Инвестиции в недвижимость за рубежом для россиян: где выгодно покупать и какие ограничения ждут в 2026 году

В 2026 году россияне всё чаще смотрят за границу не просто как на место для отпуска, а как на возможность сохранить и приумножить капитал. Инвестиции в недвижимость за рубежом - не модный тренд, а стратегия выживания для тех, кто хочет защитить активы от санкций, получить пассивный доход и, в идеале, запасной паспорт. Но всё не так просто, как показывают рекламные ролики с пальмами и океаном. За каждым красивым фото - юридические ловушки, закрытые программы, заблокированные счета и риски, о которых мало кто говорит до покупки.

Почему россияне уходят за границу с деньгами

В 2024 году россияне вложили в зарубежную недвижимость более $4,1 млрд - это на 23% больше, чем в 2023. Но главное - доля инвестиционных сделок выросла с 58% до 71%. То есть теперь большинство покупают не для себя, а для сдачи в аренду. Это не про эмиграцию. Это про деньги. Про то, чтобы получить 6-10% годовых от аренды, когда в России ставки по депозитам падают, а инфляция съедает сбережения.

Кто-то хочет ВНЖ - чтобы иметь возможность выезжать без виз, лечиться за границей, учить детей в европейских школах. Кто-то просто хочет, чтобы его имущество не оказалось под арестом из-за санкций. Но в 2025-2026 годах программы «золотой визы» в Европе резко сжались. Испания и Черногория полностью закрыли их для новых заявок. Греция подняла порог до €250 000. Португалия теперь требует €500 000 в инвестиционные фонды. Это не значит, что выхода нет. Просто нужно пересмотреть список стран.

Где сейчас можно купить недвижимость и получить ВНЖ

Если вы ищете ВНЖ через покупку жилья, то в 2026 году список выглядит так:

• Турция - лидер по числу сделок. Минимальная сумма - от €70 000. ВНЖ дают сразу после регистрации права собственности. В Анталье квадратный метр стоит в среднем €1 500, а доходность аренды - 5-7%. Многие россияне сдают квартиры туристам и получают €700-1 000 в месяц. Процесс оформления занимает 2-3 недели. Юристы работают на русском. Налог на имущество - 0,1-0,3% в год.
• Сербия - самый простой путь к ВНЖ. Минимум - €50 000. Нет требований к проживанию. Можно купить квартиру в Белграде или апартаменты в Будве. Доходность аренды - 5-7%. Налоги низкие, система прозрачная. Главный минус - маленький рынок перепродажи. Если захотите продать через 3 года, покупателей будет меньше, чем в Турции.
• ОАЭ (Дубай) - для тех, кто готов вложить больше. Чтобы получить LTR-визу (действует 10 лет), нужно купить недвижимость от $500 000. Плюс - подтвердить, что у вас есть активы на $1 млн и доход от $80 000 в год. ВНЖ можно продлить, включив в заявку до четырёх родственников. Налогов на доход от аренды нет. Но квартиры в центре Дубая стоят от $800 000. Доходность - 5-6%, но спрос высокий, особенно от индийских и европейских арендаторов.
• Таиланд - нельзя купить землю, но можно купить апартаменты в кондоминиуме. Минимум - $50 000. Доходность - 6-9% при долгосрочной аренде и до 10% при краткосрочной (Airbnb). ВНЖ не даётся автоматически, но можно получить через инвестиционную визу или пенсионную. Многие россияне живут здесь на постоянной основе, сдают квартиры и платят минимальные налоги.
• Грузия - один из самых лояльных рынков. Нет ограничений на покупку. ВНЖ дают при покупке недвижимости от $100 000, но можно получить и без этого - через регистрацию бизнеса или доходы. Доходность аренды - 10-12% в Тбилиси и Батуми. Налоги - 1% на доход от аренды. Оформление занимает 1-2 дня. Минус - небольшой рынок, сложнее найти покупателя при продаже.

Где больше не стоит покупать

Некоторые страны, которые раньше были «золотым стандартом», теперь - ловушки.

• Греция - порог €250 000, но с 2024 года россиянам практически отказывают в ВНЖ. Банки не принимают российские документы. Счета закрываются. Процесс занимает 6-8 месяцев вместо обещанных 3. Только 42% российских инвесторов довольны опытом. Не стоит рисковать.
• Испания - программа «золотой визы» закрыта. Квартиры в Барселоне стоят от €150 000, но доходность - всего 3,2-4,5%. Налоги высокие, бюрократия - тяжёлая. Рынок медленный. Лучше смотреть на другие страны.
• Черногория - программа закрыта. Покупать можно, но ВНЖ не дадут. Если вы уже купили до 2024 года - всё в порядке. Но новым инвесторам здесь делать нечего.
• Кипр - санкционные риски. Банки не работают с российскими клиентами. Налоги на прибыль от аренды - до 35%. Покупать можно, но продавать будет сложно. Не лучший выбор для инвестиций.

Доходность и реальные цифры

Важно не просто смотреть на цену квадратного метра, а считать реальную доходность. Вот что дают страны в 2025-2026 году:

Сравнение доходности и минимальных вложений

Страна	Мин. сумма	Доходность аренды	ВНЖ через покупку
Грузия	$100 000	10-12,1%	Да
Таиланд	$50 000	6-10%	Нет (только через другие визы)
Турция	€70 000	5-7%	Да
Сербия	€50 000	5-7%	Да
ОАЭ (Дубай)	$500 000	5-6%	Да (LTR-виза)
Испания	€150 000	3,2-4,5%	Нет

Самый выгодный вариант по доходности - Грузия и Таиланд. Самый доступный по стартовому капиталу - Сербия и Таиланд. Если вы хотите ВНЖ и стабильность - Турция. Если готовы вложить больше ради долгосрочной перспективы - Дубай.

Сложности, о которых молчат агентства

Покупка недвижимости за рубежом - это не одна сделка. Это цепочка рисков:

• Санкции - банки в Европе могут отказать в переводе денег из России. Решение - использовать посредников в ОАЭ, Турции или Казахстане.
• Юридические риски - в некоторых странах (например, в Таиланде) не все продавцы честны. Нужен независимый юрист. Услуги стоят 1-3% от стоимости сделки. Это не трата - это страховка.
• Налоги - в России вы обязаны декларировать доход от зарубежной недвижимости. Штрафы за несдачу - до 40% от суммы. В Грузии, ОАЭ и Турции налоги на доход от аренды - низкие или нулевые. Но в Европе - до 35%.
• Валютные риски - если вы покупаете в евро или долларах, а деньги переводите из рублей, курс может упасть за время перевода. Решение - переводить частями или через надёжные платформы вроде Wise или Revolut.

По данным Anwin.ru, 78% российских инвесторов сталкивались с хотя бы одной из этих проблем. Не думайте, что «всё решит юрист». Вы сами должны понимать, что делаете.

Как начать - пошагово

Если вы решили начать - не торопитесь. Вот реальный алгоритм:

1. Определите цель. Вам нужен доход? ВНЖ? Или просто защита активов? От этого зависит страна.
2. Выберите 2-3 страны. Сравните по цене, доходности, ВНЖ, налогам. Не гонитесь за «популярностью» - гонитесь за результатом.
3. Найдите юриста. Он должен работать с россиянами, знать русский язык, иметь опыт с вашей страной. Проверьте отзывы на форумах.
4. Проверьте объект. Не покупайте «на глаз». Запросите документы на право собственности, выписку из реестра, план дома, налоговые квитанции. Проверьте, нет ли долгов у продавца.
5. Переведите деньги. Используйте легальные каналы: через банки в ОАЭ, Турции, Казахстане. Не пытайтесь обойти ограничения - это рискованно.
6. Оформите сделку. В Турции - 3 недели. В Сербии - 4-6 недель. В Грузии - 2 дня. В Греции - 6 месяцев.
7. Запустите аренду. Используйте Airbnb, Booking, или местных агентств. Не сдавайте «на словах» - заключайте договор.

Что будет дальше - прогноз на 2026-2027

Рынок не остановится. Но он меняется. В 2026 году россияне всё больше смотрят на:

• Грузию - как на «свободную зону» с минимальными барьерами.
• Турцию - как на основной хаб для инвестиций. Рост цен на 15% в 2024 году - не случайность. Спрос остаётся высоким.
• Портфельные инвестиции - через фонды в Португалии или ОАЭ. Это не квартира, а доля в проекте. Минимум - €500 000, но риски ниже, а гражданство - через 5 лет.
• Египет и Турцию - единственные страны, где можно получить гражданство через недвижимость. Это будущее для тех, кто хочет полную свободу.

Однако предупреждение: все страны могут в любой момент закрыть программу. Всё, что сегодня работает, завтра может стать запрещённым. Поэтому не вкладывайте всё в один объект. Диверсифицируйте. Даже если это две квартиры в разных странах.

Отзывы реальных инвесторов

«Купил квартиру в Анталье за €120 000 в январе 2024. Сдаю за €800 в месяц. Доходность - 6,7%. Юрист помог со всеми документами. Процесс занял 3 недели. Никаких проблем с банком не было - переводил через турецкий банк». - MoscowInvestor2024, Reddit

«Пытался получить ВНЖ в Греции. Банк заблокировал перевод. Документы не приняли. Через 8 месяцев я сдался. Потерял €2 000 на юристе и время. Не повторяйте мою ошибку». - StPeteExpatriate, Reddit

«В Сербии легко открыть счёт, получить ВНЖ. Но если захочешь продать квартиру через 2 года - никто не купит. Рынок маленький». - Telegram-канал «Инвестор за границей»

Эти истории - не исключения. Это реальность. И она не красива. Но она реальна.