Как продать квартиру без риэлтора: пошаговая инструкция для собственника в 2025 году

Почему все больше людей продают квартиры сами

В 2025 году каждый второй продавец жилья в России отказывается от риэлтора. Почему? Потому что комиссия в 5-7% - это средне 300 000-450 000 рублей с одной квартиры. Эти деньги можно потратить на ремонт, на путешествие, на накопления - но не отдавать агентству. Согласно данным ЦИАНа, доля самостоятельных сделок выросла до 62% за последние два года. И это не случайность. Технологии, онлайн-сервисы и упрощенная регистрация сделали процесс доступным даже для тех, кто никогда не занимался недвижимостью.

Этап 1: Проверьте, что вы можете продавать

Перед тем как выставить объявление, убедитесь, что у вас нет юридических ограничений. Если квартира куплена в браке - нужна нотариально заверенная согласие супруга. Без него сделка не пройдет регистрацию. Если в собственности есть несовершеннолетние - придется получать разрешение от органов опеки. Это занимает от 14 до 28 дней. Не откладывайте это на потом.

Если квартира в ипотеке - сначала нужно получить справку от банка об отсутствии задолженности. Только после этого можно начинать искать покупателя. Банк может потребовать погасить кредит через расчетный счет, а не наличными - уточните это заранее.

Этап 2: Узнайте реальную цену

Не верьте тем, кто говорит: «У меня сосед продал за 10 миллионов». Это не ваша квартира. Чтобы установить реальную цену, откройте Циан.ру, Авито и Яндекс.Недвижимость. Найдите минимум 15 аналогов - квартиры с тем же числом комнат, в том же районе, в домах того же года постройки. Сравните их по этажу, состоянию, ремонту, наличию мебели и балкона.

Средняя цена квартиры в Москве в 2025 году - около 6,5 млн рублей. Но если ваша квартира на 10-м этаже в новостройке 2022 года с евроремонтом и видом на парк - она может стоить 8,2 млн. А если на 1-м этаже, с трещинами на потолке и без балкона - 5,1 млн. Не завышайте цену. Квартиры с ценой выше рыночной на 5-10% продаются в 2,3 раза дольше. Лучше начать с реальной цены - и если не продается за 2 недели, поднять ее на 3-5%.

Этап 3: Подготовьте квартиру к показам

Первое впечатление - это 90% успеха. Покупатели приходят с усталыми глазами, смотрят 3-5 минут и принимают решение. Уберите все лишнее: игрушки, одежду, кучи книг, старые бытовые приборы. Сделайте генеральную уборку. Протрите окна, вымойте полы, почистите санузел. Замените выгоревшие лампочки на светодиодные - свет должен быть теплым, а не холодным.

Если ремонт старый - сделайте косметический ремонт. Это не значит перестилать все полы. Достаточно покрасить стены, заменить плинтусы, починить дверные ручки, заменить светильники. Средний бюджет на это - 200 рублей за квадратный метр. Для 65-метровой квартиры это 13 000 рублей. Но результат - на 30% больше заявок.

Фотографии - это самое важное. Не делайте фото на телефон. Найдите профессионального фотографа. Потребуйте 25-30 снимков: вид из окна, кухня с солнцем, ванная с чистой плиткой, коридор с открытыми дверями, балкон, подъезд, двор. Без фото с видом из окна - покупатели не заходят. А видеообзоры повышают конверсию на 34% - сделайте 1-2 минутное видео на телефоне и загрузите его на объявление.

Этап 4: Соберите документы

Без полного пакета документов сделка не пройдет. Список обязательных бумаг:

• Паспорт собственника
• Выписка из ЕГРН (форма 2021 года) - получите на Госуслугах или в МФЦ
• Технический паспорт БТИ
• Справка об отсутствии долгов по ЖКХ (берется в управляющей компании)
• Справка об отсутствии долгов по капремонту
• Финансово-лицевой счет (форма 9)
• Выписка из домовой книги (форма 12)

Если есть супруг - нужна нотариальная доверенность на продажу. Если есть дети - разрешение опеки. Это самое долгое - до 4 недель. Не начинайте продажу, пока не получите все документы. 22% сделок в 2023 году срывались из-за неполного пакета. Особенно часто забывают про согласие супруга - 11% всех отказов.

Этап 5: Разместите объявление

Публикуйте на 5-7 площадках одновременно: Циан, Авито, Яндекс.Недвижимость, ДомКлик, Telegram-каналы вашего района. Циан - самый крупный. Там 18 миллионов пользователей в месяц. Но не забывайте про локальные чаты - там покупатели ищут именно «в своем районе».

Заголовок должен быть точным: «3-к. кв., 65 м², м. Автозаводская, 9,2 млн». Не пишите «отличная квартира» или «идеальный вариант» - это не работает. Покупатели ищут цифры.

Описание - 3-5 абзацев. Укажите:

• Когда сделан ремонт (например, «евроремонт 2022 года»)
• Что есть: кондиционер, домофон, межкомнатные двери, встроенный шкаф
• Плюсы дома: новая лифты, двор без машин, детская площадка
• Минусы: если есть - честно. Например, «нет парковки» - это лучше, чем скрывать

Цена - без торга. Напишите «цена 9,2 млн, без торга». Это привлекает серьезных покупателей. Если вы ждете торга - вы теряете 30% интереса.

Этап 6: Проводите показы

Показы проводите в будние дни, с 10:00 до 14:00. Именно тогда покупатели приходят с работы, не в выходные. Убедитесь, что квартира чистая, свет включен, окна открыты, двери не скрипят. Уберите личные вещи - фото на стене, детские игрушки, косметику в ванной. Покупатели должны представить себя здесь.

Никогда не показывайте квартиру в одиночку. Возьмите с собой свидетеля - друга, соседа, родственника. Это защитит вас от обвинений в неправомерном поведении. Если покупатель хочет увидеть квартиру в 20:00 - откажите. Это не нормально.

Этап 7: Оформите предварительный договор

Если покупатель нашелся - заключите предварительный договор купли-продажи. Это не просто словесное соглашение. Это юридический документ. В нем должны быть:

• ФИО, паспортные данные обеих сторон
• Точный адрес и кадастровый номер квартиры
• Стоимость сделки
• Сроки оплаты (например, «100% оплата до 15.04.2025»)
• Размер задатка (5-10% от цены)
• Условия возврата задатка

Особенно важно: если покупатель передумает - задаток остается вам. Если вы передумаете - возвращаете двойной задаток. Без этого пункта - 89% сделок заканчиваются спорами. Используйте шаблон из Росреестра. Не пишите от руки. Не соглашайтесь на «просто устно».

Этап 8: Заключите основной договор

После оплаты задатка готовьте основной договор купли-продажи. Он должен содержать 12 обязательных пунктов по ГК РФ:

• Реквизиты сторон
• Описание квартиры (этаж, метраж, этажность дома)
• Стоимость
• Порядок расчетов
• Срок передачи
• Отсутствие обременений
• Согласия третьих лиц
• Обязанности сторон
• Ответственность за нарушения
• Дата и место подписания
• Подписи сторон

Не подписывайте договор без проверки ЕГРН. Убедитесь, что на квартире нет арестов, запретов, ипотеки. Проверить можно через Госуслуги или в МФЦ - бесплатно. Используйте шаблон из Росреестра. Не берите договор у покупателя - он может быть поддельным.

Этап 9: Оплатите и получите деньги

Не принимайте наличные. Не доверяйте переводам на личный счет. 63% мошенничеств при самостоятельной продаже связаны с фальшивыми платежами. Используйте банковскую ячейку. Покупатель кладет деньги в ячейку, вы - документы. После регистрации сделки в Росреестре - вы получаете ключ, он - доступ к деньгам. Это безопасно и законно.

Если покупатель берет ипотеку - требуйте предварительное одобрение от банка. Без него - вы рискуете месяцами ждать, а потом получить отказ. Проверьте, что банк уже одобрил кредит - это снимает 90% рисков.

Этап 10: Зарегистрируйте сделку

Подавать документы можно тремя способами:

• В МФЦ - 9 рабочих дней
• Через Госуслуги - 7 дней
• С электронной подписью - 3 дня

Самый быстрый и надежный способ - с электронной подписью. Вы подаете документы онлайн, покупатель тоже. Росреестр регистрирует сделку за 3 дня. Госпошлина - 2 000 рублей. С 2024 года Росреестр предоставляет бесплатную визуализацию документов - вы можете увидеть, как выглядит ваша сделка в реестре, до подачи. Это снижает ошибки на 40%.

78% сделок в 2023 году регистрировались дистанционно. Вам не нужно стоять в очередях. Все можно сделать из дома.

Этап 11: Подпишите акт приема-передачи

После регистрации сделки - не забудьте подписать акт приема-передачи. Это документ, где вы обе стороны фиксируете состояние квартиры на момент передачи. Укажите: все ли двери работают, есть ли царапины, сломан ли кран, работает ли вытяжка. Если не подписать - покупатель может вернуться через неделю и требовать компенсацию за «неправильное состояние».

Передайте ключи только после подписания акта. Не раньше. И не отдавайте ключи без документа. 15% споров после сделки возникают именно из-за отсутствия акта.

Что делать, если продажа затягивается

Средний срок продажи квартиры без риэлтора - 112 дней. С агентом - 76 дней. Это нормально. Если за 3 недели нет ни одного звонка - пересмотрите цену. Если за 6 недель - пересмотрите фото. Если за 8 недель - попробуйте переписать описание. Продажа - это маркетинг. Вы не продаете квартиру - вы продаете мечту.

Если вы устали - наймите риэлтора на финальный этап. Можно договориться, чтобы он работал только за регистрацию. Это дешевле, чем полная комиссия.

Частые ошибки и как их избежать

• Продавать без нотариального согласия супруга - сделка аннулируется
• Игнорировать справки по ЖКХ - покупатель может потребовать компенсацию за долги
• Писать «цена договорная» - снижает доверие
• Принимать деньги наличными - риск мошенничества
• Не проверять ЕГРН перед подписанием - вы можете продать квартиру с арестом
• Не подписывать акт приема-передачи - вы рискуете быть оштрафованным через год

Чек-лист: что делать перед продажей

1. Проверьте, есть ли супруг/супруга - нужна нотариальная доверенность
2. Если есть дети - получите разрешение опеки
3. Получите выписку из ЕГРН
4. Соберите все справки по ЖКХ
5. Проведите косметический ремонт
6. Сделайте профессиональные фото и видео
7. Определите реальную цену по аналогам
8. Разместите объявление на 5 площадках
9. Проводите показы только в будние дни
10. Заключайте предварительный договор с задатком
11. Проверяйте платежеспособность покупателя
12. Используйте банковскую ячейку
13. Регистрируйте сделку через Росреестр с ЭЦП
14. Подписывайте акт приема-передачи
15. Передавайте ключи только после регистрации

Что дальше

Продажа квартиры - это не однодневный процесс. Это 3-4 месяца напряженной работы. Но если вы сделаете все правильно - вы сохраните сотни тысяч рублей. И получите не просто деньги, а уверенность, что вы сделали все сами - без посредников, без обмана, без переплат.

Если вы готовы - начните с выписки из ЕГРН. Это первая и самая важная кнопка. Все остальное - по порядку. Вы справитесь.