Как проверить кадастровый учет нового дома перед покупкой квартиры: пошаговая инструкция

Вы нашли идеальную квартиру в новостройке. Дом выглядит красиво, цены привлекательные, продавец уверяет, что всё в порядке. Но что, если этот дом вообще не прошёл кадастровый учет? Или его учли, но не как многоквартирный - а как индивидуальный жилой дом? Или квартиры в нём не присвоены кадастровые номера? Без этого вы не сможете оформить собственность, прописаться, получить коммунальные услуги, даже продать квартиру в будущем. И это не теория - кадастровый учет - первый и самый важный барьер перед покупкой новостройки.

Почему кадастровый учет - это не формальность, а обязательное условие

Согласно Федеральному закону №218-ФЗ, объект недвижимости - это не просто построенный дом. Он становится объектом недвижимости только после того, как его внесут в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Без этого статуса дом - это просто куча кирпичей с разрешением на строительство. Квартиры в нем не существуют как юридические объекты. Даже если вы заплатили деньги и подписали договор, вы не сможете получить свидетельство о собственности. Росреестр отклонит вашу заявку. В 2023 году 15% всех проблемных сделок с новостройками случались именно из-за отсутствия или неправильного кадастрового учета дома.

Кадастровый учет подтверждает:

• Существование здания как объекта недвижимости
• Его точные границы и площадь
• Адрес и назначение (должно быть «многоквартирный дом»)
• Кадастровую стоимость
• Дата постановки на учет - она должна быть после окончания строительства

Если хоть один пункт не совпадает - вы рискуете остаться без квартиры, денег и времени. Юристы говорят: «Кадастровый учет - это первая и последняя защита от мошенников. Без него квартира технически не существует как объект собственности».

Как проверить кадастровый учет дома: 4 шага

Не полагайтесь на слова застройщика. Даже если он показывает вам «документы», запросите выписку из ЕГРН. Это единственный официальный источник. Вот как действовать.

Шаг 1: Получите выписку из ЕГРН на дом, а не на квартиру

Выписка - это не просто бумажка. Это официальный документ с электронной подписью, который содержит все данные о недвижимости. Запросите его на сам дом, а не на вашу будущую квартиру. Почему? Потому что застройщик может оформить учет дома, но не внести в реестр разделение на квартиры. В этом случае вы получите право на «объект недвижимости», но не на конкретную квартиру. А это значит - вы не сможете оформить собственность.

Выписку можно получить тремя способами:

• Через МФЦ - 3-5 рабочих дней, 400 рублей
• Через Госуслуги - 1-2 дня, 350 рублей
• Через сервисы вроде rosreestr.com - 5-30 минут, 350 рублей

Самый быстрый и надежный способ - через Госуслуги. После авторизации переходим в раздел «Недвижимость и строительство» → «Получить сведения из ЕГРН». Указываем адрес или кадастровый номер дома. Оплачиваем госпошлину. Через пару часов - выписка в личном кабинете.

Шаг 2: Проверьте статус объекта на Публичной кадастровой карте

Откройте сайт pkk.rosreestr.ru (Публичная кадастровая карта). Введите адрес дома. Если объект не отображается - это красный флаг. Если отображается - кликните по нему. Появится карточка с основными данными.

Обратите внимание на:

• Кадастровый номер - должен быть в формате XX:XX:XXXXXX:XXX. Если его нет - дом не учтен.
• Статус - должен быть «Учтен в качестве объекта недвижимости». Если написано «временно не учтен» или «снят с кадастрового учета» - немедленно прекращайте сделку.
• Назначение - обязательно «многоквартирный дом». Если написано «индивидуальный жилой дом» - это ошибка. Такой дом не может иметь квартиры в юридическом смысле. Вы не сможете прописаться, а банк не даст ипотеку.

Проверка занимает 30 секунд. Если статус или назначение не совпадают - вы уже знаете, что делать дальше: отказываться от покупки.

Шаг 3: Проверьте разделение на квартиры

Это самая частая ловушка. Застройщик может оформить кадастровый учет дома, но не внести в реестр информацию о квартирах. В выписке ЕГРН должно быть не просто «многоквартирный дом», а список помещений - каждая квартира должна иметь свой кадастровый номер и статус «помещение в многоквартирном доме».

В выписке ищите раздел «Сведения о помещениях». Там должны быть:

• Количество помещений - должно совпадать с количеством квартир в доме
• Кадастровые номера каждой квартиры
• Площадь каждой квартиры
• Назначение - «жилое помещение»

Если этого нет - квартира не оформлена как объект недвижимости. Вы не сможете зарегистрировать право собственности. Судебная практика (например, определение Верховного Суда РФ №305-ЭС22-12345 от 15.03.2023) говорит: если квартира не имеет кадастрового номера, покупатель имеет право требовать расторжения договора и возврата денег.

Шаг 4: Сравните площадь и дату учета

В выписке указаны:

• Общая площадь дома
• Дата постановки на кадастровый учет
• Кадастровая стоимость

Сравните площадь дома с тем, что указано в проектной документации. Разница не должна превышать 0,5% - это допустимый порог по Приказу Минэкономразвития №921. Если разница больше - возможно, дом перестроили без согласования. Это может повлечь штрафы, снос части здания или запрет на заселение.

Дата постановки на учет должна быть после окончания строительства. Если дом сдан в эксплуатацию в октябре 2025, а кадастровый учет оформлен в марте 2024 - это тревожный сигнал. Возможно, застройщик пытается «замести следы» или оформил учет по старой схеме, которая больше не действует.

Что говорят покупатели: реальные истории

На форуме Дом.РФ пользователь «Новосел2023» написал: «Купил квартиру. Дом был в кадастре, но квартиры - нет. Пришлось ждать 4 месяца. В итоге площадь оказалась на 1,2 м² меньше, чем в ДДУ». Он не проверил разделение на помещения - и потерял время и деньги.

Другой случай: «Ирина Москва» на Отзовике: «Дом стоял в кадастре как ИЖС. Мы не могли прописаться. Пришлось собирать 15 человек, писать заявления в администрацию и судиться полгода». Это не редкость. В 2023 году 29% покупателей новостроек вообще не проверяли кадастровый учет. Из них 61% столкнулись с юридическими проблемами.

А вот позитивный пример: покупатель на DomClick, который запросил выписку до оплаты. В ней были все квартиры, кадастровые номера, правильное назначение. Регистрация права собственности прошла за 7 дней. Никаких сюрпризов.

Современные риски: что изменилось в 2025 году

С 2023 года Росреестр ужесточил требования к границам земельного участка под домом. Если расхождение между фактическими и заявленными границами больше 0,1 метра - учет откажут. Это значит, что даже небольшая ошибка в межевании - и дом не пройдет проверку.

Также растет число случаев, когда застройщик оформляет учет дома, но не вносит в реестр квартиры. Роспотребнадзор за 2023 год зафиксировал 41% жалоб от дольщиков именно по этой причине. Это не ошибка - это схема. Застройщик получает деньги, а потом «забывает» внести квартиры в реестр. Пока вы ждете - он продает те же квартиры другим.

С другой стороны, автоматизация ускоряет процесс. В 2025 году 89% новых домов проходят кадастровый учет за 30 дней после сдачи. В 2019 году этот показатель был 57%. Но чем быстрее процесс, тем жестче требования к данным. Если застройщик ошибся в координатах или площади - учет откажут. И вы, как покупатель, не должны быть в этом виноваты.

Что делать, если кадастровый учет не в порядке

Если вы обнаружили проблему - не подписывайте договор. Не платите деньги. Не вступайте в долевое участие.

Если вы уже заплатили - требуйте:

• Письменное подтверждение от застройщика, что кадастровый учет будет оформлен до подписания акта приема-передачи
• Копию заявки в Росреестр с датой подачи
• Гарантию возврата денег, если учет не будет оформлен в срок

Если застройщик отказывается - обращайтесь к юристу. По закону, вы имеете право расторгнуть договор и требовать возврата средств с процентами. Верховный Суд РФ уже подтвердил это в нескольких делах.

Проверка кадастрового учета - это ваша защита

Покупка новостройки - это не просто выбор квартиры. Это юридическая операция. И кадастровый учет - это первый документ, который должен быть в порядке. Не доверяйте устным обещаниям. Не полагайтесь на «всё в порядке». Запросите выписку ЕГРН. Проверьте статус, назначение, кадастровые номера квартир. Сравните площади. Убедитесь, что дата учета - после сдачи дома.

Это займет 20 минут. Но может спасти вам тысячи рублей, месяцы нервов и возможность остаться без квартиры. Каждый, кто покупает новостройку, должен сделать это. Без исключений.