Доходность от аренды жилья в крупных городах России: реальные цифры и сравнение 2025 года
ноя, 28 2025
Вы слышали, что сдача квартиры в аренду - это надежный способ заработать на недвижимости? Многие так думают. Но если вы посмотрите на цифры, а не на рекламные заголовки, картина меняется. В 2025 году доходность от аренды жилья в крупных городах России - это не пассивный доход, а сложный бизнес с кучей скрытых издержек. И далеко не всегда он лучше, чем просто положить деньги в банк.
Сколько реально зарабатывают на аренде?
Средняя доходность от долгосрочной аренды в крупных городах России - 6,3% в год. Это цифра из официального отчета АСН Инфо за август 2025 года. Звучит неплохо? Пока не вспомните, что банковские вклады сейчас дают 20%. То есть, если вы вложите 5 миллионов рублей в депозит, вы получите 1 миллион в год. А если вложите те же 5 миллионов в квартиру - вы получите 315 тысяч. Разница в три раза. И это без учета налогов, ремонта и простоев.
Почему такая разница? Потому что многие сайты считают доходность по-другому. Domclick и другие агрегаторы показывают «брутто» - доход без вычета налогов, коммунальных платежей, ремонта и управленческих расходов. Но реальный доход - это то, что остается у вас в кармане. АСН Инфо и РИА Рейтинг считают «нетто». И по их данным, после всех вычетов доходность падает до 3-4% в большинстве городов. Это не инвестиция. Это хобби с убытками.
Где доходность выше - и почему
Но есть города, где аренда действительно работает. И они не те, где вы думаете.
В Челябинске - лидер среди миллионников. Там средняя цена квартиры - 4 миллиона рублей, а арендная ставка - 25,9 тысяч в месяц. Это дает 7,69% годовых. Срок окупаемости - 13 лет. Лучший показатель в стране. Почему? Потому что жилье дешевое, а спрос стабильный. Работают заводы, люди переезжают, снимают квартиры. Нет сезонности. Нет турбизнеса. Просто люди нуждаются в жилье.
В Волгограде - 25% годовых. Но только если вы сдаете посуточно. И это не миф. По данным ЦИАН, в курортных и туристических городах посуточная аренда приносит в 2-3 раза больше, чем долгосрочная. Геленджик - чемпион: 42,5%. Казань - 31,2%. Санкт-Петербург - 30,3%. Но это не пассивный доход. Это работа. Каждый день - проверка гостей, уборка, ремонт, ответы на сообщения, борьба с шумными соседями. Вы не просто владелец. Вы гостиничный менеджер, который работает без выходных.
А в Москве и Санкт-Петербурге? Долгосрочная аренда приносит 5,7-6,1%. По суточной - в 2,6 раза больше. Но чтобы получить эти 1,3 миллиона в год на двухкомнатной квартире в Петербурге, вам нужно держать ее на 90% загруженной. А в январе, феврале и сентябре - почти 0%. И это без учета того, что каждый год нужно тратить 150-200 тысяч на ремонт, чтобы не потерять клиентов.
Скрытые расходы, о которых никто не говорит
Вы купили квартиру за 4 миллиона. Сдали за 35 тысяч в месяц. На бумаге - 10,5% доходности. Но когда вы начинаете считать реальные расходы - все рушится.
- Налоги. 13% с дохода. Если вы не оформили ИП - это все равно 13%. Никто не дает вам льготы.
- Коммуналка. В Москве и Петербурге - 3-5 тысяч в месяц. В регионах - 1-2 тысячи. Это не «включено в аренду» - это ваша плата.
- Ремонт. Каждые 2-3 года нужно делать косметический ремонт: покраска, замена сантехники, ремонт пола. Это 150-300 тысяч раз в два года. И это если вы не сдаете квартиру тусовке - тогда ремонт нужен каждые 6 месяцев.
- Простои. Средний срок между арендаторами - 1-2 месяца. В Москве - 3-4. За это время вы теряете 100-150 тысяч в год.
- Управление. Если вы не хотите вести эту борьбу вручную - наймите управляющую компанию. Стоимость - 8-12% от дохода. То есть, если вы зарабатываете 30 тысяч в месяц, вам останется 26-27 тысяч. А если вы сдаете посуточно - вам нужно платить еще и за чистку, уборку, смену белья.
Пользователь RentInvestor2025 на форуме написал: «Купил однушку в Казани за 4,2 млн, сдаю за 35 тыс. На бумаге - 10%. Реально - 5,5%». Это не исключение. Это норма.
Что выгоднее: аренда или вклад?
В 2025 году банковские вклады - это не скучный выбор. Это умный.
Вы кладете 5 миллионов рублей на 3 года под 20%. Получаете 1 миллион в год. Без хлопот. Без ремонтов. Без гостей, которые сломали диван. Без налоговой. Без риска, что квартиру заберут за долги. Без риска, что вдруг в вашем районе отключат свет на неделю и все арендаторы уехали.
Аренда - это рискованная игра. Только в трех сценариях она имеет смысл:
- Вы живете в городе с низкой стоимостью жилья - Челябинск, Ижевск, Орел, Курган. Там цена квартиры 2-3 миллиона, а спрос стабильный. Доходность 7-8% - и это реально.
- Вы сдаете в курортном городе - Геленджик, Сочи, Калининград. Но вы готовы работать как отельный менеджер. И платить за ремонт каждые 2 года.
- У вас есть дополнительный доход, и вы хотите «сохранить» деньги в недвижимости, а не в деньгах. То есть - вы не хотите, чтобы деньги «исчезли» от инфляции. Тогда квартира - это не инвестиция, а страховка.
Во всех остальных случаях - это потеря времени, денег и нервов. Особенно если вы думаете, что можно просто купить квартиру, поставить автоматический перевод, и жить спокойно. Такого не бывает.
Куда идти дальше?
Если вы все еще думаете о недвижимости как об инвестиции - не спешите покупать.
Сначала сделайте расчет по своей реальной ситуации:
- Какова цена квартиры в вашем городе?
- Какая средняя арендная ставка (долгосрочная)?
- Сколько вы потратите на ремонт за 3 года?
- Сколько месяцев в году квартира будет пустовать?
- Сколько будет стоить уборка и управление?
- Какой налог вы платите?
Потом посчитайте: сколько вы получите в год после всех вычетов. И сравните с тем, сколько бы вы получили, если бы просто положили эти деньги в банк под 20%.
Если аренда дает больше - идите. Если нет - пересмотрите стратегию.
И помните: в 2025 году аренда жилья - это не пассивный доход. Это бизнес. И как любой бизнес, он требует времени, знаний и готовности к потерям. Не каждый готов. И не каждый должен.
Какие города самые выгодные в 2025 году?
Вот реальные данные по доходности в крупных городах России по состоянию на август 2025 года:
| Город | Тип аренды | Доходность | Срок окупаемости | Комментарий |
|---|---|---|---|---|
| Геленджик | Посуточная | 42,5% | 2,4 года | Туристический сезон - 7 месяцев. Требует постоянного управления. |
| Казань | Посуточная | 31,2% | 3,2 года | Высокий спрос на деловые поездки и конференции. |
| Челябинск | Долгосрочная | 7,69% | 13 лет | Лучший показатель среди миллионников. Стабильный спрос. |
| Волгоград | Посуточная | 25% | 4 года | Рост спроса из-за близости к Кавказу и туризму. |
| Москва | Долгосрочная | 5,7% | 17,5 лет | Самый низкий показатель среди крупных городов. Высокая цена, низкий доход. |
| Орел | Долгосрочная | 30,5% | 3,3 года | Небольшой город, низкая цена жилья. Стабильный спрос. |
| Хабаровск | Долгосрочная | 8-9% | 12-13 лет | Один из немногих городов, где доходность близка к банковским ставкам. |
Обратите внимание: самые высокие доходности - не в Москве и не в Петербурге. А в небольших городах с низкой стоимостью жилья. Или в курортных зонах - но только если вы готовы работать.
Можно ли заработать на аренде в Москве и Санкт-Петербурге?
Можно, но только если вы сдаете посуточно и готовы работать как отельный менеджер. Долгосрочная аренда в этих городах приносит 5,7-6,1% - это хуже, чем вклад под 20%. Даже если вы сдаете посуточно, вам нужно тратить 15-20% дохода на уборку, ремонт и управление. Реальная доходность - 15-20%. И это при 90% загрузке. В зимние месяцы - 30%. Это не пассивный доход. Это бизнес с высокой нагрузкой.
Почему в Челябинске доходность выше, чем в Москве?
Потому что цена квартиры в Челябинске - 4 миллиона, а в Москве - 15-20 миллионов. Арендная ставка в Челябинске - 25,9 тысяч, в Москве - 70-90 тысяч. Но разница в цене в 4-5 раз делает доходность выше. Вы получаете ту же сумму, но вложили в 4 раза меньше. Это математика. И это работает только в городах с низкой стоимостью жилья и стабильным спросом.
Стоит ли покупать квартиру, чтобы сдать в аренду, если я не живу в городе?
Только если вы готовы платить управляющей компании 10% от дохода и не боитесь, что квартира будет простаивать. Если вы не можете лично контролировать ремонт, проверять гостей, решать конфликты - вы потеряете деньги. Большинство инвесторов, которые покупают квартиры в других городах и не живут там, в итоге теряют больше, чем зарабатывают. Особенно если это не курортный город.
Что выгоднее: сдавать посуточно или долгосрочно?
В курортных городах - посуточно. В промышленных - долгосрочно. В Москве и Петербурге - посуточно приносит в 2,6 раза больше, но требует в 5 раз больше усилий. В городах вроде Иваново, Липецка или Пензы - долгосрочная аренда выгоднее, потому что спрос на туристов почти нулевой, а люди нуждаются в жилье. Выбирайте по типу города, а не по желанию.
Почему в 2025 году банки стали выгоднее недвижимости?
Потому что ставки по вкладам выросли с 8% до 20% за два года. А цены на жилье - только растут. Доходность аренды не успевает за этим. Рост арендной ставки - 1,2% в год. Рост цен на жилье - 6-10%. То есть вы покупаете квартиру дороже, а доход растет медленнее. Это не инвестиция - это удержание. А вклад - это чистый доход. Без хлопот. Без риска. Без налогов, если вы не выводите деньги.
Если вы хотите заработать - смотрите не на цифры с сайтов. Смотрите на свои цифры. Считайте реальные расходы. Сравнивайте с вкладом. И только потом решайте. Потому что в 2025 году аренда жилья - это не пассивный доход. Это выбор между работой и безопасностью. И не каждый готов платить такую цену.