Как хеджировать валютные риски при покупке зарубежной недвижимости: практические стратегии 2025 года

Вы купили квартиру в Турции или дом в Сербии - и теперь каждый раз, когда видите курс рубля, ваше сердце сжимается. Арендная плата в евро, налоги в лирах, ипотека в дирхамах - а доходы у вас в рублях. Если курс уходит вверх, вы теряете деньги. Если вниз - вы радуетесь, но не можете быть уверены, что так будет всегда. Это не фантазия. Это реальность для тысяч российских инвесторов, которые решили вложить деньги за границу. И если вы не хеджируете валютные риски, вы играете в рулетку с собственными сбережениями.

Почему хеджирование - это не роскошь, а необходимость

Валютный риск - это когда вы зарабатываете в одной валюте, а платите в другой. И курс между ними меняется не по вашему желанию. В 2022 году рубль упал на 40% за полгода. В 2023-м - подскочил на 25%. В 2024-м - снова ушел вниз. Такие колебания не оставляют шанса на стабильность. Если вы сдаете квартиру в Болгарии за 800 евро в месяц, а ваша ипотека - 600 евро, то при курсе 90 рублей за евро вы получаете 72 000 рублей в месяц. При курсе 130 - 104 000. Но если курс упадет до 75 - у вас останется всего 60 000. А расходы не сократятся. Коммуналка, налоги, ремонт - всё в той же валюте.

По данным АТОН, в 2025 году 45% российских владельцев зарубежной недвижимости используют хеджирование - в 2022-м их было всего 12%. Почему так резко выросло? Потому что люди поняли: без защиты вы не инвестируете - вы рискуете.

Три основных инструмента хеджирования - плюсы и минусы

Есть три способа защитить себя от резких скачков курса. Каждый - со своими правилами, ценой и последствиями.

• Форвардные контракты - это договор с банком: вы фиксируете курс на будущую дату. Например, сегодня EUR/RUB = 95, вы заключаете контракт на 6 месяцев по 98. Через полгода, даже если курс упадёт до 85, вы всё равно платите 98. Защита 100%. Но вы теряете возможность выиграть, если курс пойдёт вниз. Стоимость - от 0,5% до 1,5% в год, в зависимости от разницы ставок. Для рубля, с его 18-20% годовых, это дороже, чем для долларов или евро.
• Опционы - это страховка. Вы платите премию (2-5% от суммы), и получаете право, но не обязанность, купить валюту по фиксированному курсу. Если курс идёт против вас - вы используете опцион. Если в вашу пользу - просто игнорируете его и покупаете на рынке. Это дороже, чем форвард, но даёт гибкость. Подходит тем, кто не хочет терять шанс на выгоду, но боится катастрофы.
• Валютные ETF - это фонды, которые повторяют движение курса. Например, ETF на евро или турецкую лиру. Вы покупаете их, как акции, и держите годами. Минус - годовые комиссии 0,3-0,7%. Плюс - вы можете купить даже 10 000 рублей. Но ETF не работают как прямой хедж: они не фиксируют курс, а просто отслеживают его. Подходят для долгосрочных инвесторов, которые хотят «встроить» валюту в портфель, а не защитить конкретный платеж.

Как выбрать стратегию: 50-70% - это золотая середина

Большинство инвесторов ошибаются: они либо хеджируют всё, либо ничего. Оба подхода - плохи.

Полное хеджирование - это как застраховать машину от всех возможных аварий, даже если вы ездите только по пустынной дороге. Вы платите много, но не получаете выгоды, если курс пойдёт в вашу пользу. А ноль хеджирования - это как ездить без страховки: один резкий скачок - и вы теряете год дохода.

Эксперты Veles-Capital и АТОН рекомендуют частичное хеджирование 50-70%. Например, если ваша ежемесячная ипотека - 500 евро, вы фиксируете 350 евро через форвардный контракт. Остальные 150 евро оставляете на рынке. Так вы защищаете основную часть расходов, но не теряете шанс на выгоду, если рубль укрепится. Для арендного дохода - та же логика: если вы получаете 1000 евро в месяц, хеджируйте 700 евро, а 300 оставьте как «дополнительный доход».

Такой подход снижает стоимость хеджирования на 30-40% и даёт баланс между защитой и гибкостью.

Практический план: как начать хеджировать прямо сейчас

Не ждите кризиса. Начните с простого.

1. Составьте список всех валютных потоков. Что приходит? (аренда, продажа) Что уходит? (ипотека, налоги, страховка, ремонт). Укажите сумму и даты платежей.
2. Определите, сколько нужно хеджировать. Сколько из этих платежей критичны? Если вы не заплатите ипотеку - потеряете недвижимость. Значит, это 100% хеджирования. Если налоги - можно отложить на пару месяцев - тогда 50-70%.
3. Выберите инструменты. Для точных дат (например, платеж ипотеки 15 числа каждого месяца) - форварды. Для непредсказуемых расходов (ремонт, страховка) - опционы. Для долгосрочной защиты - ETF.
4. Обратитесь в банк. В России хеджировать могут только крупные банки: Сбербанк, ВТБ, Газпромбанк. Минимальная сумма - от 100 000 рублей. Для сделок на 1-2 млн рублей - лучше всего подойдут форварды. Для 5 млн и выше - можно комбинировать форварды и опционы.
5. Повторяйте каждые 3-6 месяцев. Курс меняется. Ваша стратегия тоже должна меняться. Не заключайте контракт на 2 года - заключайте на 6, пересматривайте, корректируйте.

Пример: Александр из Москвы купил квартиру в Стамбуле за 120 000 евро. Ипотека - 700 евро в месяц. Он заключил форвард на 6 месяцев на 490 евро по курсу 145 RUB/EUR. Остальные 210 евро - на рынке. Премия по опциону на 210 евро - 3,2% от суммы. За полгода он заплатил 18 000 рублей на хеджирование. Но когда курс упал до 130, он купил оставшиеся 210 евро по 130 - и сэкономил 31 500 рублей. В итоге - прибыль от гибкости, и защита от краха.

Что изменилось в 2025 году

С 2023 года ЦБ РФ ограничил использование форвардных контрактов для физических лиц. Это значит, что банки теперь взимают дополнительную наценку - на 15-20% дороже, чем для компаний. Также сократилось количество валют, доступных для хеджирования. Доллар и евро - есть. Фунт, швейцарский франк - почти нет. Зато теперь доступны лира, сербский динар, дирхам - валюты, в которых россияне покупают недвижимость.

Средняя стоимость хеджирования в 2025 году:

• Турецкая лира - 4,5% в год
• Дирхам ОАЭ - 3,8%
• Сербский динар - 2,9%
• Евро - 2,1%

Почему лира дороже? Потому что ставка по рублю - 18%, а по лире - 12%. Разница - 6 процентных пунктов. Она сразу отражается в цене форварда. Чем выше разница ставок - тем дороже хеджирование.

Что не стоит делать

Не покупайте валюту на рынке и храните её на счёте. Это не хеджирование - это спекуляция. Вы не защищаете себя, вы играете в казино.

Не используйте криптовалюты как «хедж». Биткоин не защищает от падения евро - он сам может упасть на 40% за неделю.

Не ждите, пока курс «сам упадёт». Курс не знает, когда вам нужно платить. Он не ждёт. Он резко меняется - и вы не успеете среагировать.

Когда хеджирование не имеет смысла

Если ваша недвижимость приносит доход в той же валюте, в которой вы платите налоги и ипотеку - хеджировать не нужно. Например, вы сдаёте квартиру в Болгарии за евро, и все ваши расходы - в евро. Тогда валютный риск - нулевой. Хеджирование - лишние деньги.

Если вы планируете продать недвижимость через 1-2 года - и вывести деньги в рубли - тогда хеджирование может быть оправдано. Но если вы держите её 10+ лет - вы не просто хеджируете курс, вы хеджируете инфляцию, политику, геополитику. И тогда лучше диверсифицировать - купить ещё одну недвижимость в другой стране, в другой валюте.