Как получить вычет при покупке квартиры у родственника: ограничения 2025

Когда вы покупаете квартиру у родственника, вы не просто меняете собственника - вы вступаете в зону, где налоговая служба смотрит на сделку с подозрением. И это не случайно. С 2010 года российское законодательство четко запрещает получать имущественный налоговый вычет, если квартира куплена у взаимозависимого лица. Это не просто формальность. Это правило, которое отменяет право на возврат 13% от стоимости жилья - до 260 тысяч рублей - в самых распространенных семейных ситуациях.

Кто считается взаимозависимым лицом?

Закон не оставляет места для угадываний. Список взаимозависимых лиц прописан в статье 105.1 Налогового кодекса РФ. Если вы купили квартиру у кого-то из этого списка - вычет вам не положен. Вот кто в него входит:

• супруг или супруга
• родители (включая усыновителей)
• дети (включая усыновленных)
• полнородные и неполнородные братья и сестры
• опекун или попечитель и подопечный

Это значит: если вы купили квартиру у мамы, папы, брата, сестры или жены - даже если сделка оформлена честно, с договором, оплатой и выпиской из ЕГРН - налоговая откажет в вычете. Это не зависит от цены, способа оплаты или наличия ипотеки. Просто нет права.

Официальные разъяснения ФНС подтверждают это. Например, в марте 2024 года ФНС по Калужской области напрямую заявила: «Приобретение жилья у родителей не дает права на имущественный вычет». Такой же подход применяется по всей России.

А если родственник не из этого списка?

Здесь начинается исключение, которое спасает десятки тысяч людей каждый год. Если вы купили квартиру у двоюродного брата, тети, дяди, племянника или кузена - вычет можно получить.

Минфин России официально подтвердил это в письме от 21 июля 2023 года (№ 03-04-05/55678). Пример из практики: Алексей купил квартиру за 5 млн рублей у двоюродного брата. Он подал документы, и ему вернули 260 тысяч рублей (13% от 2 млн - максимальной базы для вычета) плюс еще 39 тысяч за проценты по ипотеке. Все прошло без проблем.

Важно: здесь не работает «близость по чувствам». Работает только юридическое определение. Двоюродный брат - не брат. Тетя - не мать. И это ключевое различие.

Что происходит, если квартира куплена в браке?

Это один из самых коварных моментов. Представьте: муж покупает квартиру у своего отца. Муж не получит вычет - он взаимозависим. Но жена? Она не родственница продавцу. И вот тут закон работает в ее пользу.

Супруги могут распределить вычет между собой. Даже если один из них - родственник продавца, другой может подать заявление на весь вычет. Например: Петр купил квартиру у своего отца. Ольга - его жена - не имеет родственных связей с продавцом. Она подает документы на вычет и получает 260 тысяч рублей. Петр ничего не получает, но Ольга - да.

Это не лазейка. Это прямое правило из статьи 220 НК РФ. Главное - правильно оформить заявление о распределении. Многие ошибаются здесь: пишут «оба супруга», но не указывают, кто именно имеет право. В итоге - задержка, запросы, отказ. Проверяйте форму: кто именно претендует на вычет?

Сколько можно вернуть? Пределы вычета

Даже если вы имеете право на вычет, есть жесткие лимиты:

• Основной вычет: максимум 2 млн рублей стоимости жилья → 260 тыс. рублей (13%)
• Вычет по ипотечным процентам: максимум 3 млн рублей уплаченных процентов → 390 тыс. рублей (13%)

Эти суммы не зависят от того, у кого вы купили квартиру - только от того, есть ли у вас право на вычет.

А вот что влияет на базу для расчета - это источники денег. Если вы использовали:

• материнский капитал
• государственную субсидию (например, 450 тыс. для многодетных)
• средства работодателя

- то эти суммы вычитаются из общей стоимости квартиры. Например: вы купили квартиру за 3 млн, использовали маткапитал 500 тыс. Тогда база для вычета = 3 млн - 500 тыс. = 2,5 млн. Но лимит - 2 млн. Значит, вычет считается только с 2 млн. Вы получите 260 тыс. рублей, а не меньше. Но если бы вы использовали 1,5 млн маткапитала - тогда база стала бы 1,5 млн, и вычет - 195 тыс. рублей.

Почему запрет на вычет при покупке у родственников?

Законодатель не придумал это просто так. Цель - остановить схемы. Представьте: человек продает квартиру своей маме за 5 млн, потом она «покупает» ее у него за 5 млн, а он получает вычет. Это чистая схема: деньги остаются в семье, а налоговая платит 650 тысяч. Такие схемы были распространены до 2010 года. Поэтому закон ввел жесткое правило: если есть родство - нет вычета.

Эксперты согласны. Владимир Гришин, руководитель налоговой практики «ЮК ЮСТ», в интервью «Российской газете» в феврале 2024 года сказал: «Законодатель четко разделил сделки между взаимозависимыми и независимыми лицами, чтобы предотвратить искусственное создание вычетов через родственные связи».

А если продать квартиру родственнику?

Здесь все наоборот. Если вы продаете квартиру родственнику - вы можете получить вычет. Право на вычет при продаже жилья - это отдельная льгота. Максимум 1 млн рублей вычета (130 тыс. рублей), независимо от того, кому вы продаете: брату, маме или постороннему. Никаких ограничений.

Это важно понимать: продавец - не получает запрета. Покупатель - получает. И наоборот.

Как подать документы? Практические шаги

Если вы имеете право на вычет (например, купили у двоюродного брата), процесс стандартный:

1. Соберите документы: договор купли-продажи, выписка из ЕГРН, платежные документы (квитанции, выписки с карты), справка 2-НДФЛ от работы.
2. Подайте декларацию 3-НДФЛ через личный кабинет на сайте nalog.ru или в налоговой.
3. Дождитесь решения: обычно 3-4 месяца.
4. После одобрения - деньги придут на счет в течение 30 дней.

Альтернатива: вычет через работодателя. Тогда нужно сначала получить уведомление из налоговой, что вы имеете право на вычет. После этого работодатель перестанет удерживать НДФЛ с вашей зарплаты. Этот способ быстрее - 1-2 месяца, но требует постоянной работы и официального дохода.

Статистика ФНС за 2024 год: 87% людей подают через налоговую, 13% - через работодателя.

Что говорит практика? Ошибки и реальные истории

Опрос портала «НалогПро» за первые три месяца 2025 года (1247 респондентов) показал: 92% людей, купивших жилье у дальних родственников, получили вычет. А вот 78% тех, кто купил у близких - получили отказ. Ольга Смирнова из Москвы: «Купили квартиру у тети за 3,5 млн. Подали документы. Отказ. Потратили три месяца на попытки оспорить - безрезультатно».

Распространенная ошибка - неправильно заполнить заявление о распределении вычета между супругами. Многие пишут «оба супруга», не указывая, кто именно претендует. Это вызывает запросы, задержки, отказы. Проверяйте: в заявлении должно быть четко: «Вычет на сумму 2 000 000 рублей прошу предоставить супруге Ивановой О.А.».

Будущее: будут ли менять правила?

В феврале 2025 года Комитет Госдумы по бюджету предложил изменить закон: разрешить вычет при покупке у близких родственников, если сделка подтверждена независимой оценкой и цена соответствует рыночной. Минфин поддержал идею - но с оговоркой: вычет будет ограничен 1 млн рублей (вместо 2 млн), и только для новостроек.

Эксперт Центра развития ВШЭ Алексей Зубец предупредил: «Даже при принятии поправок, льгота будет ограничена, чтобы снизить бюджетные потери». Агентство АКРА прогнозирует: полное снятие запрета маловероятно. Но постепенное смягчение - возможно, особенно для ипотечных сделок.

На 2025 год правила остаются прежними: если вы купили квартиру у мамы, папы, брата, сестры или супруга - вычета не будет. Если у двоюродного брата - можно. И это не вопрос удачи. Это вопрос знания закона.