Как рассчитать инвестиции в паркинг и кладовые помещения: доходность, риски и шаги для старта

Вы когда-нибудь задумывались, почему люди, которые не покупают вторую квартиру, всё равно инвестируют в небольшое машино-место или кладовку? Ответ прост: инвестиции в паркинг и кладовые помещения - это один из немногих способов начать инвестировать в недвижимость с минимальными вложениями. В Москве или Санкт-Петербурге вы можете купить машино-место за 1,2 млн рублей, а кладовку - за 200-400 тыс. рублей. Это в десять раз дешевле, чем квартира. И при этом доходность может быть выше, чем у жилья. Но как точно рассчитать, стоит ли вам вкладываться? И как не попасть в ловушку «пустого» объекта?

Почему именно паркинг и кладовки?

Рынок этих объектов вырос не случайно. С развитием массового жилищного строительства в 2010-х годах застройщики начали выделять отдельные помещения под хранение вещей и парковку. Сегодня в каждом новострое есть минимум 1 машино-место на 3 квартиры - это требование закона. А люди? Они не хотят оставлять машины на улице, не хотят хранить велосипеды, инструменты или сезонные вещи в подъезде. Спрос есть. И он растёт.

По данным НДВ Супермаркет недвижимости (2025), стоимость машино-места в Москве выросла за год на 18%. В Санкт-Петербурге минимальная цена поднялась с 250 тыс. до 300 тыс. рублей. Кладовки тоже не стоят на месте: в премиум-ЖК их цена достигает 1,2 млн рублей за 6 м². Но ключевой момент - не цена, а доходность.

Как считать доходность: пошаговый алгоритм

Расчёт доходности - это не просто деление аренды на цену. Это система из пяти этапов. Пропустите один - и вы получите искажённый результат.

1. Соберите все расходы. Это цена объекта + госпошлина за оформление (2 000 рублей) + обустройство (если нужно). Например: кладовка в Санкт-Петербурге стоит 400 тыс. рублей, вы решаете сделать полки - ещё 50 тыс. рублей. Итого: 452 тыс. рублей.
2. Оцените ежемесячный доход. Сколько реально сдают? В Москве кладовка 4,5 м² сдаётся за 4-6 тыс. рублей в месяц. В Санкт-Петербурге - 3-5 тыс. рублей. В центре Москвы машино-место приносит 20-25 тыс. рублей. В спальном районе - 8-12 тыс. рублей. Не ориентируйтесь на рекламные объявления. Смотрите реальные предложения на Avito или ЦИАН.
3. Учтите простой. Редко кто сдаёт объект без перерыва. Один месяц в году - на смену арендатора, на ремонт, на поиск нового. Значит, вы получаете доход только 11 месяцев в год. Если аренда 5 тыс. рублей, то годовой доход: 5 000 × 11 = 55 000 рублей.
4. Считайте чистую доходность. Формула: (Годовой доход - расходы на обслуживание) / Начальные инвестиции × 100%. Допустим, у вас кладовка: доход 55 000 рублей, обслуживание - 100 рублей в месяц × 12 = 1 200 рублей. Чистый доход: 53 800 рублей. Инвестиции - 452 000 рублей. Доходность: 53 800 / 452 000 × 100% = 11,9% годовых.
5. Добавьте рост стоимости. За 5 лет стоимость машино-места в Москве выросла на 50%. Если вы купили за 1,2 млн рублей, через пять лет объект может стоить 1,8 млн. Прибыль от перепродажи - 600 тыс. рублей. Это не «пассивный» доход, но он усиливает общую эффективность.

Сравнение: паркинг vs кладовка vs квартира

Как видите, кладовки и паркинги не просто дешевле - они приносят в два-три раза больше дохода на вложенный рубль. И при этом вы не тратите деньги на ремонт, замену окон, сантехнику или крышу. Это ключевое преимущество.

Где искать выгодные объекты?

Не все места одинаково прибыльны. Локация решает всё.

• Центры городов. В Москве - это районы в радиусе 5 км от Кремля. Там ставки аренды самые высокие: 25 тыс. рублей за машино-место. Спрос стабильный: люди работают, живут рядом, не хотят ездить за парковкой.
• Премиум-ЖК. Комплексы типа «Самоцветы» или «Белая роза» - идеальны. Здесь жильцы - люди с высоким доходом. Они готовы платить за удобство. Доходность - 18-25%.
• Спальные районы. Тут всё сложнее. В ТиНАО или на юге Москвы спрос есть, но он чувствителен к экономике. Если люди теряют работу - первым отказываются от парковки. Доходность может упасть до 6-8%.
• Санкт-Петербург. Здесь кладовки - отдельный бизнес. Арендная ставка в среднем 1,4 тыс. рублей в месяц. Почему? Потому что в старых домах их нет. Люди вынуждены арендовать. Это уникальный спрос, которого нет в Москве.

Эксперт Евгений Ткачев говорит: «Ключевой фактор - плотность автомобилей на 100 квартир. Если меньше 60 машин - спрос будет слабым». Проверьте: сколько машин стоит у подъездов? Если в доме 100 квартир, а машин - 30, не вкладывайтесь.

Риски, о которых никто не говорит

Да, доходность высокая. Но есть подводные камни.

• Пустой объект. Инвестор «Автоинвест» с форума RK37 купил машино-место за 1,8 млн рублей, рассчитывая на 15 тыс. рублей в месяц. Но дом заселили медленно. Первый год объект стоял пустой. Фактически - потеря 10%.
• Инфляция выше аренды. В Москве некоторые кладовки сдают за 6,8 тыс. рублей в месяц при стоимости 1 млн рублей. Доходность - 8,2%. А инфляция - 7%. Это значит, что вы не зарабатываете, а просто сохраняете деньги.
• Законодательные изменения. С 2024 года ввели новые нормы: в центре Москвы - минимум 1 место на 3 квартиры. Это ограничивает предложение, но и снижает риски перенасыщения.
• Каршеринг и электромобили. VSN Group прогнозирует снижение спроса на персональные парковки на 15-20% к 2030 году. Не потому что люди перестанут ездить, а потому что им не нужно хранить машину - они берут её на час.

И ещё один важный момент: никогда не покупайте без договора аренды. У вас должен быть подписан контракт с арендатором - даже если это сосед. Без него вы не сможете доказать доход при продаже. 92% успешных инвесторов по данным Самолет (2025) включают в договор ежегодную индексацию на уровень инфляции. Это защитит вас от обесценивания дохода.

Как начать с нуля: 5 шагов

1. Выберите город и район. Начните с Москвы или Санкт-Петербурга. Изучите реальные цены на Avito, ЦИАН, НДВ. Не ориентируйтесь на рекламу.
2. Определите бюджет. Сколько вы готовы потратить? 300 тыс. рублей? 1 млн? Ограничьте себя. Не берите кредит - это не жильё, и вы не получите льгот.
3. Найдите объект на этапе строительства. Покупка на стадии котлована даёт скидку 30-50%. Вы платите меньше, а потом сдаёте по рыночной цене.
4. Посчитайте доходность. Используйте формулу выше. Не гонитесь за 20%. Если доходность 12-15% - это уже отлично.
5. Заключите договор. Обязательно с индексацией. Зарегистрируйте право собственности. Храните все чеки. Это ваша защита при продаже.

Пример из жизни: как одна кладовка принесла 27% дохода

Пользовательница «ИнвестСтарт» с платформы T-J.ru купила кладовку за 40 тыс. рублей. Да, вы не ошиблись - именно 40 тыс. рублей. Это объект в старом ЖК на окраине Москвы. Она сдала его за 1 тыс. рублей в месяц. Обслуживание - 100 рублей в месяц. Чистый доход: 10,8 тыс. рублей в год. Доходность - 27%. Почему так? Потому что она не пыталась «построить бизнес». Она просто нашла нишу: в этом доме нет кладовок, а жильцы хранят в подъезде. Она заполнила пробел. И получила прибыль выше, чем у многих сдающих квартиры.

Что дальше? Куда двигаться?

Если вы только начинаете - начните с одной кладовки. Не с машино-места. Не с двух. С одной. Потестируйте. Посмотрите, как работает аренда. Узнайте, как найти арендатора. Как платят. Как сменяются. После этого вы поймёте, стоит ли вкладываться в следующий объект. И тогда вы уже не будете инвестором, который «попробовал». Вы станете тем, кто знает, как это работает.

Инвестиции в паркинг и кладовые - это не про мечты. Это про реальные цифры: 11 месяцев аренды, 2 000 рублей госпошлины, 6% инфляции, 50% роста цены. Это про то, что вы можете начать с 200 тыс. рублей и за пять лет не просто сохранить капитал, а увеличить его вдвое. Без ипотеки. Без ремонта. Без соседей, которые шумят.