 AT 04:51Ого, я только что перезаключил ипотеку - с 28% на 25,5% в Сбере, через онлайн, за 18 дней. Спасибо за инструкцию, она реально помогла. Только не забудьте про страховку - я чуть не упустил, и мне пришлось досылать документы. Всё, что написано - правда, без фантастики. Жаль, что не все так просто, как кажется.
Наталья Феденева
января 25, 2026 AT 06:13А вы не задумывались, что это всё - манипуляция? Банки специально держат ставки высокими, чтобы вы не уходили, а потом «вдруг» предлагают 24% - чтобы вы купились. Они знают, что вы не умеете считать. И да, 6% для семей с детьми? Это же катастрофа для бюджета - ведь государство потом вынуждено компенсировать банкам, а это значит - вы платите косвенно через налоги. Не верьте в сказки. Это не помощь - это ловушка с биркой «семейная ипотека».
Катя Хариенко
января 25, 2026 AT 19:15Серьёзно? Вы реально верите, что кто-то экономит 1,8 млн на 25 лет, если в первые 5 лет переплатил уже 1,2 млн? Это не рефинансирование - это арифметический самообман. Вы переносите долг, а не уменьшаете его. И да, «семейная ипотека» - это не программа, это социальный мем, который превратил ипотеку в благотворительность. Кто-то получает 6%, а кто-то - за 28% отдаёт квартиру в суд. Где справедливость? Никто не говорит об этом. Потому что никто не хочет, чтобы вы задумались.
Рафаэль Гадельшин
января 27, 2026 AT 02:32Уважаемые участники обсуждения, необходимо обратить внимание на следующие аспекты: во-первых, согласно методике Центрального банка Российской Федерации, расчёт экономии при рефинансировании должен основываться на дисконтированной стоимости будущих платежей, а не на разнице в ставках. Во-вторых, согласно Постановлению Правительства РФ № 1212 от 2024 года, обязательное страхование имущества не может быть условием выдачи кредита, если заемщик предоставляет альтернативную страховку, соответствующую требованиям. В-третьих, при привлечении созаемщиков, согласно закону о потребительском кредите, их доходы должны быть подтверждены не менее чем тремя документами, включая выписки из банка за 6 месяцев. Рекомендую использовать калькулятор на сайте ЦБ - он учитывает все нюансы, включая инфляцию и риски изменения доходов. С уважением, Рафаэль.
Вадим Василовский
января 27, 2026 AT 15:33Ты платишь проценты - не банку. Ты платишь будущему себе. Каждый месяц ты отдаёшь часть своей жизни. Рефинансировать - не значит сэкономить. Это значит - выбрать, какую часть себя ты готов отдать сейчас, а какую - потом. И если ты не чувствуешь, что это твой выбор - ты не рефинансируешь. Ты просто плачешь.
Sergey Litvinov
января 29, 2026 AT 06:26А я вообще в 2024 году с 31% на 22% перешёл - и всё равно чувствую, как меня грабят. Банки - это не банки, это банды с лицензией. А эти 6% для семей? Да они даже не доходят до людей - всё съедает «система». Я бы сказал - это как в советское время: «Счастье есть, но не для вас». И да, если ты не из Москвы - тебя вообще не видят. Ставка в Сибири - 29%, а в Москве - 24%. Это не рынок. Это колония.
Sofiya Shazal
января 29, 2026 AT 08:54Я из Украины, но читаю вашу статью - и мне стыдно. У нас вообще нет рефинансирования. У нас есть кредиты под 35% и паника. Вы тут спорите о 1% - а у нас люди продают телевизоры, чтобы платить по ипотеке. Вы не понимаете, насколько вы живёте в другом мире. Я бы дала всё, чтобы у меня была даже 25%.
wladimir mundaca
января 30, 2026 AT 00:20Ха. Сбербанк. ВТБ. Россельхозбанк. Все они - дочки Газпромбанка. А Газпромбанк - дочка Путина. Вы думаете, это про деньги? Нет. Это про контроль. Каждый раз, когда вы рефинансируете - вы подписываете ещё один документ, который говорит: «Я верю в систему». А она не работает. Она просто держит вас в цепях. И да - 6% для детей? Это не помощь. Это маркетинг. Вы - не семья. Вы - клиент. И вы платите за это. Всегда.