Инвестиции в новостройки на этапе котлована: как заработать и не потерять всё

Представьте: вы покупаете квартиру за 5 миллионов рублей, а через три года она стоит 7,5 миллионов. Без ремонта, без сдачи в аренду - просто потому что дом построили. Это не миф. Это реальность инвестиций в новостройки на этапе котлована. Но за этой возможностью скрывается один из самых рискованных способов вложить деньги в недвижимость. Вы не просто покупаете квартиру. Вы вкладываетесь в проект. В строительную бригаду. В смету. В судьбу застройщика. И если он провалится - вы потеряете не только деньги, но и годы.

Почему котлован - это самая выгодная стадия

На этапе котлована цена квартиры может быть на 20-30% ниже, чем в готовом доме. Где-то - 15%, где-то - до 40%. Всё зависит от региона, застройщика и спроса. В 2019-2021 годах некоторые проекты росли на 100% за время строительства. Сейчас - редко. Но даже 20-30% за три года - это лучше, чем банковский вклад с 3-4% годовых. По оценкам экспертов, средняя доходность таких инвестиций составляет около 7,5% в год. Просто потому что вы покупаете на старте, когда никто ещё не верит в проект.

Почему такая разница в цене? Потому что застройщик не имеет денег. Он продаёт квартиры, чтобы строить. Вы - его инвестор. И чем раньше вы вступаете, тем больше скидку получаете. Допустим, вы купили однокомнатную квартиру в котловане за 4,5 млн. Через три года, когда дом сдан, её рыночная цена - 6,3 млн. Вы продали - и заработали 1,8 млн. Без усилий. Без ремонта. Без сдачи в аренду. Это не мечта. Это то, что реально происходило в Москве, Санкт-Петербурге, Казани и даже в регионах с растущей инфраструктурой.

Риски, которые никто не хочет говорить вслух

Но есть обратная сторона. Главный риск - застройщик не доделает дом. Или обанкротится. Или исчезнет. В 2022-2023 годах в России закрылись сотни строительных компаний. Даже если вы вложили деньги на эскроу-счет - вы получите свои средства обратно. Но вы потеряете время. А время - это деньги. Если вы планировали продать квартиру через три года, а стройка затянулась на полтора года, вы теряете до 30% ожидаемой прибыли. А если вы купили для сдачи в аренду - вы три года не получали ни копейки дохода.

Другой риск - это проект в глухом месте. Вы купили квартиру в ЖК «Новый Катуар» - и через два года поняли, что рядом нет метро, школы, аптеки, а автобусы ходят раз в час. Даже если дом сдадут, никто не захочет там жить. Цена не вырастет. А если вы купили в районе, где планируют строить ТПУ или новую линию метро - шансы на рост в 2-3 раза выше.

И ещё один скрытый риск: эскроу-счет не приносит процентов. Вы отдали 5 млн рублей, а они лежат на счету, не принося ни копейки дохода. Если бы вы положили эти же деньги в депозит под 7%, вы бы за три года заработали почти 1 млн. А тут - ноль. Это упущенная выгода. И её учитывают только опытные инвесторы.

Как выбрать застройщика, который не исчезнет

Не все застройщики одинаковы. Есть те, кто строит по 3-5 проектов в год, сдаёт их в срок, и у них есть реальные деньги. А есть те, кто берёт деньги дольщиков и тратит их на рекламу, зарплаты директоров и новые земельные участки. Как отличить? Проверяйте три вещи.

• История. Сколько проектов он сдал? Какие? В каких районах? Зайдите на сайт, найдите их старые объекты. Пойдите туда. Посмотрите, как живут люди. Есть ли дворы, лифты, детские площадки? Если проект сдан три года назад - и всё работает - это хороший знак.
• Финансы. Проверьте, есть ли у компании долги. Поищите в реестре судов. Есть ли иски от подрядчиков, поставщиков, соседей? Если да - держитесь подальше.
• Документы. Убедитесь, что у проекта есть разрешение на строительство, градостроительный план и проектная документация. Без этого - всё незаконно. Даже если вам говорят, что «всё в порядке» - требуйте копии.

И ещё один совет: не покупайте в проектах, где строится только один дом. Лучше выбирать те, где уже сданы другие корпуса. Это значит, что компания не «всё на один кубик» - у неё есть опыт, деньги и репутация. Если в ЖК уже сдали три дома, а вы покупаете в четвёртом - риск падает вдвое.

Где искать выгодные проекты

Не все регионы одинаковы. Москва и Санкт-Петербург - это рискованно. Цены уже высокие. Рост - минимальный. Но в Подмосковье, в Краснодаре, в Новосибирске, в Екатеринбурге - ещё есть возможности. Особенно если рядом планируют строить:

• новую линию метро
• транспортно-пересадочный узел (ТПУ)
• большой торговый центр
• больницу или школу

Эти проекты растут в цене быстрее всего. Даже если застройщик не самый известный - если рядом строится метро, квартира вырастет в цене. Потому что спрос не зависит от бренда. Он зависит от удобства.

Также ищите проекты рядом с природой. ЖК «Экоград Новый Катуар» - не просто название. Это значит, что рядом лес, озеро, чистый воздух. Такие места ценят не только москвичи, но и люди из других регионов. И они готовы платить больше. Даже если дом сдан через три года - спрос будет.

Когда покупать - и когда ждать

Не спешите. Котлован - это не всегда лучший момент. Иногда лучше подождать, пока появятся первые этажи. Когда видно, что фундамент заложен, стены возводятся, бетон льётся - это уже не котлован. Это стадия активного строительства. И риск падает. Цена растёт. Но не так сильно, как на старте.

Если вы готовы ждать три года - покупайте на котловане. Если вы хотите сэкономить, но не готовы ждать - ищите проекты на 40-60% готовности. Там доходность падает до 3-7% в год. Это ниже, чем по вкладам. Такие проекты не выгодны. Их покупают только те, кто хочет жить там сам - не инвестировать.

И ещё: не вкладывайте больше 20% своих сбережений в один проект. Даже если он идеальный. Риск - всегда есть. И даже у самых надёжных застройщиков могут быть задержки из-за погоды, проблем с материалами или согласований с властями. Это нормально. Но если у вас всё в одном проекте - вы рискуете всем.

Что делать после покупки

Вы купили. Деньги на эскроу. Документы в порядке. Что дальше?

• Следите за новостями. Подпишитесь на официальный сайт застройщика. Читайте их отчёты. Если они перестали публиковать фото стройки - это красный флаг.
• Следите за инфраструктурой. Проверяйте, строят ли рядом метро, дороги, школы. Если да - ваша квартира растёт в цене. Если нет - вы рискуете остаться с «мёртвой» недвижимостью.
• Не торопитесь с продажей. Если вы купили за 4,5 млн, а через три года дом сдан - не спешите продавать сразу. Подождите ещё полгода. Цены часто растут после сдачи. Особенно если в районе появляется спрос.
• Если вы планируете сдавать в аренду - сделайте косметический ремонт. Он добавит 5-10% к цене. И снимать будет легче. Но не переплачивайте. Простой ремонт - 300-500 тыс. рублей - и квартира готова к сдаче.

Кому это подходит - и кому нет

Эта стратегия - не для всех. Она подходит, если вы:

• готовы ждать 2-4 года
• не нуждаетесь в деньгах прямо сейчас
• можете потерять 10-20% от вложений и не сломаться
• готовы тратить время на проверку застройщика
• не хотите жить в этой квартире - только продавать или сдавать

А если вы:

• планируете съехать в новую квартиру через год
• нуждаетесь в гарантированном доходе
• не умеете анализировать проекты
• боитесь рисков

- тогда лучше купить готовую квартиру. Или вложить в депозит. Это безопаснее. И не требует ни знаний, ни терпения.

Инвестиции в котлован - это как ставка на лошадь. Вы не знаете, кто победит. Но если вы знаете, как читать форму, смотреть на тренеров, анализировать прошлые забеги - шансы на выигрыш растут. Без этого - вы просто играете в рулетку. И рано или поздно проиграете.