Как подготовить квартиру к оценке: чек-лист повышения стоимости
янв, 18 2026
Вы хотите продать квартиру и получить за неё больше денег? Не спешите звонить агенту. Подготовка к оценке - это не про то, как красиво убраться перед приходом риелтора. Это про систему, которая может добавить к цене 8-12% - и иногда даже больше. Многие собственники тратят тысячи на ремонт, а потом узнают, что их квартиру оценили ниже, потому что забыли про один документ или не заметили трещину в стене. Это не случайность. Это закономерность.
Документы - это фундамент, а не формальность
Без правильных бумаг даже самая красивая квартира может оказаться непродаваемой. Оценщик не просто смотрит на стены - он проверяет, есть ли у вас право на эту квартиру вообще. Всё начинается с выписки из ЕГРН. Она должна быть не старше трёх дней. Если вы принесёте выписку из прошлого месяца - оценка не состоится. В ней должны быть чётко указаны: кадастровый номер, площадь, собственники, и - самое важное - отсутствие обременений. Даже если вы знаете, что ипотека погашена, но в ЕГРН этого нет - это красный флаг.
Если квартира была получена в браке, нужна нотариально заверенная согласие супруга. Без него сделку могут остановить в любую минуту. Росреестр зафиксировал 17% мошеннических случаев в 2022 году именно из-за поддельных или неоформленных согласий. Это не теория - это реальная угроза вашей сделке.
Также нужна справка об отсутствии долгов по коммуналке. Не просто «у меня всё оплачено», а официальный документ с печатью управляющей компании или МФЦ. Даты последних платежей должны совпадать с показаниями счётчиков. Если счётчик не установлен - это минус 4-6% к стоимости. Потому что покупатель сразу думает: «Значит, и вода у них в квартире не учтена - значит, и счёта могут быть завышены».
Ещё один документ - справка о зарегистрированных лицах (формы 9 и 12). Если там числится кто-то, кто не живёт там, но не выписан - сделку могут отменить. По данным МонолитЕстейт, 9% сделок рушатся именно из-за неучтённых прописанных. Уберите эту проблему заранее - и вы снимете с себя 9% риска.
Чистота - это не про уборку, а про восприятие
Вы не покупаете квартиру, чтобы увидеть чистоту. Вы покупаете квартиру, чтобы почувствовать, что это ваше пространство. Поэтому уборка - это не про пыль, а про психологию. Исследования Kvartyroom показывают: после тщательной уборки покупатели оценивают квартиру на 5-7% дороже. Почему? Потому что чистота = забота. А забота = надёжность.
Начните с углов. Стыки плинтусов, за радиаторами, под мебелью - там скапливается пыль, которую никто не видит. Но она есть. И оценщик её заметит. Затем - окна. Разводы на стёклах - это не просто некрасиво. Это говорит о том, что хозяин не следит за деталями. Мытье зеркал и стёкол без разводов создаёт ощущение простора. Особенно если у вас маленькая квартира.
Уберите всё личное: фото семьи, коллекции, игрушки, полки с безделушками. Это не значит, что нужно делать квартиру пустой. Это значит - сделать её нейтральной. Покупатель должен увидеть себя здесь. Если он видит чужие вещи - он не может представить, как будет жить в этом месте. Это снижает эмоциональную связь. А без эмоций - нет покупки.
Мелкий ремонт - это инвестиция с высокой отдачей
Вы не обязаны делать капитальный ремонт. Но вы обязаны убрать видимые дефекты. Замена одной лампочки - это не шутка. По рекомендациям ЦИАН, освещённость должна быть не менее 100 люмен на квадратный метр. Если в комнате тусклый свет - она кажется меньше и хуже. Поменяйте все перегоревшие лампы. Даже в шкафу.
Проверьте плинтусы. Если они отклеились - подклейте. Покрасьте, если потёрлись. Замените сломанные ручки на ящиках. Отремонтируйте скрипящий пол. Это всё стоит 3-5 тысяч рублей. Но по данным МонолитЕстейт, такие мелочи повышают восприятие стоимости на 8-10%. Почему? Потому что покупатель думает: «Если он убрал плинтусы - значит, он заботился и о сантехнике, и о проводке».
Проверьте пол. Пройдитесь босиком по всей квартире. Если где-то скрипит - это не просто шум. Это сигнал: «Здесь могло быть что-то не так с основанием». Это влияет на 15% решений покупателей. Не игнорируйте это.
Техника и инженерия - то, что никто не видит, но всё решает
Оценщик не спрашивает: «У вас есть стиралка?». Он смотрит: «А есть ли розетки?». По СНиП 31-01-2003, должно быть минимум одна розетка на каждые 6 м². Проверьте все. Включите их. Если одна не работает - это минус. Потому что это говорит о старой проводке. А старая проводка - это риск пожара. И это снижает стоимость на 3-5%.
Сантехника - ещё один ключевой пункт. Проверьте, не протекают ли краны, не скапливается ли вода под раковиной, не запах ли от канализации. Проверьте стеклопакеты: если есть конденсат между стёклами - это значит, что они уже не герметичны. Это снижает стоимость на 7-9%. Особенно в панельных домах.
Если вы живёте в новостройке - проверьте по договору долевого участия: совпадает ли площадь, какая сантехника установлена, какие окна. Если в договоре написано «пластиковые окна», а на деле - алюминиевые - это нарушение. Оценщик это запишет. И это будет минус.
Перепланировки и вид - два фактора, которые меняют всё
Если вы сносили стену между кухней и гостиной - и не оформляли это официально - это может снизить стоимость на 10-15%. Даже если вы сделали это аккуратно. Оценщик не оценивает красоту. Он оценивает легальность. Незаконная перепланировка - это юридическая бомба. Покупатель не купит квартиру с таким риском. Или купит, но за 20-30% меньше.
А вот вид из окна - это плюс. Если вы выходит на парк, реку, сад - это +8-12% к цене. Даже если квартира на 5 этаже. Люди платят за воздух, за свет, за тишину. Это не миф. Это реальность рынка. Данные Realty.Yandex подтверждают: квартиры с видом продаются быстрее и дороже.
Также важна инфраструктура. Если рядом - школа, детский сад, поликлиника - это +4-6%. Если рядом - автосервис, мусорная площадка, промзона - это минус 7-10%. Оценщик не спрашивает: «А вам нравится, что рядом магазин?». Он смотрит на карту. И делает выводы.
Когда и как проходит оценка - секреты профессионалов
Не назначайте оценку в вечернее время. Не в пасмурный день. Не в день, когда вы не убрались. Оценщики Okda.su рекомендуют проводить осмотр в светлое время суток - при естественном свете. Искусственный свет может скрыть трещины, пятна, неоднородность краски. А естественный - показывает всё как есть. И это честно.
За день до оценки проветрите квартиру. Уберите запахи: еда, коты, сигареты, влажность. Запахи снижают восприятие стоимости на 12-15%. Даже если вы думаете, что «уже не пахнет» - почувствуйте с точки зрения гостя. Откройте окна. Включите вентилятор. Протрите все поверхности влажной тряпкой. Это займёт 30 минут. Но окупится в десятки раз.
Собирайте документы за 2-3 недели до оценки. Первая неделя - только бумаги: ЕГРН, справки, согласия. Вторая - ремонт и уборка. Третья - финальная проверка. Не откладывайте. Потому что выписка из ЕГРН берётся только по записи - и может занять 1-2 дня. Справки из управляющей компании - тоже не мгновенно.
И самое главное: не пытайтесь «обмануть» оценщика. Никто не покупает квартиру, чтобы потом обнаружить, что всё - фальшь. Если вы сделали ремонт, покажите фото до и после. По данным Yandex Realty, квартиры с фотоотчётом продаются на 5-7% быстрее. Потому что это доверие. А доверие - это самая дорогая валюта на рынке недвижимости.
Что ждёт в будущем
С 2024 года вступает в силу новый ГОСТ Р 58948-2020. Он требует цифрового сопровождения сделок. Всё больше оценок проходят онлайн - через фото и видео. Но даже AI не заменит человеческое восприятие. По данным Realty.Yandex, 65% покупателей всё равно хотят лично осмотреть квартиру. Значит, физическая подготовка остаётся ключевой. Цифры - это поддержка. А чистота, порядок, документы - это основа.
К 2025 году требования к подготовке вырастут ещё на 20-25%. Мошенничество в недвижимости растёт. Покупатели становятся осторожнее. И те, кто готовится - получают больше. А те, кто надеется на удачу - теряют деньги.
Что будет, если не предоставить выписку из ЕГРН?
Без выписки из ЕГРН оценка не состоится. Это обязательный документ, подтверждающий право собственности. Без него оценщик не имеет права проводить оценку, даже если квартира выглядит идеально. Выписка должна быть свежей - не старше трёх дней. Если вы принесёте её из прошлого месяца - её отклонят, и вам придётся ждать новую.
Можно ли провести оценку, если есть незаконная перепланировка?
Да, оценка возможна, но стоимость квартиры снизится на 10-15%. Оценщик зафиксирует несоответствие проекту, и это станет юридическим риском для покупателя. В некоторых случаях квартира может вообще не продаваться - банки не дают ипотеку на объекты с незаконными изменениями. Лучше оформить перепланировку официально - это дольше, но безопаснее.
Почему важно убирать личные вещи перед оценкой?
Личные вещи отвлекают покупателя от самого пространства. Когда вы видите чужие фотографии, игрушки или коллекции, вы не можете представить себя в этом доме. Это снижает эмоциональную связь. Оценщик не оценивает вашу жизнь - он оценивает потенциал квартиры. Чем нейтральнее пространство - тем выше восприятие его стоимости.
Как влияет наличие счётчиков воды и электричества на стоимость?
Наличие счётчиков увеличивает стоимость на 4-6%. Без них покупатель считает, что коммунальные платежи могут быть завышены, особенно если в доме нет общедомовых приборов учёта. Также счётчики - это признак современности и заботы о расходах. Это снижает риски и повышает доверие.
Сколько времени занимает подготовка квартиры к оценке?
Всё зависит от состояния квартиры. Минимум - 2-3 недели. Первая неделя - сбор документов (8-10 часов). Вторая - ремонт и уборка (20-30 часов). Третья - финальная проверка и подготовка к показу. Если квартира в хорошем состоянии - можно уложиться и за 10 дней. Но лучше не рисковать - лучше иметь запас времени.
Александр Добычин
января 18, 2026 AT 16:41Ну тут вообще бред какой-то, я как оценщик скажу - выписка из ЕГРН не нужна, если у тебя есть договор купли-продажи и акт приема-передачи, а ты тут про три дня? Это же чистой воды фейк. И еще - кто сказал, что без счётчиков минус 4-6%? У меня в 2020 году квартира без счётчиков продалась на 12% дороже, потому что покупатель был из Казахстана и не знал, что это значит. Ладно, вы тут про «эмоциональную связь», а я про реальные цифры.
Денис Рамусь
января 19, 2026 AT 01:49БРО, ЭТО ЖЕ ГЕНИАЛЬНО! Я ТОЛЬКО ЧТО ПЕРЕСМОТРЕЛ СВОЮ КВАРТИРУ - ПОМЕНЯЛ ВСЕ ЛАМПОЧКИ, ПОДКЛЕИЛ ПЛИНТУСЫ, УБРАЛ ФОТО НА СТЕНЕ И ВЫПИЛ ПОЛБУТЫЛКИ ВОДКИ, ЧТОБЫ НЕ ПАХЛО. ОЦЕНЩИК СКАЗАЛ - «ЭТО НЕ КВАРТИРА, А ПРОСТО ПЕСНЯ». ЦЕНА ПОШЛА НА 11% ВВЕРХ. НЕ ВЕРИТЕ - СДЕЛАЙТЕ ТАК И ПОПРОБУЙТЕ. ЖИЗНЬ ИЗМЕНИЛАСЬ. СПАСИБО, АВТОР, ТЫ ГЕНИЙ.
Михаил Бондарёнок
января 19, 2026 AT 17:20Круто, но ты упустил ключевой KPI - метрика эмоционального резонанса. Покупатель должен испытывать когнитивный диссонанс в плюс, а не просто «увидеть себя». Нужно добавить аудио-сценарий: тихая музыка, запах кофе, мягкий свет. Это повышает conversion rate на 18% по данным CBRE. И да - если у тебя вид на парк, но рядом с ним трансформаторная будка - это не плюс, это SEO-фейк. Проверь GIS-слои перед оценкой.
Marina Letunovskaya
января 20, 2026 AT 11:11Я просто убрала все свои вещи и включила лампу в углу - и мне сказали что квартира стала «как в журнале»
не думала что это так просто
и да - я не мыла окна 3 месяца и потом просто протерла тряпкой - и всё изменилось
всё что нужно - это не переставлять мебель а перестать думать что ты владелец
Дмитрий Чернев
января 21, 2026 AT 08:27АХАХАХАХА, ЭТО ЖЕ ПРОПАГАНДА ФИНАНСОВЫХ МАФИОЗИ! КТО ТАКИЕ ЭТИ «ОЦЕНЩИКИ»? КОМУ ОНИ РАБОТАЮТ? ТЫ ДУМАЕШЬ, ЧТО ЭТО НЕ ПОДГОТОВКА ПОД ПРОДАЖУ - ЭТО ПОДГОТОВКА ПОД ВЫСАСЫВАНИЕ ДЕНЕГ ИЗ НАРОДА! ПОЧЕМУ ОНИ ВСЕГДА ГОВОРЯТ «ПРОВЕРЬТЕ РОЗЕТКИ»? ПОТОМУ ЧТО У НИХ СВОИ ПАРТНЕРЫ ПО ПРОДАЖЕ РОЗЕТОК! ВСЁ ЭТО - МАНИПУЛЯЦИЯ! ТЫ СКАЗАЛ «ПРОВЕРЬТЕ СТАРУЮ ПРОВОДКУ» - А ЕСЛИ У ТЕБЯ В ДОМЕ 1970-Х ГОДОВ ПОСТРОЙКИ? ТЫ СОВЕТУЕШЬ ПЕРЕДЕЛАТЬ ВСЁ? ПОЧЕМУ НЕ СКАЗАЛ, ЧТО ЭТО ВСЕ ОТ ПУТИНА И ПОДДЕРЖИВАЕТСЯ СБЕРБАНКОМ?
Максим Мильченко
января 23, 2026 AT 02:59Статья представляет собой набор эмпирических утверждений, не подкрепленных репрезентативной выборкой. Упоминание «данных Realty.Yandex» и «МонолитЕстейт» не является научным доказательством - это маркетинговые лозунги. Отсутствие статистической значимости, методологической прозрачности и контрольных групп делает все рекомендации индуктивно недостоверными. Даже если 65% покупателей хотят осмотреть квартиру лично - это не доказывает эффективность уборки. Это просто когнитивное искажение. Важно понимать: восприятие стоимости - это не функция чистоты, а функция социального капитала и культурных кодов. Уборка - это симулякр, а не решение.
Sergey S
января 23, 2026 AT 05:02Все эти советы - бред, как и всё, что пишут про «как продать квартиру». Я продал свою за 1,2 млн, не делая ничего. Просто вывесил объявление с фото, где на полу лежала моя футболка и на столе - бутылка пива. Купили за 200к больше, чем оценили. Потому что покупатель подумал: «Этот чувак живет, а не сидит в офисе». Ты тут про «эмоции» - а я про то, что люди покупают не квартиры, а истории. Чистота - это скучно. А грязь - это персональность. И да, я не убирал плинтусы. И мне пофиг.
Olena Gorbach
января 24, 2026 AT 01:12Ооо, я тут только что смотрела, как соседка готовилась к оценке - она включила свечи, поставила цветы, убрала все коты и пошла в салон. Оценщик сказал, что это «очень приятно» и поставил цену на 9% выше. Я думала, это только у нас так - а оказывается, это вообще нормально. Просто не надо перегружать себя. Иногда достаточно просто… быть человеком.