Декларация 3-НДФЛ при продаже квартиры: как заполнить и подать онлайн в 2026 году

Продали квартиру и не знаете, что делать дальше? Многие думают, что если сделка прошла спокойно, то и налоги не нужны. Но это ошибочное представление. Декларация 3-НДФЛ - это не просто бумажка, которую можно игнорировать. Это обязательный документ, который вы обязаны подать, если продали квартиру, которая была в вашей собственности меньше 3 или 5 лет - в зависимости от обстоятельств. И если вы этого не сделаете, штраф будет не 1000 рублей, как раньше, а уже 2000 рублей плюс 40% от неуплаченного налога. В 2026 году налоговая система работает иначе - быстрее, точнее, но без прощения ошибок.

Когда именно нужно подавать декларацию?

Не вся продажа квартиры требует подачи декларации. Есть простое правило: если вы владели квартирой меньше минимального срока - подавайте. А сколько это? Всё зависит от того, как вы получили жильё.

• Если квартира досталась вам по наследству, в дар от близкого родственника (супруг, родитель, ребёнок, брат, сестра), или вы приватизировали её - достаточно 3 лет владения.
• Если вы купили её сами, даже если она была вашим единственным жильём - нужно 5 лет.

Есть важное исключение: если у вас двое и более детей, и вы продали одну квартиру, а в течение 90 дней до или после купили другую - вы можете вообще не платить налог, даже если квартира была в собственности 1 год. Это не скидка, а законное право. Но чтобы его получить, нужно подать декларацию и указать обе сделки. Без декларации - никаких льгот.

Как считать налог? Два способа - один вычет

Налог на доход от продажи квартиры - 13%. Но если вы заработали больше 5 млн рублей, ставка повышается до 15%. Однако вы не платите налог со всей суммы. Есть два способа уменьшить налогооблагаемую базу.

Способ 1: Имущественный вычет - 1 млн рублей

Это самый простой вариант. Даже если вы купили квартиру за 1,2 млн, а продали за 2 млн - вы можете просто отнять 1 млн от дохода. Налог платите только с 1 млн. Пример: продали за 2,5 млн - вычет 1 млн - налогооблагаемая база 1,5 млн - налог 195 тыс. рублей. Без вычета - 325 тыс. Разница в 130 тыс. - это как бесплатный ремонт.

Способ 2: Вычет по расходам

Если вы купили квартиру за 2,2 млн, а продали за 2,5 млн - выгоднее не брать стандартный вычет, а указать реальные расходы. Тогда налог платите только с 300 тыс. - 39 тыс. рублей. Но тут важно: вы должны иметь документы. Договор купли-продажи, платежные реквизиты, выписки из банка. Без них - вычет не примут. И да, проценты по ипотеке в этот вычет не входят. Они учитываются отдельно при получении налогового вычета на покупку, но не при расчёте налога с продажи.

Если вы продали квартиру за меньше, чем купили - вы в убытке. Налога нет. Но декларацию подавать всё равно нужно. Иначе налоговая может посчитать, что вы скрыли доход.

Что нужно указать в декларации?

Заполнять декларацию 3-НДФЛ - не значит писать текст. Это таблица с конкретными полями. Ошибки в них - это основная причина, почему люди получают уведомления о проверке. Вот что точно нужно внести:

• Код дохода: 15 - для продажи недвижимости. Не 18, не 10 - именно 15.
• Кадастровый номер: берёте из выписки ЕГРН. Если указали не тот - система не примет декларацию.
• Адрес квартиры: как в документах. Не сокращённый, не с опечаткой.
• Дата регистрации права: именно дата, когда вы стали собственником. Не дата договора, не дата оплаты.
• Дата передачи квартиры: дата подписания акта приёмки-передачи. Обычно она совпадает с датой сделки.
• Способ приобретения: 1 - новостройка, 2 - купленная, 3 - полученная по наследству и т.д.
• Расходы на покупку: только сумма, указанная в договоре. Без процентов по кредиту, без ремонтов, без комиссий риелтора.

Если вы продали долю - каждый собственник подаёт свою декларацию. Даже если вы продали 1/4 квартиры, вы всё равно обязаны отчитаться. Налоговая не делит доли между вами - каждый платит за себя.

Как подать онлайн? Шаг за шагом

В 2026 году 85% людей подают декларации через личный кабинет на сайте ФНС. Это быстрее, дешевле и безопаснее, чем ходить в инспекцию. Вот как это сделать:

1. Зайдите на сайт nalog.ru - авторизуйтесь через Госуслуги.
2. Перейдите в раздел «Личный кабинет налогоплательщика» → «Подать декларацию».
3. Выберите «3-НДФЛ» и год - 2025 (если продали в 2025 году).
4. Система автоматически подтянет данные из Росреестра: кадастровый номер, адрес, дату регистрации. Это сэкономит вам часы.
5. Вручную введите сумму дохода - ту, что в договоре купли-продажи.
6. Выберите способ уменьшения налога: «имущественный вычет» или «расходы».
7. Если вы покупали новую квартиру в том же году - укажите и её. Система сама рассчитает, что вы можете уменьшить доход от продажи на сумму расходов по покупке.
8. Проверьте все поля. Особенно код дохода и кадастровый номер.
9. Подпишите декларацию электронной подписью (она уже есть в Госуслугах).
10. Отправьте. Система выдаст уведомление: «Декларация принята».

Если вы используете программу «Декларация» от ФНС - процесс почти такой же. Но она не синхронизируется с Росреестром, и вы вручную вводите всё. Это занимает в два раза больше времени. Для большинства - онлайн-кабинет проще.

Что приложить к декларации?

При подаче онлайн документы не нужно загружать. Но они должны быть у вас на руках. Налоговая может запросить их в течение 3 лет. Вот что проверят:

• Договор купли-продажи квартиры (копия)
• Выписка из ЕГРН о праве собственности (не старше 30 дней)
• Документы, подтверждающие поступление денег (справка банка, выписка, расписка покупателя)
• Если используете вычет по расходам - договор покупки, платежные документы (чеки, банковские переводы, квитанции)

Если вы продали квартиру в ипотеку - не забудьте, что проценты по кредиту не учитываются при расчёте налога с продажи. Они идут в другой вычет - на покупку. Это частая ошибка. Многие думают, что всё можно сложить. Нет. Это разные вещи.

Сроки и штрафы: что будет, если не подать?

Подать декларацию нужно до 30 апреля 2026 года. Это крайний срок. Если продали квартиру в 2025 году - вы не можете ждать до мая. Налог уплатить - до 15 июля 2026 года. Пока вы не заплатите - налоговая не закроет дело.

Штрафы за опоздание:

• 1000 рублей - минимальный штраф за несвоевременную подачу (с 2025 года - 2000 рублей)
• 5% от неуплаченного налога за каждый месяц просрочки
• Если вы занижаете доход - штраф 40% от суммы налога, которую скрыли (вместо 20% раньше)

Один человек в Казани получил штраф 87 тыс. рублей за то, что не подал декларацию. Он думал, что квартира была в собственности больше 5 лет - а на самом деле - 4 года и 11 месяцев. Разница в месяц - и 87 тыс. рублей штрафа.

Что чаще всего идёт не так?

Эксперты ФНС и налоговые консультанты говорят: 60% ошибок - это человеческий фактор. Вот самые частые:

• Неправильный код дохода (вместо 15 - ставят 18 или 10)
• Кадастровый номер введён с опечаткой - система отклоняет декларацию
• Указаны проценты по ипотеке как расходы при продаже - их не учитывают
• Не учтён срок владения - особенно если квартира досталась по наследству
• Пытается подать одну декларацию за всех собственников - каждый должен подавать свою
• Не подаёт декларацию, потому что «доход меньше 1 млн» - но если срок владения меньше - подать всё равно нужно

Если вы не уверены - лучше потратить 2000 рублей на консультацию бухгалтера, чем заплатить 50 тыс. рублей штрафа. Но если вы уверены - онлайн-подача займёт 20 минут. Никаких очередей. Никаких копий. Только данные, которые уже есть в системе.

Что изменится в 2026 году?

ФНС уже не просто принимает декларации - она их предугадывает. С 2025 года система автоматически заполняет половину полей на основе данных Росреестра. Вы вводите только доход и выбираете вычет. В 2026 году это будет 80%. Также появилась новая функция: если вы купили квартиру в том же году, что продали - система автоматически предлагает вам уменьшить налог на сумму расходов по обеим сделкам. Вам не нужно подавать отдельные заявления. Система сама всё посчитает.

Скоро вы получите уведомление: «Вы продали квартиру. Вы купили новую. Ваш налог - 0 рублей. Подтвердите данные». Это уже не мечта - это реальность. В 2026 году налоговая работает как умный помощник. Но только если вы не игнорируете её уведомления.

Что делать, если продали квартиру в 2025 году?

Если вы продали квартиру в 2025 году - не ждите. Сделайте это прямо сейчас:

• Проверьте, сколько лет вы владели квартирой
• Найдите договор купли-продажи и выписку ЕГРН
• Зайдите в личный кабинет на nalog.ru
• Заполните декларацию - система подскажет, что и куда вводить
• Подтвердите и отправьте

Вы можете сделать это за 20 минут. И не заплатить 300 тыс. рублей, если вместо этого сэкономите 195 тыс. с помощью вычета. Это не просто налог - это возможность сэкономить. Просто не игнорируйте её.