Как оценить апартаменты: отличия от квартир, риски и реальные цифры
окт, 13 2025
Вы смотрите на апартаменты в центре города - цена на 30% ниже квартиры, вид на реку, современный фасад. Кажется, это выгодная покупка. Но если вы не знаете, как их оценивать, можете столкнуться с неожиданными счетами, невозможностью взять ипотеку или потерей вложений, если застройщик обанкротится. Апартаменты - это не квартира. И оценивать их нужно по другим правилам.
Апартаменты - это не жильё, а коммерческая недвижимость
Самое главное, что нужно понять: апартаменты - это нежилые помещения. Это не просто слово в договоре. Это закон. Согласно статье 16 Жилищного кодекса РФ, апартаменты официально не относятся к жилому фонду. Они классифицируются как коммерческая недвижимость. Это значит, что все правила, которые работают для квартир, к ним не применяются.
В квартире вы можете прописаться, использовать материнский капитал, получить ипотеку под 6% и жить там легально до конца жизни. В апартаментах - нет. Вы не сможете прописаться. Материнский капитал не подойдёт. Ипотека будет под 10-12%, а не под льготные 6%. Это не мелочи - это фундаментальные ограничения, которые влияют на стоимость, ликвидность и риски.
По данным «Метриум» за 2024 год, апартаменты в Москве стоят в среднем на 15-20% дешевле аналогичных квартир. В престижных районах - разница до 40-50%. Но эта «скидка» - не подарок. Это компенсация за риски. И если вы не понимаете, за что платите, вы рискуете остаться без денег и без жилья.
Как оценивают апартаменты - доходный подход, а не сравнительный
При оценке квартиры оценщик смотрит: сколько стоят похожие квартиры в этом же доме, в соседнем, в районе. Это сравнительный подход. Он работает, потому что квартиры - массовый товар. Люди покупают их для жизни. Спрос стабильный.
Апартаменты - это инвестиционный актив. Их цена зависит от того, сколько денег можно с них заработать. Поэтому оценщик использует доходный подход. Он считает: какую арендную плату можно получить за месяц, сколько будет стоять коммуналка, как часто сдаются помещения, какой срок аренды - 1 день или 1 год?
В центре Москвы апартаменты в формате апарт-отеля с обслуживанием (уборка, ресепшен, охрана) приносят 9-12% годовых. Без сервиса - 6-8%. Жилая квартира в том же районе - 4-6%. Звучит заманчиво? Да. Но только если вы готовы управлять арендой, платить за уборку, бороться с жалобами соседей и менять гостей каждые три дня.
Согласно рекомендациям Российского общества оценщиков от марта 2024 года, при оценке апартаментов обязательно нужно учитывать: сезонность, уровень сервиса, конкуренцию с отелями и стабильность спроса. В Краснодаре или Сочи доходность может быть 15% в сезон и 5% зимой. В Москве - стабильнее, но всё равно зависит от метро и близости к деловым центрам.
Коммуналка, налоги и скрытые расходы
Самая большая ловушка - коммунальные платежи. Для апартаментов они идут по коммерческим тарифам. По данным Мосэнергосбыта за 2024 год, они на 28% выше, чем для жилых помещений. Вода, свет, отопление - всё дороже. И это не опечатка. Это закон.
Налог на имущество - ещё один удар. Для квартир - 0,1% от кадастровой стоимости. Для апартаментов - 0,5%. То есть, если квартира стоит 10 млн рублей, налог - 10 000 рублей в год. Апартаменты той же цены - 50 000 рублей. Это не те 50 тысяч, которые вы снимаете с аренды. Это чистые потери.
Опрос Banki.ru за март 2024 года показал: 62% владельцев апартаментов не ожидали таких счетов. Один из них написал: «Купил за 9 млн вместо 12 млн за квартиру. А коммуналка - 15 тыс. в месяц, а не 8, как обещали». Это не исключение. Это правило.
Юридические риски - самое страшное
Вы покупаете квартиру - вас защищает закон 214-ФЗ. Если застройщик обанкротится, вы получите деньги обратно или новое жильё. Апартаменты - не защищены. Они не попадают под этот закон. Это значит: если застройщик исчезнет, вы потеряете всё. По данным юристов «Контур» за 2023 год, вероятность потери вложений при банкротстве застройщика для апартаментов на 35-40% выше, чем для квартир.
Ещё один риск - реновация. Если ваш дом снесут, владельцы квартир получат новое жильё. Владельцы апартаментов - только деньги. И эти деньги будут рассчитаны по кадастровой стоимости, которая часто ниже рыночной. Профессор Ирина Смирнова из РЭУ им. Плеханова прямо пишет: «Это существенно снижает инвестиционную привлекательность».
И ещё: апартаменты не имеют чёткого правового определения. Как сказал Дмитрий Третьяков, президент Гильдии риэлторов Москвы, в интервью «Коммерсанту» в январе 2025 года: «Законодательство не понимает, что это такое - апартаменты. Это правовая пустота». Это значит: в любой момент могут принять закон, который запретит сдавать их в краткосрочную аренду, ограничит прописку, или вообще переоформит их в «недопустимую» недвижимость.
Ликвидность - ваша главная проблема
Вы купили апартаменты. Через два года решили продать. Что происходит?
По данным Ассоциации риэлторов России за 2024 год, апартаменты продаются в 1,7 раза дольше, чем квартиры. Почему? Потому что покупателей меньше. Ипотека - сложнее. Прописка - невозможна. Налоги - выше. Люди покупают жильё для жизни. Апартаменты - для инвестиций. А инвесторов меньше, и они более требовательны.
Если вы купили апартаменты в центре Москвы с видом на парк - вы можете продать его. Но если он в спальном районе, без сервиса, с высокой коммуналкой - вы рискуете годами ждать покупателя. И в итоге снизить цену на 20-30%, чтобы продать.
Что делает апартаменты прибыльными - и что убивает
Не все апартаменты одинаковы. Есть два типа: с сервисом и без.
Апарт-отель с ресепшеном, уборкой, охраной, стиркой и доставкой еды - это инвестиционный актив. Они работают как гостиница. В таких апартаментах доходность стабильна: 9-12% в год. Особенно в городах с дефицитом отелей - Сочи, Казань, Екатеринбург. По прогнозу АРРН на 2025-2027 годы, такие объекты сохранят свою стоимость. Их спрос растёт, потому что гостиниц не хватает.
Апартаменты без сервиса - это ловушка. Вы покупаете, думаете: «Сдам в Airbnb - и буду жить на доход». Но кто будет убирать? Кто отвечать на звонки гостей в 3 часа ночи? Кто платить за уборку и обслуживание? Вы. Или вы нанимаете управляющую компанию - и платите ей 25-35% от дохода. Остаётся 6-7%. А если гостей нет в межсезонье? Тогда вы платите коммуналку, налоги, и ничего не зарабатываете.
Как оценить апартаменты - пошагово
- Проверьте статус объекта. В выписке из ЕГРН должно быть: «нежилое помещение». Если написано «жилое» - это ошибка. Или мошенничество.
- Посчитайте реальные расходы. Запросите у управляющей компании расчёт коммунальных платежей за год. Сравните с аналогичной квартирой. Умножьте на 1,3 - это ваша реальная коммуналка.
- Проверьте налог. Кадастровая стоимость × 0,5%. Не 0,1%. Помните: это ежегодно.
- Оцените доходность. Сколько в месяц можно снять? Умножьте на 12. Вычтите налог и коммуналку. Получили чистый доход. Разделите на стоимость объекта - это ваша доходность. Если меньше 7% - задумайтесь.
- Проверьте управляющую компанию. В 65% случаев её назначают застройщик, и вы не можете её сменить. Проверьте, кто ей управляет, какие услуги она предоставляет, и какие отзывы есть у других владельцев.
- Узнайте про риски. Были ли судебные споры по этому зданию? Есть ли планы на реновацию? Есть ли в здании квартиры? Если да - значит, оно может быть переквалифицировано в жилое, и тогда апартаменты потеряют свою ценность.
- Сравните с апарт-отелями. Если вы хотите сдавать - лучше купить уже готовый апарт-отель с сервисом. Самостоятельная аренда - это бизнес. И он требует времени, знаний и ресурсов.
Что будет в будущем - и как это влияет на оценку
С 2026 года Минстрой РФ планирует ужесточить правила для апартаментов. Возможно, запретят сдавать их в краткосрочную аренду без лицензии. Возможно, введут жёсткие требования к инженерным системам. Возможно, ограничат количество апартаментов в одном здании.
По прогнозу Национальных кредитных рейтингов от марта 2025 года, ликвидность апартаментов может упасть на 15-20% в ближайшие два года. Те, кто купил «просто апартаменты» без сервиса, потеряют до 25% стоимости к 2027 году. А апарт-отели с полным сервисом - сохранят ценность.
Если вы покупаете апартаменты - вы не покупаете жильё. Вы покупаете бизнес. И как любой бизнес, он требует анализа, рисков, управления. Без этого - вы рискуете стать жертвой маркетинга, а не инвестором.
Можно ли прописаться в апартаментах?
Нет. По закону апартаменты - нежилые помещения. Прописка в них невозможна. Даже если вы живёте там годами, вы не получите регистрацию. Это не вопрос договора или согласия - это закон. Попытки обойти это через суд не работают. Решения судов по этому вопросу однозначны: прописка в апартаментах запрещена.
Можно ли взять ипотеку под 6% на апартаменты?
Нет. Льготная ипотека (6%) доступна только для жилых квартир. Апартаменты считаются коммерческой недвижимостью, поэтому ставка - от 10% до 12%. Некоторые банки вообще не выдают ипотеку на апартаменты. Даже если вы найдёте банк, который даёт кредит, срок может быть короче - до 15 лет вместо 30. А первоначальный взнос - не менее 30%.
Почему апартаменты дешевле квартир?
Потому что они несут больше рисков: нельзя прописаться, нельзя использовать маткапитал, выше налоги и коммуналка, сложнее продать, нет защиты при банкротстве застройщика. Цена ниже - это компенсация за эти риски. Если бы апартаменты были таким же удобным жильём, как квартиры, они бы стоили столько же. Но они не таковы.
Можно ли перевести апартаменты в жилые помещения?
Теоретически - да, но на практике - почти невозможно. По постановлению Правительства Москвы №1134-ПП от 2022 года, перевод возможен только если здание полностью соответствует нормам жилого фонда: по освещённости, шумоизоляции, высоте потолков, инженерным системам. А ещё - земельный участок должен быть разрешён для жилой застройки. В 95% случаев эти условия не выполнены. Перевод - это не решение, а миф.
Какой тип апартаментов лучше покупать?
Лучше всего - апарт-отели с полным сервисом: уборка, ресепшен, охрана, доставка. Они приносят стабильный доход, не требуют от вас личного участия и продаются быстрее. Апартаменты без сервиса - это бизнес, который требует времени, управленческих навыков и ресурсов. Если вы не готовы к этому - не покупайте. Лучше купите квартиру и сдавайте её в долгосрочную аренду.
Сергей Журавлев
декабря 16, 2025 AT 04:23Апартаменты - это как купить мотоцикл, потому что он дешевле машины, а потом удивляться, что на нем нельзя ездить с детьми и в дождь.
Цена ниже - не значит выгоднее. Это значит, что ты платишь за то, что тебе не дадут жить нормально. Согласен, многие это не понимают, пока не получат счет за коммуналку в 15 тысяч.
Marina Smirnova
декабря 16, 2025 AT 23:54Ох, опять эти «инвестиции» в нежилые помещения...
Ты купил апартаменты - ты уже не русский, ты бизнесмен, который боится пыли и не знает, как включить стиральную машину.
Налог 0,5%? Да ладно, ты же не жилец, ты - инвестор, ты должен быть готов платить за то, что ты не в курсе, что такое «жизнь».
А потом удивляешься, почему тебя не пускают в школу ребенка - потому что ты купил не жильё, а барахло с видом на реку.
Сколько раз я говорил: если хочешь жить - покупай квартиру. Если хочешь гнить в долгах - тогда апартаменты. Ты не жертва, ты просто не читал закон. 🙄
Kirill Korlyakov
декабря 18, 2025 AT 11:44Слушайте, я купил апартаменты в Зеленограде, думал - дешевле, сдаю в Airbnb, зарабатываю 80к в месяц...
А потом выяснилось, что коммуналка - 22к, налог - 55к в год, а управляшка требует 30% от дохода, потому что «у нас договор с застройщиком»...
И еще - соседи жалуются, что «это не гостиница», а я - «незаконный бизнесмен»...
Я уже полгода не сдаю, сижу в этом боксе, как в тюрьме, смотрю на вид на парк, который мне не дают прописать...
И да - ипотеку не дали, потому что «недвижимость не жилая»...
Так что да - это не инвестиция, это ловушка с подсветкой и красивым фасадом...
Если бы я знал, что это не квартира - я бы взял ипотеку на 3-комнатку и сдал бы ее...
А теперь я тут, как в танке, с диваном, который не влезает в лифт...
Плюс - застройщик обанкротился, и я не знаю, когда мне вернут деньги...
Вот такая вот «выгода»...
Спасибо, государство, за то, что ты не защитил меня...
А еще - я не могу прописаться...
И да - я больше не покупаю ничего, что не имеет «жилое» в ЕГРН...
Artyom Poddubny
декабря 20, 2025 AT 11:41Апартаменты - это как купить бутылку водки за 100 рублей, потому что она «дешевле» вина, а потом пить её в одиночку и удивляться, почему ты не веселишься.
Цена - не показатель ума. Показатель - твоё понимание, за что ты платишь.
И да - если ты думаешь, что сдашь в Airbnb и будешь отдыхать - ты не инвестор, ты идиот с телефоном и мечтой.
Попробуй управлять гостями, которые срывают ковры, оставляют еду в холодильнике и жалуются на «отсутствие чая»...
А потом ещё и налог в 50к в год - это не инвестиция, это самоубийство с отсрочкой.
Маллаев Сафаралиевич
декабря 20, 2025 AT 19:15Я купил апартаменты в Казани, сдаю в апарт-отель с сервисом - уборка, завтрак, ресепшен.
Доход 10% годовых, без головной боли.
Главное - чтобы управляшка была не от застройщика, а независимая.
И да - налог и коммуналка - да, выше, но если ты считаешь чистую прибыль - всё ок.
Если хочешь жить - купи квартиру.
Если хочешь зарабатывать - купи апарт-отель.
Но не путай. Это разные игры.
Спасибо автору за честно написанную статью 🙏
Дмитрий Герасимчук
декабря 21, 2025 AT 04:46Я думаю, проблема не в апартаментах как таковых, а в том, что рынок их продаёт как жильё.
Это как продавать грузовик как семейный автомобиль - технически можно, но зачем?
Люди покупают, потому что маркетинг говорит: «дешевле», а не «подумай, что ты покупаешь».
И потом - обижаются, что всё не так.
Надо бы в рекламе писать: «Это не ваш дом. Это бизнес-актив. Если вы не готовы к этому - не берите».
Просто так. Без хитростей.
Тогда и жалоб будет меньше.
А пока - каждый сам выбирает, насколько он готов платить за иллюзию.
Алексей Албоне
декабря 21, 2025 AT 15:52Ваша статья - образцовый пример профессионального анализа. Вы не просто перечислили риски - вы показали, как их измерить, как оценить доходность, как проверить юридическую чистоту объекта.
Это не просто информационный пост - это руководство для любого, кто хочет вложиться в недвижимость без потерь.
Особенно ценно, что вы разделили апартаменты с сервисом и без - это ключевое различие, которое игнорируют 90% покупателей.
Спасибо за чёткость, структуру и отсутствие эмоционального давления.
Такие материалы должны быть в каждом банке, на каждом сайте агентства недвижимости и в каждом курсе для начинающих инвесторов.
Поздравляю вас с качественной работой - это редкость в эпоху сенсаций.