Чек-лист приемки квартиры в новостройке: что проверить и как правильно зафиксировать дефекты

Почему приемка квартиры - это не формальность, а ваша последняя защита

Вы купили квартиру в новостройке. День сдачи подошел. Застройщик улыбается, говорит: «Все готово, подпишите акт - и вы уже хозяин». Но если вы подпишете его, не проверив все детали, вы подписываете отказ от права требовать ремонта. Большинство дефектов - трещины, протечки, неровные стены, неисправные розетки - появляются не сразу. И если вы не зафиксировали их до подписания акта, застройщик просто откажет в устранении. По данным экспертов, более 70% дольщиков сталкиваются с тем, что после заселения начинают замечать проблемы, которые можно было бы устранить бесплатно, если бы они сделали полноценную проверку в день приемки.

Что нужно взять с собой на приемку

Не приходите с пустыми руками. Даже если вы не эксперт, правильные инструменты сделают вашу проверку эффективной. Вот что обязательно нужно взять:

• Паспорт и оригинал договора долевого участия (ДДУ)
• План квартиры и этажный план - сверяйте размеры и расположение стен
• Рулетка (минимум 5 метров) - проверяйте площадь комнат, высоту потолков
• Строительный уровень - чтобы увидеть, насколько ровные стены и пол
• Фонарик - освещайте углы, потолки, вентиляционные решетки
• Тестер напряжения - проверяйте, есть ли ток в розетках и выключателях
• Лист бумаги А4 - для проверки тяги в вентиляции
• Маркер и бумажный скотч - чтобы помечать дефекты на месте
• Бумага и ручки (лучше две) - фиксируйте все замечания в письменном виде
• Фотоаппарат или смартфон - делайте снимки каждого дефекта с датой и временем

Не забудьте попросить у представителя застройщика перечень установленного оборудования: счетчики воды, электричества, радиаторы, вентиляционные решетки. Сверьте их модели и серийные номера с теми, что указаны в договоре.

Что проверять: пошаговый чек-лист

1. Стены, потолки, полы

Сначала осмотрите все поверхности. Потолок должен быть ровным, без трещин, пятен от протечек, пузырей штукатурки. Проверьте углы - если они не прямые, это признак перекоса плит или неправильной установки перегородок. Стены проверяйте уровнем: перепады больше 5 мм - это нарушение СНиП. Если квартира с чистовой отделкой, ищите царапины на обоях, сколы на плитке, неровности в покраске. Не забудьте про стыки между стеной и полом - там часто бывают щели, которые пропускают шум и холод.

2. Окна и балконные двери

Откройте и закройте каждое окно. Должно быть плавно, без скрипа и усилия. Проверьте уплотнители - если они сдутые, треснувшие или не прилегают плотно, зимой будет холодно. Закройте окно и положите лист бумаги между рамой и створкой. Если бумага выскальзывает - окно не герметично. Проверьте фурнитуру: ручки, замки, поворотные механизмы. На балконе убедитесь, что стеклопакеты не запотевают изнутри - это признак нарушения герметичности. Не забудьте про подоконники: они должны быть ровными, без трещин, с правильным уклоном к улице (иначе вода будет стекать внутрь).

3. Двери

Входная дверь - ваша первая защита. Проверьте, чтобы она плотно прилегала к коробке, не провисала, не цеплялась за порог. Откройте и закройте ее - не должно быть скрипа или заеданий. Проверьте замок: ключ должен вставляться легко, поворачиваться без усилий. Убедитесь, что у двери есть три точки фиксации - верх, низ и середина. Если замок один - это нарушение. Внутренние двери тоже проверяйте: они должны открываться без щелчков, не касаться пола, иметь уплотнители.

4. Электрика

В электрощите проверьте: все автоматы новые, без следов перегрева, с четкими надписями. Если написано «неизвестно» - это тревожный знак. Тестером проверьте каждую розетку: есть ли фаза, ноль и заземление. Заземление особенно важно - без него при пробое прибор может дать ток. Проверьте выключатели - они должны включать и выключать свет без задержек. Посмотрите, есть ли схема проводки на стене возле щита. Если ее нет - требуйте ее предоставить. Никогда не подписывайте акт, если электрика не проверена.

5. Водоснабжение и канализация

Откройте краны в кухне и ванной. Вода должна идти с нормальным напором - если она течет тонкой струйкой, это признак засора или неправильного подключения. Закройте краны и посмотрите, не капает ли вода из-под труб. Проверьте трубы на наличие влаги - даже капля может означать скрытую протечку. В ванной проверьте слив: налейте ведро воды - она должна уходить за 10-15 секунд. Если вода стоит - это серьезный дефект. Проверьте унитаз: он должен стоять ровно, без люфта, не шататься. Убедитесь, что под ним нет влаги - это признак протечки в подвал. Проверьте счетчики воды - запишите показания, сверьте с теми, что указаны в акте. Если счетчиков нет - требуйте их установку до подписания акта.

6. Вентиляция

Это самое простое, но самое важное. Возьмите лист бумаги А4 и поднесите его к вентиляционной решетке. Если лист прилипает - тяга есть. Если падает - вентиляция не работает. Проверьте все решетки: в кухне, ванной, туалете. Если в одной из них нет тяги - это нарушение санитарных норм. Не забудьте проверить, нет ли запахов из соседних квартир - это признак нарушения герметичности воздуховодов.

7. Площадь и планировка

Сверьте фактические размеры с планом из договора. Измерьте длину и ширину каждой комнаты. Если разница больше 0,1 м² - это нарушение закона. Застройщик обязан устранить это или вернуть деньги. Проверьте, совпадает ли расположение несущих стен, окон, дверей с планом. Если стена, которая должна быть, отсутствует - это серьезное нарушение конструкции. Не забудьте проверить высоту потолков - в новостройках она должна быть не менее 2,5 м.

Как правильно зафиксировать дефекты

Вы нашли дефект? Не просто скажите устно. Запишите его в письменном виде. Напишите: «На кухне, в углу между потолком и стеной - трещина длиной 25 см, ширина 2 мм». Сфотографируйте. Пометьте место скотчем и маркером. Затем составьте список всех дефектов - в двух экземплярах. Один оставьте у себя, второй передайте застройщику. Требуйте, чтобы все замечания были внесены в акт приема-передачи. Если они отказываются - пишите отдельный лист «Претензии по качеству выполненных работ» и приложите его к акту. Подпишите акт только с пометкой: «Принято с замечаниями» и перечнем дефектов. Без этого вы теряете право на бесплатный ремонт.

Что делать, если застройщик отказывается устранять дефекты

Если после подписания акта вы обнаружили новые проблемы, или застройщик игнорирует ваши претензии - вы не остаетесь без защиты. По закону №214-ФЗ у вас есть 5 лет на предъявление претензий. Но чем раньше вы действуете, тем проще. Напишите официальную претензию с приложением фото, акта и списка дефектов. Отправьте ее заказным письмом с уведомлением. Если за 30 дней ответа нет - обращайтесь в суд. Судебная практика показывает: если вы правильно зафиксировали дефекты при приемке, выиграть дело можно в 90% случаев. Компенсация может включать не только ремонт, но и возмещение морального вреда, расходов на экспертизу и даже штраф за нарушение прав потребителя.

Стоит ли брать профессионального приемщика?

Да. Особенно если вы не знаете, что такое СНиП, как проверить заземление или как отличить трещину от усадки. В 2023 году число обращений к профессиональным приемщикам выросло на 25%. Их услуги стоят от 5 000 до 15 000 рублей - это меньше, чем стоимость ремонта одной протечки. Профессионал знает, где искать скрытые дефекты: под полом, за стенами, в воздуховодах. Он знает, какие нормы нарушены, и как правильно оформить претензию. Если вы планируете продавать квартиру через пару лет - профессиональная приемка с документами - это инвестиция в будущую стоимость.

Сколько времени нужно на приемку

Не торопитесь. Даже если застройщик говорит, что «все готово, подпишите за 10 минут» - откажитесь. На полноценную проверку уходит от 2 до 4 часов. Для квартиры без отделки - минимум 2 часа. Для квартиры «под ключ» - 3-4 часа. Не бойтесь задерживать процесс. Ваше право на качественное жилье важнее, чем график застройщика. Если они не дают времени - это красный флаг. Лучше перенести приемку на другой день, чем получить квартиру с дефектами.

Что делать после подписания акта

Подписали акт - не расслабляйтесь. В течение 30 дней застройщик обязан устранить все замечания. Проверяйте, что сделано. Если ремонт не качественный - пишите новую претензию. Сохраняйте все документы: акты, фото, переписку. Если вы не уверены, что ремонт сделан правильно - вызовите эксперта. Не подписывайте акт об устранении, пока не убедитесь, что все дефекты устранены. Лучше перепроверить, чем потом жить с протечкой в ванной или холодным окном.